上周公募 REITs 二级市场终于止跌回升。截至上周五（8 月 29 日），中证 REITs（收盘）指数和中证 REITs 全收益指数均环比上涨 1.06%。

据 Wind 数据，已上市的 73 只公募 REITs 产品中，环比上涨的达到 65 只，下跌的则减少至 8 只。涨幅最大的三只产品为国泰君安济南能源供热 REIT、中航易商仓储物流 REIT 和嘉实物美消费 REIT，周内涨幅分别为 5.7%、4.29% 和 4.22%。跌幅最大的三只产品则为工银蒙能清洁能源 REIT、中航京能光伏 REIT 和华夏华电清洁能源 REIT。

行业方面，上周首单外资消费 REITs ——华夏凯德商业 REIT 正式获批。同时国泰君安东久新经济 REIT 的扩募申请也于上周获批，这是公募 REITs 市场第八单获批的扩募项目。此外，上市公司中国外运半年报显示，REITs 项目增厚利润对冲其他收益下滑，资产盘活战略见效。

二级市场止跌回升，各类型 REITs 均收涨

在经历了几个星期的连续下跌后，上周公募 REITs 二级市场止跌回升。

Wind 数据显示，截至上周五，中证 REITs（收盘）指数收于 846.89 点，环比上涨 1.06%；中证 REITs 全收益指数收于 1073.33 点，环比同样上涨了 1.06%。其中，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅分别为 1.6%、1.1%。

底层资产方面，过去一周各类型 REITs 均收涨。开源证券数据显示，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类 REITs 周内涨幅分别为 1.84%、0.23%、1.07%、1.13%、1.14%、0.69%、2.49%。

单只产品方面，据 Wind，已上市的 73 只公募 REITs 产品中，环比上涨的达到 65 只。涨幅最大的三只产品为国泰君安济南能源供热 REIT、中航易商仓储物流 REIT 和嘉实物美消费 REIT，周内分别上涨了 5.7%、4.29% 和 4.22%。

环比下跌的产品则大幅减少至 8 只。跌幅最大的三只是工银蒙能清洁能源 REIT、中航京能光伏 REIT 和华夏华电清洁能源 REIT，周内分别下跌了 2.62%、1.3% 和 0.43%。

值得一提的是，上周全市场 66 只公募 REITs（不计 6 月后新上市的 7 只）已全部完成 2025 年半年报披露。

申银万国证券数据显示，以连续两年具备完整可比数据的 REITs 样本进行统计，2025 年上半年 REITs 整体营收同比微增 0.6%，净利润同比下滑 7.5%，EBITDA（息税折旧摊销前利润）同比提升 1.3%；可供分配金额同比收缩 4.3%，上半年实际分红金额同比下降 26%，致使平均现金流分派率（未年化）降至 2.36%（同比下降 50BP），平均分红率（未年化）降至 2.26%（同比下降 146BP）。

分板块来看，消费类资产在 " 两新 " 等政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额同比增速分别为 47%、35.6%、46.5%，产业园和能源类资产基本面则有所弱化，盈利及现金流能力承压。

首单外资消费 REIT 获批

上周，行业层面也有多项动态值得关注。

首先，上周有 2 单首发公募 REITs 取得新进展。8 月 27 日，中金唯品会奥莱 REIT 基金成立。该基金发起人为 Vipshop Holdings Limited（以下简称唯品会），原始权益人及运营管理机构为杉杉商业集团，基金管理人为中金基金，计划管理人及财务顾问为中金公司，首募规模 34.8 亿元。

就在同一天，首单外资消费 REITs ——华夏凯德商业 REIT 正式获批，准予募集基金总份额 4 亿份。该基金主要原始权益人及运营管理机构是凯德投资，管理人为华夏基金。首批纳入两个资产，分别是位于广州的凯德广场 · 云尚和位于长沙的凯德广场 · 雨花亭，总建筑面积达到 16.84 万平方米，截至今年 3 月 31 日的整体出租率约为 96%。另外，作为战略投资者，凯德投资、凯德中国信托和凯德发展将共同持有华夏凯德商业 REIT 至少 20% 的份额。

其次，上周国泰君安东久新经济 REIT 扩募申请正式取得证监会批复，这也是整个公募 REITs 市场第 8 单获批的扩募项目。据悉，国泰君安东久新经济 REIT 本次拟购入基础设施项目为东久工业旗下的东久（南通）智造园和东久（重庆）智造园一期，购入项目资产估值合计 3.59 亿元。

此外，根据上市公司中国外运上周发布的 2025 年中报，可以看到 REITs 项目增厚利润对冲其他收益下滑，资产盘活战略见效。多家券商在分析中指出，今年二季度该公司投资净收益同比增长 73.7% 至 8.6 亿元，主要为中银中外运仓储物流 REIT 上市，发行溢价率达 16.2%，显著增厚投资收益。

截至 8 月 29 日，共有 12 只 REITs 基金等待上市。

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