"将放慢门店和经纪人的增长速度。"

作者：苏打

编辑：tuya

出品：财经涂鸦（ID：caijingtuya）

公司情报专家《财经涂鸦》获悉，8 月 26 日晚间，贝壳（02423.HK；BEKE.US）公布截至 2025 年 6 月 30 日止半年报及第二季度财报。

上半年，贝壳总交易额为 17,224 亿元（人民币，下同），较 2024 年同期增长 17.3%；存量房交易的总交易额为 11,638 亿元，同比增加 13.7%。新房总交易额 4,876 亿元，同比增长 26.0%。

期内，公司净收入 493 亿元，同比增长24.1%；净利润 21.62 亿元，经调整净利润 32.14 亿元。

二季度，贝壳实现总交易额（GTV）为 8,787 亿元（人民币，下同），同比增长 4.7%，净收入 260 亿元，同比增长 11.3%，净利润 13.07 亿元，经调整净利润 18.21 亿元。

截至报告期末，公司门店数量达60,546 家，同比增长31.8%；活跃门店数量 58,664 家，同比增加 32.1%。活跃经纪人达 491,573 人。

贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示，第二季度运营费用率同环比有所下降，经营杠杆逐渐显现，同时，" 我们扩大并延长现有股份回购计划，回购授权从 30 亿美元增加至 50 亿美元，回购计划期限延长至 2028 年 8 月 31 日 "。

截至 8 月 26 日港股收盘，贝壳报收 50.55 港元，对应总市值约 1748 亿港元，TTM 市盈率约 36。

「提供稀缺价值和情绪价值」

" 我们深刻认识到，在中国房地产行业发展的新形势下，消费者需求正在发生巨大转变。"贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示，因此，平台也在人店网络实现规模增长的基础上，走向效率驱动发展的新阶段。

当晚电话会议中，管理层进一步指出，如何在不降低人店相对规模的情况下让单店、单人和平台效率做得更好，是公司下一阶段的核心课题。

" 规模和效率并非此消彼长。此前，贝壳搭建的合作网络依靠线上平台和线下业务执行的融合能力，为市场提供了稀缺价值，也构建起深厚的护城河 "。管理层称，面向未来，公司首先会寻找可复用的原有能力，同时为客户提供情绪价值。" 客户需求转变带来的自然筛选以及 AI 带来的生产力提升，是提升效率的原动力。"

上半年，随着平台网络规模的持续扩大和运营举措的深化，加之中国存量房市场持续的结构性增长，平台二手房交易单量占平台房产买卖交易单量的比例进一步提升至超过 75%。二季度，存量房业务 GTV 达 5,835 亿元，净收入 67 亿元。

管理层透露，后续将放慢门店和经纪人数量的增长速度，让提效驱动业务实现长期、可持续的增长。同时，人店规模将会针对不同城市实施差异化策略，例如对门店效率高的城市会严控新增门店的品质及拓店 ROI，一些效率较低的城市将继续做一些战略性投入。

" 长期来看，技术一定是实现提效和我们获取增长的关键。" 管理层表示，截至 6 月底，其智能体 " 来客 " 的经纪人使用人数已超过 33.5万人，北京、上海的渗透率均达 75%以上。

贝好家业务将「坚决做轻」

关于贝好家，管理层在电话会议中表示，" 我们的战略方向非常明确，坚决不做开发商，商业模式上坚决做轻。除了成都金融城三期项目和上海奉贤新城项目外，我们不再做任何自操盘项目，只为开发商及产业相关方提供 C2M 产品解决方案和营销服务，坚决不提供任何资金解决方案"。

传统开发模式有两个核心生产要素，即土地和钱。而当下市场环境中，多了一个新的变量，即 C 端客户思维。

" 我们希望为第三个变量增加价值。两个自操盘项目只是为了检验自己的理解能力，以及我们为第三个变量增加了什么价值。同时，我们的产品设计会关注很多传统开发商不在乎的细节，比如在成都项目中，我们在超过 108个看似不起眼但对客户有实际意义的细节上做出努力。"

管理层表示，希望在保持平台规模优势的同时，用商圈社区精耕改造重塑服务界面，用 AI 摄功能产品释放组织效能，用客户思维重构产品逻辑。

关于资本占用问题，内部已经在自有资金总投资峰值金额上进行了明确限制，后续，集团在 6 月 30 日止已占用资金基础上，未来可投增量自有资金规模将不超过 10亿元。上海两个自操盘项目退出后，资金占用总额限制将会进一步下降。

从流量思维转向商圈精耕

上半年，家装家居业务净收入达 75 亿元，同比增长 16.5%，二季度贡献利润率达到 32.1%，业务城市层面扣除总部费用前实现盈利，核心城市的单位经济模型显著改善。 

管理层表示，目前市场呈现的一个基本趋势，是从流量思维到商圈精耕的思维转变。

目前，贝壳已经开始在北京探索相应的业务模式，锁定高价值片区，无限缩短服务与用户之间的物理距离、心理距离和决策距离，成为该区域用户的第一选择。同时，让一次性的交易客户转化为长期互动的社区客户。

此外，上半年房屋租赁业务保持高速增长，期末公司在管房源量突破 59 万套，同比增长超 88%，业务净收入超过 107 亿元，同比增长 85%，第二季度贡献利润率达到 8.4%，同比提升 2.5 个百分点。 

贝壳表示，针对租赁业务，正尝试通过 AI 能力重构业务流程及运营链路。 

" 我们探索由平台 AI 主导的策略升级与运营辅助，实现试点区域人效、招租去化率提升。同时我们在客户服务端搭建智能服务体系，由 AI 助手为业主和租户提供线上全天候服务，客户需求线上解决率显著提升，客户体验进一步改善 "。

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