拉第 4 个微信群了，欢迎来自银行、券商、基金、保险、AMC、房企的朋友，

大家心平气和地聊一些独家消息

入群和开白可加猫总微信：doudeera

相对于拼多多管理层强调 " 利润不可持续 " 的坦诚，贝壳董事长彭永东为首的管理层，对于贝壳的业绩与未来指引，" 粉饰 " 味道浓厚。

一系列增长数据都很虚幻。

贝壳第二季度实现总交易额 8787 亿元，同比增长 4.7%，相比较于前两个季度 33.9%、55.5% 的同比增速，本季度堪称断崖式放缓。

这里的总交易额主要包括新房、二手房的交易金额，这意味着房地产市场复苏并没有一帆风顺，甚至存在再次下跌的风险。

贝壳第二季度实现营业收入 260.1 亿元，同比增长 11.3%，其中新房收入同比增 9.1%，二手房收入同比下降 7.9%，以及家装业务同比增 14.3%，租赁业务收入同比增 77.2%。

如果没有家装和租赁业务的收入增长，贝壳整体收入已进入停滞状态。

贝壳第二季度实现毛利润 57 亿元，同比下降 12.3%；实现经调整归母净利润 18.2 亿元，同比下降 32.3%。

" 增收不增利 " 的尴尬状态，来源于二手房和新房业务利润率下降，其中二手房业务利润率下降了 7.6 个百分点，以及低利润的租赁业务收入占比显著提升。

整体来看，无论是交易量还是利润率，贝壳核心的二手房和新房业务，仍然处于低位徘徊，尚未出现明显数据拐点。

资本市场笑谈，贝壳这家公司具备很强的 " 护城河 "，但要注意 " 城 " 是否还在，这里的 " 城 " 便是整体房地产市场。

贝壳既然无法摆脱整体市场的逆风环境，按道理应该谨慎扩张，但管理层却背道而驰。

截至二季度末，贝壳全国拥有活跃门店 5.87 万家，同比增加 32.1%；拥有活跃经纪人数量为 49.16 万万名，同比增长 19.5%。

虽然贝壳管理层强调，这主要是 " 非链家活跃门店 " 和 " 非链家活跃经纪人 " 的增长导致，但这种扩张势必带来成本增加。

这些负面因素中，贝壳管理层找到了独特角度解读。

彭永东表示，" 我们平台在人店网络实现显著规模增长的基础上，将走向效率驱动发展的新阶段。"

这似乎是撞了南墙后的回头，贝壳的经营杠杆在逆风环境中，将带来显著财务压力，以及利益不均衡分配导致品牌受损。

成为近乎垄断式的销售渠道，必然成为买卖双方、合作方、员工的吐槽对象，对贝壳强势地位的批评以及对管理层天价薪酬的质疑，皆来源于此。

贝壳执行董事兼首席财务官徐涛强调，" 第二季度非房产交易服务业务的净收入占总经收入比例达 41%，构建出多元增长格局。"

多元增长格局显然无关乎利润，只有资本市场不会撒谎，贝壳发布第二季度业绩次日，港股股价下跌超 7%。

资本市场对于贝壳的担忧，还有投入上百亿元的 " 贝好家 " 业务，以及对管理层与股东利益是否一致的质疑。

贝壳虽然强调，" 贝好家 " 的定位并非开发商，而是为开发商、业主方、代建方等合作伙伴提供 C2M 产品解决方案，以及线上线下一体化营销等综合服务。

但当下低迷市场环境中，贝壳在未经验证的情况下，短时间内落地了 15 个项目，参股投入近百亿元，不得不说这是一项单向的押注。

没有人怀疑贝壳的销售能力，只是市场大环境波动性更强。

至于管理层与股东利益是否一致问题，贝壳管理层继续用股票回购对冲。将三年前的股票回购计划延长至 2028 年，额度从 30 亿美元提高至 50 亿美元。

单纯股票回购并不能终止对管理层的质疑，惟有将管理层薪酬与股票奖励与业绩挂钩。

市场波动中，贝壳管理层显然没有勇气面对。

拉第 4 个微信群了，欢迎来自银行、券商、基金、保险、AMC、房企的朋友，

大家心平气和地聊一些独家消息