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尚未陷入债务危机的全国性民营房企，用一只手就数得过来。

龙湖集团、新城控股、美的置业、滨江集团。

这四家房企各具特色，新城因老板入狱提前踩刹车，美的背靠实力雄厚大股东，而滨江集团重仓房价坚挺的杭州。

龙湖并不是说最为特殊，其与新城都有大规模商业资产，但龙湖的销售规模最大、全国化布局最广。

龙湖能在这一轮 " 缩表 " 中活下来，绝对值得好好分析与学习。

龙湖 " 硬核 " 还债的底气，在于稳定的现金流。

从 2022 年上半年到 2025 年上半年，龙湖的有息负债从 2124 亿元下降 426 亿元至 1698 亿元。

与此同时，过去 6 个半年度业绩报告中，龙湖的经营性现金流均为正向，2025 年上半年实现含资本性支出的经营性现金流超 20 亿元净流入。

这意味着过去三年里，龙湖旗下几个航道业务可以产生足够正向现金流，为 " 硬核 " 还债提供了保证与灵活性。

不过，现在对于龙湖来说仍处于艰难时期。

2025 上半年，龙湖的地产开发业务承压，但在 70.1 亿元运营业务 ( 商业、资管 ) 收入，以及 62.6 亿元服务业务 ( 物业、代建 ) 收入的支撑下，仍然实现正向现金流与利润。

龙湖似乎在某种程度上，实现了房企梦寐以求的转型状态，即用经营性收入与利润反哺地产开发业务。

这也是原万科总裁祝九胜口中，"50 亿元经营性业务利润，可以抵消 1000 亿元地产销售额下降的影响 "。

截至 2025 年上半年，龙湖在营 89 座商场（75 座重资产及 14 座轻资产），在管物业服务面积 4 亿平方米，以这两项为主的经营业务和服务业务毛利率高达 77.7%、30%。

龙湖能够实现 " 硬核 " 还债的前提，还在于良好的债务结构。

上半年，龙湖的融资成本、平均合同借贷年期均达到历史最优水平：平均融资成本降至 3.58%，平均贷款年限拉长至 10.95 年。

经营性资产为融资立下了 " 汗马功劳 "。

截至上半年末，龙湖 1698 亿元有息负债中，银行融资占比高达 87%，普遍高于同行。其中经营性物业贷及长租贷占比 55%。

仅上半年，成本低、年期长经营性物业贷就净增了约 100 亿元，这是债务规模与融资成本 " 双降 " 的良性循环。

公开市场债券偿还也已近尾声，龙湖有息负债中来自公开市场直接融资占比 13%，其中境内债券占比 8%、境外债券占比仅为 5%，2026 年底前无境外到期债券。

进入债务集中兑付的第三季度，龙湖更是一口气兑付了近 80 亿元公开债务。

截至目前，龙湖年内已累计兑付债券本息合计 145 亿元，年内到期的债券已全部偿还完毕。

依赖于低杠杆、强运营、正现金流，龙湖势将 " 硬核 " 还债进行到底。

据其预计，到 2025 年底，公司有息负债余额还将继续下降至 1450 亿左右。

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