最近的白云楼市正狂打鸡血。

前两天一口气挂出两宗地，其中一宗齐富路北侧地块，就在白云新城核心，比豪宅龙湖天奕还要靠近广东画院与白云文化广场。

→回顾：

白云新城近 4 年没卖地，这次真的有掏家底，冲 KPI 那味了。

不知不觉，白云今年已挂牌 7 宗地（成交 5 宗），全市最多，梅梅的拆神朋友透露，下个月设计之都也要挂地。

敢供地，也是因为白云人口多，需求大，而之前梅梅也曾写过，头部核心板块 " 白云新城 - 设计之都 - 嘉禾望岗 "，优质新盘可选择不多，价格相对坚挺。

→回顾：

现在国贸云上、天健云山府、万科臻山府等即将清盘，白云核心区有点青黄不接之际。

不过接棒者也要来了！梅梅收到风，越秀贝好家 · 嘉悦云启最快下周开放样板间。

整个项目有 5 个户型—— 83㎡、84㎡三房；99㎡3+1 房；109㎡四房；126㎡4+1 房，做了情景板房的是 84㎡、99㎡与 109㎡三个户型。

我做了一份深度测评，想在白云买房，对嘉悦云启感兴趣的朋友，扫码加我，下周梅梅带你实地踩盘，看懂板房的门道！

嘉悦云启这个项目就在嘉禾望岗地铁站上盖，自带九年制学校，步行几百米就到云门、山姆，学铁商都是明牌了。

可以说拿捏住主城刚需、刚改对学铁商绝大部分需求。

目前粉丝问最多的是：

1、作为新规收紧后，第一批抢答题的新盘，户型使用率怎样？

2、哪些户型值得关注？

3、每个户型大致的朝向、景观如何？

板房下周开放之前，梅梅先来做第一波答疑。

使用率略降，但新规优势依然明显

我们对 5 个户型做了测算，使用率全部在 110% 以上，83㎡、84㎡使用率最高，能去到 113%~117%。

与报建条件相同，但户型属于新规收紧前的越秀 · 云萃相比，使用率确实降了，但降得并不多。

90㎡以内小面积，使用率差距在 5% 内；90~120㎡中等面积，则只差 1%~3%。

新规户型常见优势嘉悦云启都还有。

比如飘窗赠送，从厨房、卫生间，到各个卧室，基本开窗的位置都报建了 800mm 飘窗。

这些空间不算面积，只不过最终交付会留下 300mm 飘窗，做不到 0 飘窗。

比如阳台赠送，所有户型入户玄关都报建为入户花园（126㎡为入户花园 + 阳台）；99㎡、109㎡、126㎡三个中大户型，做了双开间阳台。

这些空间只算一半面积，有效提升了使用率。

嘉悦云启大致赠送情况（以 83㎡为例）

只不过嘉悦云启 90㎡以下小面积只能做到三房两卫，没有办法像越秀 · 云萃那样做到四房两卫。

但对 90㎡以上户型影响不算大，嘉悦云启 126㎡甚至能在实打实的四房之外，多隔一间多功能房。

削弱小户型的因素在哪里？大户型的厨房、餐客厅等重点区域的空间感是否有保证？点击小程序约梅梅看房，现场跟你聊清楚。

这三个户型估计比较抢手

为了让大家更好了解户型优劣，梅梅对嘉悦云启 5 个户型都做了详细的尺寸拆解，以及每个空间优劣势点评。

每个户型总体都有户户朝南，U 型厨房，270 ° 主卧飘窗的优点，注重玄关收纳，做了 S 共墙与 800 库，也平衡了次卧空间。

有三个户型，个人认为会比较抢手。

一个是 83㎡三房，虽然是西南朝向，也没有做双开间阳台，但入手门槛最低。

同时，客厅利用飘窗（报建 800mm 留 300mm），开间拉阔至约 3.6 米，比一般小户型大了 20~50 厘米，可以摆更大的沙发。

餐厅基本与客厅同宽，会比周边项目的就餐空间更舒适。

此外，次卧进深做到约 3.4 米，能做 600mm 深衣柜，摆 1.5 米大床，并可配置床头柜；其中一个次卧可三面下床。

国贸云上 85㎡户型图↓↓↓

云筑上品 88㎡户型图↓↓↓

99㎡户型，东南朝向，属于全盘四房最低上车门槛。

因为它可以在三房之外多隔一个多功能间，其开间达到 2 米，进深有 3.1 米，有足够空间放床。

相同的格局，周边项目需要 105㎡，所以我也比较看好这个户型。

最后一个是 126㎡4+1 房，东南朝向，总价偏高，但填补了白云核心区中等改善四房的空缺。

中海麓府偏豪宅，总价更高；国贸 123㎡、云筑上品 121㎡为四房格局，嘉悦云启多隔一个 7.44㎡，可以睡觉的小卧室。

中建白云之星 128㎡四房，与嘉悦云启同属新规，各有优势。

南向看白海面河涌

嘉悦云启全盘 4 栋楼，总共 530 户。

因为被地铁分成两半，客观来说不是所有楼栋、单位都能完全拉开楼距，错开视线，保证景观与隐私。

全盘户型朝南，南面是开发商负责打造的 2.3 万㎡白海面涌，景观不错，但附近也有不利因素，项目在规划时做了视线避让，怎么才能买到最优解，梅梅整理了一份资料，供大家参考。

关于嘉悦云启的拆解先讲到这里，如果对这个项目感兴趣，不知道什么价格入手更合理，欢迎扫码向梅梅咨询，与梅梅一起去看看。

我也整理了一份白云区深度购房指南，里面包括了每个楼盘最新的价格跟风险提示，对白云置业有困惑的小伙伴可扫码备注 " 白云 " 领取。