本文来源：时代周报 作者：郭鹏

面对本轮房地产市场的调整，龙湖集团（00960.HK，下称 " 龙湖 "）选择及早 " 踩刹车 "，主动压降负债规模。

8 月 29 日，龙湖发布 2025 年半年报，期内，公司实现营业收入 587.5 亿元，同比增长 25.4%，其中，地产开发业务实现合约销售金额 350.1 亿元，一二线城市销售占比约 90%；由运营及服务业务组成的经营性收入实现 132.7 亿元，占总营业收入 22.6%。

公司拥有人应占溢利为 32.2 亿元，剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后公司拥有人应占核心溢利 13.8 亿元。

负债方面，截至报告期末，龙湖有息负债较 2024 年底压降 65.3 亿元，在手现金为 446.7 亿元，净负债率为 51.2%，剔除预收款后的资产负债率为 56.1%。

与此同时，上半年，龙湖于上海、重庆、苏州、贵阳 4 座核心城市获取 4 幅土地，新增土储总建筑面积 24.9 万平方米，权益面积 18.4 万平方米。截至 2025 年 6 月 30 日，龙湖土地储备合计 2840 万平方米，权益面积为 2113 万平方米。

对于楼市走势，在业绩会上，龙湖董事会主席兼首席执行官陈序平表示，当前楼市的止跌回稳对于中国经济以及金融稳定是非常关键的，" 接下来的走势，我们觉得短期内还是要看政策刺激的力度。"

" 对于中长期，我们仍然非常看好中国房地产市场发展的韧性，因为一二线城市核心地段仍然缺少‘好房子’，核心地段的改善需求仍然非常强劲，建好房子、提供好产品、好服务仍然是值得长期去做的业务。" 陈序平说道。

负债高峰或将在年底过去

在房地产市场调整期内，龙湖始终强调压降负债。2022 年年中，龙湖明确提出降负债，此后公司多次提前偿还未到期债务。

据其财报，截至到 6 月底，龙湖综合借贷总额为 1,698 亿元，较 2024 年年末下降 65.3 亿元，有息负债中银行融资占比高达 87%；平均融资成本为年利率 3.58%，利率为历年低点；平均合同借贷年期为 10.95 年，达到历史高位。

在债务结构方面，截至报告期末，龙湖 1 年内到期的短期债务占比降低至 15.1%，长短债配比更加合理，短期内偿债压力有限；同时调配境内外债占比，外币债务占比下降至 14.0%，其中 100% 的外债已做掉期对冲。

截至目前，龙湖年内已累计兑付债券本息合计约 145 亿元，年内到期债券已全部偿还完毕，且 2026 年底前无境外到期债券。

在业绩会上，龙湖首席财务官赵轶介绍，今年，龙湖陆续兑付了 101 亿境内信用债和 35 亿中债增信债券。龙湖年底还有一笔 85 亿元海外银团贷款，目前已经提前偿付 10 亿元，未来几个月龙湖将会逐步对其进行分期偿付。

陈序平表示，经过三年的时间，龙湖降低有息负债 400 亿元，到今年底还要再降 200 亿元。龙湖将会用三年半的时间降低 600 亿元有息负债，到今年年底，龙湖境内信用债券余额仅有 44 亿，" 负债高峰在今年年底就过去了。"

即便负债高峰已过，龙湖未来还会继续压降负债规模。在业绩会上，陈序平给出了到 2028 年每年降低 100 亿元有息负债的目标。

赵轶介绍到，2026 年，龙湖需要偿还的债务低于 2025 年 40% 的债务，2027 年及其以后，龙湖偿还的债务还会大幅减少。未来，龙湖债务规模将会稳定在 1000 亿元左右。

" 未来龙湖的融资和债务管理策略是保持负债规模稳步有序下降，坚决不展期不逾期；进一步优化融资结构，加大长期债务，控制好短期债务，短债占比在 15% 基础上逐年减少；逐渐减少外币债务，同时保持 100% 的掉期。" 赵轶说。

经营性收入占总营业收入 22.6%

地产行业在深度调整中加速重构，面对这一轮周期，龙湖除了选择调整债务结构外，还将优化资产组合放在重要位置。

其中，经营性业务成为龙湖核心溢利的主要来源。2025 年上半年，由运营及服务业务组成的经营性收入实现 132.7 亿元，创历史新高，占总营业收入 22.6%。

龙湖经营性业务包括运营业务、服务业务两部分。运营业务包括商业投资、资产管理；服务业务包括物业管理、代建业务。

据其财报，今年上半年，龙湖运营业务不含税租金收入为 70.1 亿元，同比增长 2.5%，商业、资产管理的占比分别为 78.5% 和 21.5%，运营毛利率为 77.7%，较上年增长 2.3%；服务业务不含税收入为 62.6 亿元，较上年增长 0.02%，服务业务毛利率约 30.0%。

运营业务板块中，龙湖商业上半年新增运营 1 座天街。截至目前，龙湖商业累计运营 89 座商场（分期项目合并后商场个数），上半年租金收入同比增长 4.9% 至 55 亿元，销售客流均实现两位数增长，营业额同比增长 17%，日均客流同比增长 11%，上半年出租率为 97%。

赵轶表示，商业投资业务是一个重资产赛道，龙湖已经向其投入了 1000 多亿元，现在公司开始收获回报。上半年，该业务毛利率超过 75%，净利率超过 40%，下半年龙湖还要再开 10 座商场。

与此同时，资管旗舰品牌 " 龙智资管 "，涵盖长租公寓、服务式公寓、产业办公及健康养老等六大业务。2025 上半年，龙智资管收入 15.1 亿元，其中长租公寓品牌冠寓已开业房源 12.7 万间，整体出租率 95.6%。

服务业务板块上半年实现收入 55.3 亿元，物业在管项目约 2200 个，在管面积约 4 亿平方米。

龙湖智创生活首席执行官宋海林表示，上半年，物业管理业务收入同比下降 4.3%。收入下降原因一方面是龙湖主动退出了一些限价过低的外拓项目；另一方面是龙湖调整聚焦增值类业务，砍掉了一些相对低效的业务，这样做的目的是为了未来能够有质量、可持续的增长。

而智慧营造品牌 " 龙湖龙智造 " 在 2025 上半年实现营收 7 亿元，同比增长 65%，新增代建面积 852 万平方米，代建项目销售额 84 亿元。

在业绩会上，陈序平表示，龙湖有信心完成经营性业务构建自身在所处板块的竞争优势，持续保持增长。今年上半年，经营性业务已经成为龙湖核心溢利的主要来源，形成压舱石作用。

" 面向未来，我们会坚持 " 三个聚焦 " 战略。一是会把业务聚焦在 50-60 个重点城市；二是把业务聚焦在自身能力有护城河的业务上，有些低效没有护城河的业务会缩减；第三就是要坚持服务好 B 端战略级大客户。" 宋海林表示。