国金证券股份有限公司池天惠 , 何裕佳近期对招商蛇口进行研究并发布了研究报告《业绩小幅上涨，投销优化财务稳健》，给予招商蛇口买入评级。

招商蛇口 ( 001979 )

事件

2025 年 8 月 28 日招商蛇口发布 2025 半年报，1H25 实现营业收入 514.9 亿元，同比 +0.4%；实现归母净利润 14.5 亿元，同比 +2.2%；2Q25 实现营业收入 310.4 亿元，同比 +12.8%；实现归母净利润 10.0 亿元，同比 -7.6%。

点评

营收利润小幅上涨，主因毛利率回升：1H25 公司物业管理与服务业务规模扩大，物业服务营业收入同比增长带动整体营收小幅上涨。而归母净利润同比涨幅高于营收，主要由于公司当期结算项目毛利率回升，1H25 结算毛利率 16.27%，同比上涨 3.38pct。销售结构持续优化，去化速度有所提升：1H25 公司销售金额 888.9 亿元，同比 -12%（TOP10 房企平均同比 -14%），销售排名行业第四。1H25 核心 10 城销售占比升至 70%，同比增长 4cpt；在全国 12 个城市进入当地销售榜 TOP5，上海、深圳、西安、南京、长沙、徐州、南通、郑州进入 TOP3，持续巩固市场地位。此外公司去化力度强劲，1H25 公司首开项目货值去化率同比提升 4 个百分点，持销项目货值去化率同比提升 6 个百分点。

坚持区域深耕，以销定投、精挑细选：1H25 公司获取 16 宗地块，总建面 167 万方，总地价 353 亿元，权益地价 219 亿元，权益比 62%。坚持轻重并举，1H25 获取代建项目 41 个，新增管理面积 482 万方；此外公司发挥多元业态协同优势，1H25 新增轻资产管理面积约 18 万平方米。

" 三道红线 " 始终居绿档，债务结构保持稳固：1H25 公司剔除预收账款的资产负债率 63.1%、净负债率 66.42%、现金短债比 1.30。有息负债结构良好，银行融资占比 66%，同比提升 3pct；1H25 落地经营性物业贷款 82 亿元，上半年末平均债务期限 5.3 年。期内平均融资成本 2.84%，较 2025 年初降低 15BP。

投资建议

随着 25 年前海高利润项目逐渐进入结转、结转权益比例提升，公司业绩有望触底回升。我们预计公司 2025-2027 年的归母净利润分别为 41.4 亿元 /47.4 亿元 /53.1 亿元，同比增速分别为 +2.6%/+14.3%/+12.1%。公司股票现价对应 PE 估值分别为 19.8x/17.3x/15.5x，维持 " 买入 " 评级。

风险提示

政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

最新盈利预测明细如下：

该股最近 90 天内共有 13 家机构给出评级，买入评级 11 家，增持评级 1 家，中性评级 1 家；过去 90 天内机构目标均价为 12.66。

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