作者 | 周智宇

编辑 | 王小娟

房地产的旧时代被正式划上句号，评判一家房企优劣的标准，也不再是规模、土储和杠杆，而是经营性现金流、未来盈利能力与新业务的成长性。此时，行业的座次需要被重新审视。

随着 2025 年中期业绩披露收官，按照这把新 " 标尺 " 衡量的结果也随之清晰：行业艰难探底的趋势仍在延续，大面积亏损依旧是主流。

在这一背景下，龙湖集团于 8 月底发布的这份中期业绩报告，便提供了一个截然不同的范本：不仅录得正向盈利，含资本性支出的经营性现金流更是实现了超过 20 亿元的净流入。

这份韧性的来源，并非其传统开发业务而是来自于其业务组合的结构性优势，尤其是 " 龙湖龙智造的智慧营造业务，正在成为一股引领增长的 " 新质生产力 "，悄然成长为新的增长引擎之一。财报显示，该业务上半年营收达到 7.0 亿元，同比增速高达 65%。

这个以轻资产服务为模式、以数字科技为内核的高增长航道，不仅是龙湖穿越周期的 " 稳压器 "，更代表着一种行业未来的可能性：即从重资产的 " 开发商 "，向能力驱动的 " 服务商 " 转型，并以此为支点，重构商业模式与增长逻辑。

它也昭示，房地产的未来不在于简单地 " 造房子 "，而在于如何通过科技赋能，为空间赋予更高的价值与效率。这，或许就是地产行业 " 新质生产力 " 最真实的模样。

轻资产突围

在房地产行业的旧时代，开发商的核心逻辑是 " 资源驱动 "，即依靠土地、资金等重资产要素，通过 " 买地 - 开发 - 销售 " 的模式实现规模扩张。然而，当行业进入深度调整期，土地红利与金融红利同步消退，这一模式的脆弱性暴露无遗。

龙湖给出的解法，是向 " 能力驱动 " 转型，将自身三十余年积累的全业态开发经验、运营能力与数字科技实力集成输出，成为一个轻资产的服务品牌——龙湖龙智造。

这是一个与传统代建既相似又迥异的模式。相似之处在于，它同样服务于委托方，不直接承担土地和主要的投资风险。不同之处在于，龙湖龙智造提供的并非简单的建造管理，而是一套覆盖全生命周期的 " 一站式城市营造解决方案 "。

其业务矩阵包含定位策划、虚拟建造、建造管理、智慧装修、不动产空间科技五大产品服务，本质上是从一个单纯的 " 建造者 "，转变为一个与委托方深度绑定的 " 价值共创者 "。

2025 年上半年的业绩，印证了这条新赛道的成长性与爆发力。报告期内，龙湖龙智造实现营业收入 7.0 亿元，同比大幅增长 65%。其业务版图持续扩张，上半年新增代建项目 62 个，新增建筑面积 852 万平方米，规模稳居行业第一梯队。

更值得关注的是其客户结构的变化。上半年，龙湖龙智造新增的央国企及政府类代建项目建筑面积占比高达 63.3%。这背后传递出一个清晰的信号：在市场风险偏好急剧下降的今天，龙湖龙智造凭借其稳健的品牌形象、卓越的产品品质和强大的交付能力，赢得了包括地方平台公司、央国企、AMC 等在内的 " 压舱石 " 客户的信任。

这种信任最终转化为实实在在的销售业绩。上半年，龙湖龙智造代建项目实现销售额 84 亿元，多个项目如广州央璟颂、郑州中原颂等均在当地市场实现热销。这不仅帮助委托方实现了资产的流动性和价值兑现，也再次证明了 " 好产品自己会说话 " 的市场铁律。

一个极具代表性的案例是成都西璟台项目。这是一个停工长达 8 年、涉及 1700 余户家庭利益的烂尾工程。龙湖龙智造联合委托方，以 " 共益债 + 代建 " 的创新模式介入。

凭借其强大的产品优化、成本管控和高效运营能力，项目不仅在 4 个月内实现从进场到实景开放，更在重整后面市的连续 4 个月里蝉联区域销售冠军，最终成功帮助超 1700 户次的债权人解决了交付难题。

这不仅是商业上的成功，更是在为行业处置存量不良资产探索出一条多方共赢的新路径。

地产 " 新模式 " 启示

如果说，龙湖龙智造的出现为房企转型提供了一个 " 向轻而生 " 的范本，那么其成功的内核，则揭示了未来地产行业竞争的两个关键方向：科技赋能与价值重构。

"AI+" 和 " 数字化 " 是龙湖龙智造业务素材中最高频的词汇之一。这并非概念的包装，而是已经深度融入业务全流程的核心能力。

例如，通过 BIM（建筑信息模型）和 VR（虚拟现实）等技术组成的 "5M 虚拟建造 " 服务，可以在项目开工前就精准呈现未来的空间面貌，让设计方案的修改和决策前置，大幅提升效率与精准度。

在上海陆家嘴金穗大厦的更新改造项目中，这一技术将整体设计时间缩短了 50%，最终的实景复原率超过 95%。

在建造环节，AI 巡检系统可以自动识别施工隐患，确保交付标准的高度统一 ；在运营环节，其自研的 AI 冷站智控技术，能够通过机器学习精准预测建筑负荷，自动优化设备运行，已在 60 余个项目中实现单方能耗降低 30% 的显著效果。这些不再是辅助工具，而是驱动业务的核心引擎，是地产行业迈向 " 新质生产力 " 的坚实一步。

科技赋能的最终目的，是实现全方位的价值重构。

对于委托方而言，龙湖龙智造带来的价值是 " 降本增效 " 与 " 价值提升 "。通过精细化的成本管控与高效的运营，为客户赢得超额回报。对于购房者而言，是获得一个所见即所得、品质可靠的 " 好房子 "。正如龙湖管理层所强调的，" 市场仍然缺少好房子，核心地段的改善需求仍然非常强劲 "。

而对于整个行业而言，龙湖龙智造的实践最大的启示在于，它证明了房地产企业的能力禀赋，完全可以超越传统的开发边界，在更广阔的城市空间营造和服务领域中找到用武之地。

无论是为蚂蚁集团打造全国首批零碳建筑的总部基地，还是为小米集团 " 智造 " 总部公寓，亦或是盘活城市中的存量资产，这些都显示了地产企业在向城市营造服务商转型过程中的巨大潜力。

正如龙湖集团执行董事兼 CFO 赵轶所言，随着存货的逐步去化，地产开发业务对集团的影响会逐步减少，而运营和服务业务将继续为集团的利润增长和恢复 " 保驾护航 "，形成一个 " 稳压器 "。

在时代的转折点上，悲观者往往正确，但乐观者才能前行。

龙湖的这份中期答卷，尤其是龙湖龙智造所展现出的强劲增长韧性，或许说明，房地产并非没有未来，而是那个依靠高杠杆、高周转的旧时代结束了。一个更加考验产品力、服务力、科技力和综合运营能力的新时代，才刚刚开始。