2025 年 6 月的万科股东大会上，新任董事长辛杰坐在 C 位慷慨陈词，宣称深铁集团与万科的融合将实现 "1+1>2"，共同应对风险和挑战。

然而两个月后，深铁集团半年报的数字却显得格外刺眼。

8 月 22 日晚间，深铁集团发布今年上半年财报——营收同比下滑 21.67%，归母净利润亏损约 33.6 亿元，曾经撑起半壁江山的站城一体化业务营收同比下跌 63%，占总营收比重首次跌破三成。

从辛杰的职业履历看，可以说是与 " 轨道 + 物业 " 领域深度绑定，这也为其兼任双职奠定了基础。

公开资料显示，辛杰早年深耕深圳国资系统，曾长期任职于深铁集团，从基层岗位逐步晋升至核心管理层，参与过深圳多条地铁线路的规划建设与站城一体化项目开发，对深铁集团 " 轨道 + 物业 " 的核心模式有着深刻理解与实操经验。

与此同时，在万科引入深铁集团作为第一大股东后，他曾以股东代表身份参与万科战略决策，熟悉房地产行业运营逻辑与风险应对。

不过，这位身兼深铁集团和万科双料董事长的掌舵者，正面临着上任以来最棘手的平衡术：左手要给万科 " 输血 "，右手却看着自家 " 钱袋子 " 不断缩水。

" 救火队长 " 这半年

辛杰的 " 救火队长 " 角色从 2025 年初就已启幕。

1 月 27 日，辛杰正式接任万科董事会主席，紧接着 2 月 5 日，10 位深圳国资背景高管空降万科核心岗位，从战投到财务、法务全面接管。

这场被业内称为 " 深铁时代 " 的管理层大换血，背后是万科 2024 年的巨亏困局和高债务压力。

作为持股 27.18% 的第一大股东，深铁集团开始拿出真金白银驰援万科：截至 8 月 5 日累计已向万科提供借款达 243.69 亿元，其中今年 8 月新增的 16.81 亿元借款，就已相当于深铁集团上半年净利润亏损额的一半。

而反映到深铁集团的业绩报表上，曾经贡献超五成营收的站城一体化业务，今年上半年仅入账 16.25 亿元。

要知道，这项业务过去可是深铁集团的 " 利润奶牛 "，靠着房地产开发的高毛利，每年都能轻松填补地铁运营的亏损黑洞。

而如今该业务的营收占比开始不断下滑，地铁运营的 12.68 亿元成本缺口便无所遮掩，这也使得深铁集团的盈利压力陡增。

深铁集团、万科双料董事长 辛杰 图源：" 深圳地铁 " 微信公众号

《每日经济新闻》记者注意到，为了让 "1+1>2" 的承诺落地，辛杰团队下了不少功夫。

今年二季度以来，深铁集团与万科在长租公寓领域率先牵手，" 深铁出地、万科运营 " 的合作模式已在深圳多个项目铺开。

7 月更是动作频频，先是三方合作打造智慧物流中心，把地铁车辆段的闲置空间盘活；紧接着又在深圳地铁湾厦站搞起了机器人送货试点，万科研发的智能机器人利用地铁非运营时段给站内便利店补货。

这些创新听起来很美，也充分体现了深铁集团与万科的深度合作，但有个很实际的问题摆在眼前——

短期内对深铁集团业绩贡献相对有限。

新难题刚刚开始

深铁集团自身的日子也并不好过。

站城一体化业务的下滑，本质上是房地产行业退潮的缩影。从 2023 年占比 58.53% 到 2025 年上半年仅剩 22.3%，这项业务占比的下滑速度远超预期。

每经记者注意到，深铁集团还在坚持 TOD 模式，计划今年推出 4300 套房源，涵盖人才房、商品房、公寓等，但这些项目能否顺利去化仍是未知数。

此外，地铁业务的资本开支也远比想象中大，目前在建的 17 条线路和西丽枢纽等重大工程，都需要持续的资金投入，这对本就亏损的深铁集团来说也是巨大压力。

中诚信国际在评估报告中直言：" 随着公司承担的基建投资持续高位发展，公司对外融资需求持续增加，债务规模增长较为迅速。同时公司在建及拟建项目量丰富，投资规模较大，未来面临一定的资本支出压力。"

另一方面，万科的半年报同样不容乐观。

今年上半年，万科实现营收 1053.2 亿元，同比下滑 26.23%；净亏损约 119.5 亿元，房地产开发业务毛利率仅 8.7%，销售金额 691 亿元。

虽然通过存量盘活回笼了 57.5 亿元资金，但相较于庞大的债务规模仍是杯水车薪。

所以相对来看，深铁集团注入的资金更像是 " 止痛药 "，能暂缓疼痛却治不了根本。对于上述现状，万科管理层也曾坦言 " 风险正在逐步地消化，但彻底化解仍需以时间换空间 "。

对辛杰的管理团队来说，虽然承诺与万科 " 融合发展 "，但从当下的业绩情况看，深铁集团对万科的支持更倾向于实打实的现金支持，万科虽说也利用自身的运营管理优势，如在长租公寓运营、智慧物流中心打造、机器人送货试点等方面为深铁提供服务，但如前所述，短期内对深铁集团的贡献相对较小。

若对万科的 " 输血 " 变成常态，深铁集团自身的抗风险能力难免受到侵蚀。

可以肯定的是，辛杰面临的难题才刚刚开始。如何在保万科和保深铁集团之间找到平衡点，如何让 " 轨道 + 物业 " 的模式在行业寒冬中焕发新生，考验着这位双料董事长的智慧和魄力。

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每日经济新闻