每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

9 月 5 日，京城两场土拍，看点实在太少。

一个是丰台岳各庄村 L01 地块，城建发展+北京建工+住总地产联合体，以29亿元摘得，楼面价5万元/平米。

一个是朝阳区呼家楼 CY00-0310-9001、9002 地块，首开股份以4.46亿元摘得，楼面价8.1万元/平米。

它们至少有三大相似点：

1、楼面价都比较高，肯定是要做豪宅的；

2、都是底价成交，并不是什么王炸地块；

3、拿地者都是北京本土国企，大概为托底而来，甚至没开拍之前，都内定了；

读到这里，很多人也许会问，它们的地段不都是很好嘛，何以至此？

是的，岳各庄地块在西三四环之间；呼家楼地块紧挨东三环外——企鹅选房的文章标题写道：《首开，活在 " 裆 " 下》，意思是靠近央视大裤衩。

地段好，但问津者寡，开发商不是傻子，有 " 好地 " 不抢，一定是原因的。

花姐问了好几个开发商朋友，他们一致地表达，楼栋不好排。

大致意思是，蛮难出好产品。

一、岳各庄村L01地块：可怕的退线

岳各庄 L01 地块，老早就被内定了。

8 月 15 日，北京城建投资发展公司为 DC-L01 地块，发出了施工和监理项目招标计划。

招标文书显示，该项目总建筑面积约 8.98 万㎡，其中地上建面约 5.8 万㎡，地下建面约 3.18 万㎡。其中，施工投资估算8.3亿元，监理投资估算 400 万元。

当天，上市公司城建发展也审议通过了《关于公司与关联人合作投资房地产项目的议案》。这个关联方即住总集团旗下的公司。

它们要拿的地，就是岳各庄 L01 地块。

当成交结果出来后，拿地伙伴又多了一个，北京建工地产。

三家北京市属建筑类企业联手开发一个地块，实属罕见。也进一步表明，岳各庄L01地块是一块难啃的骨头。

为什么它难啃？

1、地块南北走向，狭长。它的用地规模约 2.18 公顷，规划地上建面约 5.8 万平方米，容积率 2.66，限高 60 米——局部 80 米；

2、它不是地铁盘，距离地铁 11 号线二期青塔站约 800m，尚在环评公示期，预计工期 4 年；

3、东面和南面是老盘靛厂绣园，尤其是南面有一座 15 层高的住宅楼——很有可能是板楼，势必让L01的退线达到70余米，浪费了占地面积；

4、东面和南面有现成的围墙，虽然是公用围墙，但产权人为为靛厂路 20   号院，现由靛厂村村委会管理。施工改造是个难题；

5、北面 250 米是京广铁路车辆段，可能有噪音影响；

6、东面隔着绣园，还有一块巨无霸地块待供，占地 8.84 公顷，地上建面 23.5 万平米，容积率 2.66，上市时间不清楚，其地块素质好于L01地块。

虽然周边小区众多，大多为经适房、公房。花姐推测，岳各庄L01地块的售价在8.5万元/平米左右，且丰台房子供应大，不太好卖。

二、呼家楼地块：时间会拖得很长

呼家楼南里 CY00-0310-9001、9002 地块的归属，最没有悬念。

拿地者，是首开股份。

它上一次在京拿地，还是在 2023 年 7 月 25 日。今年上半年，首开股份营收180亿元，归母净利润为-18.39亿元。

即便巨亏，也得参拍，实属难能可贵。

好在，拿这宗地所费的银子不多，只有 4.46 亿元。况且，这宗地的一级开发，是由首开股份的关联公司完成的，近水楼台先得月。

这宗地分两个地块，西边的 9001 地块用地规模 2700 平方米，容积率 2.04，地上建筑规模 5508 平方米，建筑高度 36 米，内含北面一条东西向、宽8米的街坊路，大约占地400平米。

东边的 9002 地块，为 A8 社区综合服务设施用地，用地规模 2600 平方米，地上建筑规模 2080 平方米，建筑高度 9 米。

更为关键的是，两块地是隔了约150米，十分怪异。

按照拿地文件，这个项目开发进度会很慢。

因为，街坊路的立项时间为 2025 年 12 月、计划开工时间为 2026 年 4 月（实际道路长 90 米）。

分布式能源站、配电室、分界室的立项为 2026 年 6 月、计划开工时间为 2026 年 10 月。它们一共的投资金额约 838 万元。

只有区区 5508 平米住宅可售，包袱还是蛮重的。

9001地块只能建一栋11层高的住宅楼。有两种排法：1、建大平层，1个单元，每套面积约250平米，共计22套；2、中型户型，2个单元，每套面积125平米，共计44套。

依照花姐判断，建 125 平米户型比较好卖。毕竟，地段摆在那儿。

花姐点评：

看完岳各庄和呼家楼地块的故事，不知诸位粉丝作何感想？

反正，花姐为它们感到点悲哀。

两块表面上看起来地段很好的地块，最终以底价收场，而且是地方国资出手。

不是外来的房企不想拿，是实在没有拿下的理由。

原因在于，地块自身的素质太弱。

岳各庄地块，没地铁，而且容积率高达 2.66，加上退线，实际容积率接近3.0；呼家楼地块，地段好，但太小了，大房企根本看不上。

吐槽一下，去年的东城区金鱼池地块，F2 公建混合住宅用地，土地面积 3027.632 平方米，规划建筑面积 5550 平方米，其中公建占比高达 70%，住宅占 30%。

也就是说住宅部分只有1665平方米，限高18米。

一年过去了，拿地者河北界鑫地产还没有发出报规图。

这些地，名气很大，但含金量很小。

好在，有关部门正在出手优化土地前期规划。前不久，北京规自委下发了一则文件：《关于落实住房城乡建设部《住宅项目规范》加强与我市现行住宅项目规划管理衔接的有关意见》。

里面明确提到 " 新建居住项目的土地供应前编制规划综合实施方案 "，" 应按照我市有关居住项目绿地率的有关要求，在居住环境品质优良、配套设施充足、人防安全等前提下，合理确定居住用地建筑密度，确保建筑高度、建筑密度与容积率相互匹配 "。

简而言之，就是要进一步合理规划土地。

花姐希望，每一块入市的土地，应尽善尽美，没有条件，也尽可能创造条件，让政府、房企和购房者都获利。