文 / 乐居财经 徐酒眠

" 头部集中度继续提升，市场资源与机会加速向优势主体聚集，为本集团后续高质量发展提供坚实基础。"

8 月 28 日，时代邻里（09928.HK）发布 2025 年中期业绩。数据显示，报告期内其实现营业收入约 12.16 亿元，同比增长 5.6%；录得毛利约 2.44 亿元，毛利率约 20.1%；母公司拥有人应占净利润约 6383.8 万元，核心净利润同比增幅约 6.3% 至 1.09 亿元。

进入 2025 年，上游房地产行业持续调整、物业增量市场竞争加剧，同时物业费降价潮起、业主支付意愿减弱……物业行业仍面临诸多复杂挑战。

不过另一边，国家发文定向，老旧小区改造、完整社区建设、老旧街区与城中村更新提速，为存量社区运维打开新增空间，物业行业仍稳健前行。

面对多重市场挑战与机遇，时代邻里坚持长期主义，积极探索 " 数智化转型 "，以科技赋能服务，以品质赢得信任，以高度的战略定力保持综合实力与核心优势，通过多元举措为企业长远发展注入持续动能。

战略深耕，星火计划引高质量拓展

行业迈向深度发展，物企增长的核心从规模扩张转向质效齐升的有质量发展。

截至 2025 年 6 月 30 日，时代邻里物业管理服务覆盖 84 个城市，在管物业管理项目共 930 个，对应在管建筑面积约 1.26 亿平方米。此外，其还拥有 68 个物业管理项目尚未移交予管理，未交付建筑面积约为 730 万平方米。

第三方外拓是时代邻里规模增长的主要推动力。从数据来看，报告期末，其第三方在管面积同比增长 18.9% 至 9186 万平方米，占总在管面积比重达 73%；来自第三方的物管收入同比增长 8.7%，达 5.45 亿元。与此同时，时代邻里还持续拓展城市公共服务，斩获项目 21 个，已签订总合约金额约 4.8 亿元。

以 " 星火计划 " 为战略罗盘，聚焦粤港澳大湾区、长三角、成渝经济圈等三大核心城市群与住宅、产业园、公建等核心业态，持续巩固优势领域并探索新赛道，不断优化在管物业组合，实现更好的利润及回款。

不断提升在华南市场的项目管理密度，截至 2025 年 6 月 30 日，分布该区域的在管面积占比约为 50.2%，管理浓度与竞争优势持续巩固。

借助于大湾区项目的成功管理经验以及市场口碑，其他城市的布局也实现了有质量的持续深耕。同期，时代邻里约 75.7% 的物业项目位于一线城市、新一线城市及二线城市。

专注精耕核心业态、做深做透优势领域，时代邻里持续扩大客户群及优化在管物业组合。同期，住宅业态在管面积约 7441.0 万平方米，占比 59.1%；非住宅物业在管面积约为 5150.8 万平方米，占比 40.9%。

底盘稳固，核心业务稳中向好

以优质的管理规模为基础，时代邻里两大核心业务稳中向好。

作为压舱石的物业管理服务板块，2025 年上半年实现收入约 9.64 亿元，贡献总收入的 79.3%，同比增长约 5.9%，毛利率约为 18.2%，继续保持发展韧性。

分业态来看，其中住宅物业贡献 6.52 亿元，占比 67.6%；非住宅物业贡献 3.12 亿元，占比 32.4%。此外，随着市场化水平提升，第三方物业开发商建造的物业所产生的物业管理收入同比增长 8.7% 至 5.45 亿元，占物业管理总收入比重提升至 56.5%。

作为物业服务的延伸，同期社区增值服务收入 1.52 亿元，同比增加 1590 万元，增幅约 11.7%，在占总收入比重提高至 12.5%，毛利率保持 40.6% 的较高水平。

以客户需求为抓手，深化基础物业服务与核心增值服务的有机融合，时代邻里持续围绕人与资产两个核心，着眼于客户刚性需求设计服务产品，构建了 " 物业 - 美业 - 美居 - 美家 " 四维协同服务生态体系。

挖掘存量市场空间，依托物业服务场景流量入口精准触达需求，积极开展了全屋整装、局部改造翻新等美居家装业务、二手房屋租售业务及家政清洁等家庭生活服务，获得良好稳定增长。今年上半年，其生活服务收入 9187.2 万元，较去年同期增长约 17.2%。

此外，以城市公共服务、电梯服务、智联科技服务组成的其他专业服务，今年上半年收入超 1 亿元。

服务升级，温度与效率并重

行业竞争加剧，物业管理大盘稳定背后是时代邻里持续围绕提升服务品质、深化科技赋能构建核心竞争力。

时代邻里自 2021 年启动 " 初心计划 "，迭代至今已迈入 5.0 时代，以 " 安心、焕新、美颜、赋能 " 四大行动，全面提升客户满意度。

2025 年上半年，时代邻里在安全管理上完善智能监测闭环，精细化设施维保和环境管理操作，提升业主满意度。同时推进 " 全能物业人 " 培训，实现员工 " 一专多能 "，高效响应业主的需求，增强社区运营与服务能力。

另一方，时代邻里坚定推进数智化转型，以 " 网格化智能管理 " 全面提升人均效能。

今年上半年，其通过推行 " 网格化智能管理 "，持续对社区投入，用可量化、可视化、可追踪的运营体系，实现维修服务前置、降本增效，以 " 网格化 " 为抓手，老旧问题一键打包，完成社区 " 精、细、准 " 综合修缮，提升社区整体环境品质，维持社区常住常新，保障业主房产的物理价值。

坚持用底层数据驱动全流程运营，始终以 " 客户体验与经营质量 " 为工作标准，时代邻里秉持长期主义理念，在品质服务与数智化转型中不断创新与突破。

往期精彩内容回顾

世茂服务：锁定高潜赛道

碧桂园服务：积跬步以至千里

绿城服务：以满意撬动生意

永升服务的 " 加减 " 法

越秀服务有个指标 " 四连升 "

相关公司：时代邻里 hk09928