文 / 乐居财经 徐酒眠

转型的过程比预期的还要难，但仍有 " 意料之外 " 的积极进展。

8 月 22 日上午，永升服务（01995.HK）举行 2025 年中期业绩发布会，执行董事兼总裁周洪斌、执行董事兼首席财务官周迪、投资者关系总监严宪出席。

总结上半年业绩，周洪斌用 " 意料之中的意料之外 " 概括。

地产下行导致传统物业增量减少、成本上升，阶段性问题项目交付及全国性降价趋势加剧经营压力，而财政紧缩导致项目账期拉长、现金流压力增大，这些均是 " 意料之中 "。

近年来，永升服务也一直在积极转型以应对行业之变。尽管让习惯于传统模式的团队彻底调整方向和思维存在困难，但变革从来不是一触而就。

好消息是，永升服务在坚定推动可持续、高质量的发展模式，以及实施战略及组织层面转型方面均有 " 意料之外 " 的积极进展，其中包括包括回收并自建基础服务业务，以降低长期合规及成本风险；主动筛选项目、拒绝低利润规模扩张，强化自营能力以构建核心竞争力。

值得注意的是，继续兼顾运营安全、发展机会以及稳定的股东回报三者之间的比例关系，永升服务董事会建议派发 2025 年中期股息每股 0.0678 港元，并额外派发特别股息每股 0.0271 港元，两笔股息合计每股 0.0949 港元。

承压之下仍保持分红连续性，2025 年上半年的派息率达到 70%，派付约 1.5 亿元股息。管理层重申，未来两年派息不低于 50%，持续提升股东回报，彰显经营发展的信心。

" 我们相信，无论是行业的困难，还是宏观经济下行，永升服务一定会有非常好的出路。"

城市深耕，外拓再创新高

秉持城市深耕战略，坚持把有质量的扩张作为战略目标之一。

有序退出部分非核心城市，永升服务将业务聚焦 100 个主要城市，其中一二线城市布局超 95%。截至 2025 年 6 月 30 日，其签约面积达 3.55 亿平方米，同比增长 7.7%，签约项目 1966 个，同比增长 13.6%；在管面积达 2.5 亿平方米，在管项目 1531 个，均同比增长 7.4%。

推行市场化拓展以来，永升服务通过多年的积累成功构建了稳固的竞标外拓能力。

在行业增量市场收缩的背景下，2025 年上半年，永升服务通过招投标新增约项目 260 个，饱和合同收入 8.7 亿元，同比增长 8.7%，再创半年历史新高。市场环境承压，永升服务旗下 10 个区域公司外拓发展均衡，其中 3 个区域半年外拓合同收入总额均超 1 亿元，重点核心城市均取得外拓突破。

持续提升第三方市场增拓，截至 2025 年 6 月 30 日，永升服务第三方物业开发商在管面积占比升至 76.8%，较上一年同期增长 2.4 个百分点，独立性进一步凸显。

抓住市场机遇，永升服务在非住宅市场进入更为细分的板块，如大型企业总部大楼、高速公路服务站、地铁轨道交通、景区旅游点及工业展览中心。

2025 年上半年，斩获了包括杭州纳爱斯科创园、中国工商银行（西安、辽源）、西宁青海民族大学、西安交通大学第一附属医院陆港院区、重庆市规划展览馆、上海世茂佘山庄园等多业态优质项目。

截至 2025 年 6 月 30 日，其在管面积中非住宅物业占比 39.2%，贡献营收约 13.34 亿元，占比 50%。

" 主动适应环境，在变化中寻求发展，优化现有的项目结构 "，2025 年上半年，永升服务继续坚持务实的原则，退出部分治理不佳收缴困难的项目，对应退出了 1683.7 万平方米的签约面积、1567.9 万平方米的在管面积。

更加强调满意度与项目质量，现金流回款与管理效率的结合。永升服务管理层表示，未来公司仍然会在面积规模上坚持有所取舍、有所为、有所不为的原则。

" 不是所有的项目都值得拥有，健康的增长才能保证永升服务长久发展。"

结构优化，看好增值服务

2025 年上半年，永升服务实现总营收约为 34.61 亿元，同比增长约 2.7%。宏观经济承压和行业转型之下，依然稳中有进。

深耕城市多元空间，实现有质量的规模扩张，永升服务营收结构进一步优化。

作为压舱石的物业管理服务，今年上半年贡献了 77.1% 的营收，达 26.69 亿元，同比增长 8.38%，是拉动整体业绩增长的最大动力，持续支撑公司营收稳健。

社区增值服务是永升服务 " 做大做强平台、做优做透生态 " 的战略核心。今年上半年，其进一步强化业务单元化模式，优化业主服务条线独立运营，让团队更聚焦、更灵活，推进商业模式在局部试点成熟后的复制与扩张。报告期内，该业务实现收入 3.96 亿元，占总收入的 11.4%，毛利率为 28.2%。

在宏观经济恢复不及预期以及中国物业市场疲软的挑战下，多种小区增值服务受此影响艰难推进，同时在小区增值服务发展上更加聚焦，放弃部分低毛利率及可持续性较差的业务，从财务数据来看，今年上半年永升服务社区增值服务表现有所波动。

" 对社区增值服务还是有信心 "，不过管理层表示，未来毛利率应该会回到 30% 以上，在 30% 至 38% 之间是一个可以去努力的方向，这取决于一些高毛利项目未来能否持续扩展。

持续挖掘潜在市场需求，乐居财经《物业 K 线》注意到，8 月 8 日，永升服务首个健康小屋在上海宝山区顾村镇依云湾小区正式启用。构建 " 物业养老 " 创新模式，响应国家社区养老服务政策，社区养老目前具有较大发展空间。

进一步降低了周期性业务对整体业绩的波动影响，今年上半年，永升服务进一步收缩非业主增值服务，营收占比已下降至 7.8%。

城市服务板块则实现进一步 " 提质 "。退出低利业务，聚焦高价值城市市政服务与智慧街区建设，今年上半年，其城市服务收入约 1.25 亿元，占比 3.6%，毛利率约为 12.3%，较 2024   年同期的 11.7% 有所上升。

坚持 " 品质为先，合理利润 " 的长期发展原则，永升服务今年上半年综合毛利率有所走低，下降 2.7 个百分点到 18.6%，但仍维持在行业健康水平。

管理层强调，这是主动优化业务结构的结果，未来将通过提升运营效率和成本控制进一步夯实发展根基、改善盈利能力，综合毛利率将努力保持在 17% – 20% 的行业中上游水平。

团队转型，聚焦人才建设

" 因为团队习惯了做过去的那些事情，现在要（惯性的思维）彻底地向左转向右转，这个难度真的很大，所以导致了我们推进（转型）的速度和执行力，在短时间内没法弥补，收缩调整带来压力。"

业绩发布会上，周洪斌坦言，团队转型是 " 意料之外 " 的挑战。但 " 敢于亮出问题才有解决问题的底气 "，永升服务正在以务实的态度积极寻求解决方案的落地。

面对服务专业化与经营复杂化的双重要求，永升服务持续优化人才结构与组织机制。

坚持贯彻 " 人才年轻化 " 战略。通过 " 永动力 " 及 " 升力军 " 双校招品牌打造人才蓄水池，2025 年上半年，永升服务共计发放 338 份校招 offer，强化子弟兵培养。

与此同时，资源向业务一线和奋斗者倾斜，全年向基层员工分配的佣金总额同比增加 400 万元，其中，到家服务佣金增长近 300 万元，共有 5350 名员工实现收入增长，单人最高年增收达 7.3 万元，年增收超万元员工超过 600 人。

值得一提的是，永升服务还将股权激励信托平台 Best legend 所持 6.1% 股份确定为长期激励计划，并于 2025 年 6 月执行新一期股权激励计划，多名绩优员工获得股权激励。

" 面对行业深度调整、成本攀升等外部环境变化，永升服务团队必须坚定转型决心，以‘客户价值’为核心，推动全方位变革。"

周洪斌强调，永升服务将围绕永升 " 二五战略 " 落地，涉及六个转型方向，包括意识转型、能力转型、组织转型、服务转型、人才转型、文化转型。

对于高级管理团队，永升服务将坚持 " 腾笼换鸟 " 策略，聚焦价值观一致、执行力强、拥有系统思维的经理人，形成愿景共识与战略执行合力；针对中层，将建立基于业务单元的职能赋能与轮岗机制，全面提升其经营理解力与资源整合能力。

在组织建设上，则将进一步推动扁平化改革、提升跨部门协同效率，强化 " 结果导向、责任到人 " 的文化，激发团队动能，提升整体组织韧性与反应速度。

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