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8 月 27 日，北京太阳宫 0627 地块正式上架土拍。一天前，它才进入用地预申请环节。

它的买家，将在 9 月 30 日诞生，喜迎国庆。

这块地的起始价为 31 亿元，综合楼面价 6.13 万元 /㎡——住宅 6.77万元 /平米，商业 2.4万元 /平米。

三年前，它东面的中建玖合府，起拍楼面价约 7.67 万元 /㎡，最终溢价 15% 达 8.825 万元 /㎡，成交房价11.7万元 /平米。

从表面上看，0627 地块住宅楼面价，比中建玖合府低了 0.9 万元 / 平米，但它背了 1.3 万平米商业的包袱——允许整售。

0627 地块的门槛蛮高的，即便之前减负过。（详见《太阳宫地块调规，自揭其短》）

有人将 0627 地块称为 " 王炸 " 地块。它位于东北三四环之间，确实是三年来罕见的核心地段地块。

花姐了解到，除了深耕北京的中海地产、华润置地和中建智地等，还有不少外地开发商也盯着它。

一个月后，0627 地块会拍出什么价呢？

花姐不好瞎猜。因为，如今不仅市场变了，且地块之间的素质也不一样。

幸福的烦恼

0627 地块，有个幸福的烦恼。

那就是，离地铁太近，地铁 10 号线和 17 号线换乘站太阳宫站。

这是一柄双刃剑。

家门口的地铁，确实方便，但它至少带来两个烦恼：1、人多且杂，共享自行车占地；2、地铁震动引发的噪音问题。

针对非机动车停车位，地块东南面的太阳宫中路，有不少于 500 个非机动车停车位，南面 10 号线 A 口附近，则有不少于 150 个。

关于地铁噪音问题，在 6 月中旬调规方案里已经说明，" 地铁振动对养老设施的影响，以及养老与居住人群的流线干扰 "，故而，砍掉了 0.8 万平米养老设施，将重新择址布局。

当然，砍掉养老设施，也变相给地块减负了。只不过，拿地铁振动说事，显得一举两得。

与地铁亲密无间

0627 地块与地铁的关系，可用一个词来形态：亲密无间。

当它上架后，它们之间的亲密关系曝光了。

最密的，要数地铁 17 号线，穿越了 0627 地块东侧。它的外轨中心线在用地红线内，且距离红线约为6-11米。

从图纸上可以清晰地看到，17 号线的走向和 0627 地块平行，呈东偏南 45 度。不仅如此，17 号线的 G 口有两个出口、两个地铁风亭组，共占地 318.18 平米，纳入出让容积率。

花姐猜测，这两座建筑应该会拆除改建，与0627地块的商业融合。

简而言之，地铁 17 号线下穿了 0627 地块，至少有长约 130 米、宽约 6-11 米的面积重叠。

这种地铁下穿的楼盘，还有丰台的中海丰和叁號，它身下是地铁 9 号线和房山线，但不是地铁站。

退线后容积率飙升

有了地铁下穿，0627地块必然牵扯到退线问题。

到底怎么个退法？

根据土拍文件，地块内拟建设的敏感建筑，退17号线外轨中心线约 30米。

依照花姐理解，6027 地块要远离 17 号线约 30 米处，才能建房。

这个数字，再加上红线与外轨中心的 6-11 米距离，实际退线可能达到36-41米。

假如以平均退线宽 38.5 米、长 117 米计算，扣除边角料，退线面积约占0627地块总占地面积19,446.8平方米的 20%。

幸运的是，10 号线外轨中心线 30 米，在 0626 地块红线之外。因此，它不会影响到敏感建筑的退线。

由于 0627 地块的容积率为 2.6，如果扣除退线占地，它住宅区域的实际容积率，高达3.12。

如此高的容积率，恐怕创造了近几年北京供地之最。

强排方案推测

0627 地块有着高达 3.12 容积率，加上西北和东北方向，分别是老盘安馨家园和中建玖合府。

这又牵扯到一个问题，强排怎么排？

按照土地文件，它的车库出入口在东北面。由于车库口距离太阳宫中路必须要大于 50 米。因此，留给车库的可选范围，只有 67 米。

这 67 米宽，可能还包括小区的大门。一般来说，大门和车库会紧挨一起。

受地铁保护线影响，东面退红线 36-41 米、容积率 3.12、住宅 4.28 万平米，再加上地上 0.75 万平米商业，种种条件凑在一起，0627 地块的确蛮难排方案的。

花姐根据现有条件，做一个推测版：

1、大门和车库出入口在东北方向；

2、小区共计 6栋住宅楼楼 15F18F25F，每栋只有 1个单元；

3、户型面积段为 180平米和 200平米两种；

4、地上沿太阳宫中路，会打造一条精品商业街，地上两层、地下两层。