由于美联储降息预期增加，地产链大涨，万科盘中都涨停了。当然就万科目前这个每过一段时间都需要大股东借钱度日的情况来看，我也不知道该给多少估值。

在世界各国，最重要的行业基本都是地产，大部分家庭最大的一笔开销也是买房或者租房，整个地产链大概会占 GDP 的 20% 左右。我们现在的各种不爽，最主要的原因还是地产狂飙 20 多年以后，进入一个下行周期。

我们大部分地方的房产价格 19 年见顶，一线城市大约 21 年见顶，分别已经调整了 6 年和 4 年，从时间上看已经挺长了。但现在尴尬在于，虽然很多地方房价已经挺便宜了，比如武汉这样的大城市，已经大把 1 万多还不错的房子了，甚至如果你只是想便宜，三环内几千的都有，可是依然没人上。

这个剧本我见过，2016 年我在欧洲，去大部分地方玩的时候，都会向当地朋友咨询房价和房租，除巴黎等少数几个城市以外，那个房价真的便宜到吓人。

比如在米兰、巴塞罗那这样的大城市，租售比都接近 10%。当然那边要交房产税，房租也要交大约 20% 左右的个税，综合来看相当于我们这里的 5% 左右。

当时欧元存银行基本是 0 利率，所以从理论上说，闭着眼睛买房子都能赚，可是就是没人买。问当地人，都表示房价一定还会跌，买房是没前途的。

2008 年前其实欧洲房子也永远涨，然后遇到了 08 年金融危机和 14 年欧债危机，连续跌了 7 年（中间有反弹），到 2015 年是低点。2016 年其实房价已经开始反弹了，但这就和股市的牛一阶段一样，绝大部分人这时候已经压根不关注房价了。

但从 2015 年开始，欧洲房价以每年 6% 左右的速度上涨，截止目前已经基本翻倍。包括向来以房价实惠著称的德国，现在大部分人也觉得贵了。

如果和当时的欧洲相比，我们的优势是 GDP 还在以每年 5% 左右速度增长，欧洲基本是 0；劣势则是人口增量。

共同点就是经过多年下跌后，社会共识就是谁买房谁傻。

如果从 2019 年算起的话，到明年我们也要下行满 7 年了，到时候可以观察下是否按照欧洲这个模版来走。

来源：公众号刘备教授