本文来源：时代财经 作者：梁争誉

行业筑底背景下，央企华润置地稳守行业第三。

8 月 27 日，华润置地（01109.HK）公布 2025 年上半年业绩。报告期内，公司实现综合营业额 949.2 亿元，同比增长 19.9%；股东应占溢利 118.8 亿元，同比增长 16.2%；核心净利润 100 亿元，同比下降 6.6%。其中，开发销售型业务核心净利润 39.8 亿元，同比下滑 23.8%，经营性不动产业务核心净利润 49.9 亿元，同比增加 10.7%，占比接近 50%。

2025 年上半年，华润置地综合毛利率为 24.0%，其中，开发销售型业务毛利率为 15.6%，经营性不动产业务毛利率为 72.9%。

上半年，华润置地实现签约额 1103 亿元，规模稳居行业前三；结算营业额 743.6 亿元，深圳、华东、北方等核心大区成为主要贡献力量。

同期，华润置地 94 家在营购物中心实现营业额 104.2 亿元，同比增长 9.9%，整体经营利润率 65.9%，为历史新高。

董事会主席李欣表示，自 2022 年行业进入下行周期以来，整体市场面临需求承压、信心波动等多重挑战。但李欣强调，华润置地 " 拒绝规模焦虑 "。

不唯规模论，华润置地并未放缓投资步伐。今年上半年，华润置地新增 18 个项目，权益投资额 322.8 亿元，投资强度同样保持行业前三。巩固行业前三的位置，依然是华润置地下阶段的核心目标。

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结算增长至 744 亿，购物中心零售额 1101 亿

受行业持续下行影响，今年上半年，华润置地实现开发销售签约额 1103 亿元，同比下降 11.6%；签约面积 412 万平方米，同比下降 21%。分区域看，华东大区贡献 33% 的签约额，中西部大区和北方大区签约额占比均超过 20%。

当下，房地产市场整体呈现分化加剧的趋势，在整体规模收缩的背景下，华润置地也更加聚焦核心城市，上半年其在 15 个城市市占率排名前三，45 个项目跻身当地前十。

其中，一线城市依然是表现最稳定的市场。在北京，华润置地、越秀地产联合开发的和樾望云开盘，今年 3 月开盘，官宣 "1 分钟成交金额 85 亿 +"。上海浦东翡雲悦府多次热销，一批次 228 套房源吸引超 930 组认购，登顶年度新房认购套数榜首；二批次超 500 组客户认筹，认购率 318%；三批次累计 698 组认购，认购率 288%。

盈利能力方面，开发销售型业务毛利率回升至 15.6%，同比提升 3.2 个百分点。

经营性不动产业务继续充当稳定器角色。报告期内，华润置地在营购物中心实现营业额 104.2 亿元，同比增长 9.9%；零售额 1101 亿元，同比增长 20.2%，出租率维持在 97.3% 的高水平。

今年 4 月，顺德最大的商业综合体、华南体量最大的佛山顺德万象汇开业，引入超 340 家品牌，其中超 50% 为佛山、顺德首进品牌，实现签约率、开业率 " 双百 " 的成绩。6 月，总投资 133 亿元的郑州郑东万象城开业，各业态首店近 100 家，品牌旗舰店共创近 40 家，开业率 92%，开业首日客流达 30 万人。

首席财务官郭世清介绍，截至 6 月 30 月，华润置地已有 27 个城市出现两个及以上购物中心布局，未来将持续聚焦一二线及省会的核心城市，落实一城多汇及多城多汇的布局策略，预计 2028 年末在营购物中心将增加到 114 个。

最受关注的要属京穗两城项目。据悉，北京首座万象城朝阳万象城已于今年 6 月开工，总投资约 110 亿元，建设规模约 45.1 万平方米，定位 " 北京新浪潮发生地 "，预计 2027 年建成。广州首座万象城白鹅潭万象城也即将迎来开业，商业建面约 26.9 万平方米，规划店铺数量超 500 个。

购物中心的扩张，为华润置地商业 REIT 未来扩募形成了可观的资产池。截至 6 月末，华润商业 REIT 总市值突破百亿，位列消费基础设施 REITs 首位，上市以来股价累计上涨 52.2%。

郭世清表示，华润商业 REIT 未来计划达到 300 亿 -500 亿元的规模，" 我们的资产储备很充足。" 截至期末，华润置地购物中心资产组合评估后资产账面总值 2235.1 亿元。

相较之下，写字楼与酒店业务则面临压力。在营的 23 座写字楼，总建筑面积 146 万平方米，上半年营业额 8.2 亿元，同比下降 14.2%，出租率 74.5%，同比微降 0.5 个百分点。在营酒店 18 间，营业额 8.7 亿元，同比下降 16.3%；酒店平均入住率 63.7%，同比增长 1.2 个百分点。

市场持续筑底，已锁定 2514 亿待结算资源

对于未来市场走势，华润置地保持谨慎乐观，提前做好供货铺排。

首席运营官陈伟在业绩会上指出，今年一季度全国市场已显企稳迹象，二季度市场量价延续筑底态势。" 市场下一步的走势，我们认为还是受到宏观经济、政策力度、供需关系的影响，预计整体将呈现缓慢筑底、局部分化的特征。"

从结构上看，一二线核心城市的优质项目有望保持较好销售表现，而三四线市场短期内仍难出现根本性好转，城市与项目间的分化趋势将延续。

" 华润置地对全年的销售目标始终坚定信心，希望通过系统化的策略部署和高效的执行能力，继续坚持巩固行业排名前三的目标。" 陈伟表示。

为此，华润置地在投资与供货两端提前布局。

上半年，华润置地获取 18 个项目，权益投资额 322.8 亿元，投资强度保持行业前三，布局均集中在一二线城市，截至 6 月末其总土地储备面积为 4895 万平方米。

其中，华润置地联合中铁置业、招商蛇口以 91.52 亿元竞得北京海淀朱房村 29 号地块，成交楼面价 8.92 万元 / 平方米。该地块案名为 " 臻澐 "，定价 12.5 万 -13 万元 / 平方米。

进入下半年，华润置地出手更为迅速。

8 月 1 日，华润置地公告称，通过股权转让方式，与上海南房联合体以 244.7 亿元竞得浦东新区后滩板块和黄浦区余庆里组合地块。8 月 15 日，华润置地、招商蛇口联合体经过 187 轮竞价，斥资 86.4 亿元竞得深圳宝安中心区 " 黄金靓地 "。

投资进取，华润置地可售资源充足。

今年下半年，华润置地总可售货源 3894 亿元，其中 88% 位于一二线城市，住宅产品占比 72%。郭世清表示，年内集团将重点加强未来两年可结算资源的销售，助力业绩稳健增长。

不过陈伟也坦承，存量去化方面亦面临一定的压力。" 公司将坚持‘老盘新作’，以客户为中心持续优化存量项目的价值体系、产品与服务，提升老项目竞争力。同时积极对接政府收储政策，通过调整用途等方式加速库存去化。"

值得注意的是，截至 6 月末，华润置地已锁定签约未结算资源 2513.7 亿元，其中 1595.3 亿元预计将在下半年结算。李欣表示，" 全年开发业务的结算收入确定性很高。"

待结算资源保障业绩的持续释放，而财务端的稳健运营亦为华润置地的资金安全提供了支撑。

期内，华润置地以中期票据融资 115 亿元，票面利率在 1.9%-2.2% 区间。截至期末，华润置地综合借贷额 2812.7 亿元，现金及银行结存 1202.4 亿元，净有息负债股东权益比率 39.2%。标普、穆迪及惠誉维持华润置地 BBB+、Baa1 和 BBB+ 的信用评级。