文丨前哨

美编丨李成蹊

出品丨牛刀财经（niudaocaijing）

今年上半年，房地产行业整体仍处于调整期，房企盈利压力进一步扩大，亏损者已成为大多数。并且，企业分化趋势明显。

部分房企仍深陷流动性压力与债务危机，而一批优质房企通过主动降债、优化结构、发展多元业务，正逐步走出困境。

面对房企增长引擎切换过程中必然会经历的阵痛，优秀的房企坚定面对，发挥主观能动性，取得了不错的成绩。例如龙湖引擎切换后的利润结构更具长期增长属性，更能适应未来行业新发展模式。

本文我们试图厘清三个问题： 

1、行业低谷期房企的业绩表现；

2、房地产行企业是如何化解债务的；

3、行业转型期房企如何突围。

  01  

行业低谷期也有 " 优等生 "

房地产行业具有明显的周期性，回顾过去 20 年，基本遵循出每七年一轮的周期规律。

到 2025 年上半年末，距离 2022 年本轮调整起点，刚好处于 7 年周期的半程。期间房地产市场出现明显波动，不少城市同一楼盘的价格甚至出现较最高点下跌 30% 的情况。

国家统计局公布数据显示，2025 年上半年，全国房地产开发投资同比下降 11.2%，房屋新开工面积降 20.0%，商品房销售额降 5.5%。

2025 年 6 月，70 个大中城市房价环比普降，其中一线城市新建住宅价格环比下降 0.3%，为八个月来最差表现。

房地产行业仍处在调整期，房企盈利压力进一步扩大，亏损者已成为行业大多数。

Wind 数据显示，截至 9 月 1 日，沪深两市的上市房企中，2025 年上半年业绩亏损的企业占比超过五成。这是行业必经的阵痛，也是壮士断腕再出发的起点。

此种背景下，亦有不少房企仍然实现正向盈利。其中有两类较为典型：一类是以华润、龙湖为代表的企业，它们通过提升经营性业务来增强盈利的稳定性。

以龙湖为例，2024 年其经营性业务已成为公司的主要利润来源。

2025 年上半年龙湖运营业务及服务业务合计收入 132.7 亿元，创下半年度新高，占总营收的 22.6%，整体毛利率超 50%，其中运营业务毛利率更超过了 75%。

另一类是善于在分化市场中抓住机会的区域型房企，滨江集团、中华企业就是典型代表。

截至 2024 年末，滨江集团在杭州的土地储备占比达到 70%，并且连续 7 年成为杭州市场的销售冠军；中华企业作为上海本地国企，在今年 2 月份完成了中企云萃森林项目东区的交付，该项目位于上海浦东新区，成为其本期业绩扭亏为盈的关键因素。

开源证券对龙湖进行了分析评价，指出龙湖上半年结转规模有所增加，但结转毛利率面临一定压力，不过整体负债结构得到了优化，运营和服务业务保持稳健增长。

该机构认为，龙湖运营服务收入稳健且毛利率维持在高位，看好其后续盈利修复，因此维持盈利预测及 " 买入 " 评级。

周期性波动并非是单个企业可以左右的，但持续增长的经营性收入可增强开发商的盈利稳定性和财务韧性，使企业发展曲线更为平稳，更从容地面对未来的各种挑战。

  02  

着力化解债务 " 枷锁 "

当前，房企所面临的流动性困境态势依旧严峻。

克而瑞数据显示，2025 年房企到期债务规模攀升至 5257 亿元，高于 2024 年。其中，仅第三季度单季到期债务就达 1574 亿元，但销售端仍在筑底阶段，房企的债务压力依然较大。

债务问题带来的连锁反应不容小觑，将直接导致房企信用评级下降，融资成本大幅上升，进一步加剧了企业的财务困境，部分房企甚至面临破产清算的风险。债务问题也成为考验房企资金安全和经营韧性的观察窗口。

此种背景下，财务稳健成为房企生存发展的关键，部分企业积极采取措施，通过优化债务结构、压降负债规模等方式应对挑战。 

招商蛇口通过积极优化债务结构，其银行融资占比达 66%，综合资金成本 2.84%，保持行业领先水平，为其稳健经营提供保障。 

美的置业转型轻资产模式后成效明显。2025 年上半年，其持续经营业务利润同比增长 128.1%，有息负债为 0，现金总量达 12.7 亿元，抗风险能力大幅提升。 

绿城中国在债务管理上也展现出积极姿态。上半年完成境外债务置换约 8.02 亿美元，成功发行三年期 5 亿美元优先票据。截至期末，其境外债比重由 16.4% 下降到 15.3%。

龙湖在化债过程中则表现从容。早在 2022 年，龙湖便在开发业务上推行 " 三提三降 " 策略，提前对业务进行出清、收缩与整合，主动 " 踩下刹车 "，并开启了为期 3 年的债务结构调整。

从 2022 年上半年到 2025 年上半年，其有息负债从 2124 亿元成功降至 1698 亿元。同时，龙湖各项业务转为依靠经营性现金流的内生发展模式，2025 年上半年集团含资本性支出的经营性现金流净流入超 20 亿元。

含资本性支出的经营性现金流这一概念源自制造业，是巴菲特、贝佐斯等商业巨擘最为看重的指标之一。它体现了企业在支付所有必要经营费用和资本支出后，真正能够自由支配的现金。

房地产行业有望最终将形成 " 剩者为王 " 的格局。像龙湖、保利发展、华润置地等财务自律、兑付信用良好且拥有稳定经营性现金流的企业，不仅能顺利度过偿债高峰，还将在行业洗牌后占据优势市场地位、获得更为广阔的发展空间。

  03  

行业转型期的 " 救赎手段 "

任何一个周期性行业，经历了规模从 18 万亿滑落至 9 万亿，都注定是一场不可逆的深刻变革。如何在存量市场中发现生存空间，也成为部分房企寻求突破的新方向。

当前，房地产行业处于深度调整与弱复苏并行的关键时期。随着北京、上海等一线城市陆续优化楼市政策，行业政策环境正迎来新一轮的宽松周期，为企业转型与市场复苏创造了有利的条件。

在这一过程中，房地产企业仍将面临挑战与机遇并存的复杂局面。尽管政策暖意虽已释放，但市场信心的恢复、商业模式的优化以及企业核心能力的重塑，依旧是一条 " 荆棘之路 "。

在市场格局持续分化、行业深度调整的大背景下，房企若想站稳脚跟，就必须系统性地提升投资精准度、运营效率和产品竞争力。

值得一提的是，" 好房子 " 首次写入政府工作报告，产品力成为房企核心竞争力，房企产品根系的广度和深度成为其汲取水源、赢得市场的关键。

保利发展旗下的保利天瑞项目，作为广州天河核心区的高端现楼项目，通过 " 全周期陪伴式交房 " 和创新设计，实现了 " 所见即所得 " 的交付兑现，获得了市场的高度认可。 

华润置地强化生产运营精益化管理，上半年完成了 " 三好十二优 " 好房子体系首发，推动 " 住有所居 " 迈向 " 住有宜居 "，打造了上海翡雲悦府、北京和樾望雲等爆款项目。

龙湖则凭借御湖境、云河颂、观萃等产品线，在北京、重庆、成都等多地打造标杆项目。

北京龙湖 · 观萃作为海淀北中关村生命科学园核心区的 " 第四代住宅 " 标杆，以 6 米挑高空中庭院、至高 94% 得房率和创新阳台设计赢得市场认可；在重庆，两江御湖境打造的中央车站，实现了业主风雨归家的模式，项目开盘也刷新了近 4 年重庆楼市的首开记录。

同时，龙湖坚持高质量交付，2025 年上半年在全国 36 座城市交付近 4 万套房源，交付满意度超过 90%。其代建业务也快速发展，上半年新增代建面积 852 万平方米，代建项目销售额 84 亿元。

真正的突破，往往更容易出现在那些秉持长期主义理念、具备深刻洞察力优质企业，这些企业更容易抵御周期性波动风险，最终获取成功。

例如龙湖通过 " 基本盘 + 增长盘 + 创新盘 " 的战略架构，在多元业务布局、资产运营效率和产品服务创新等方面积累了显著优势，不仅增强了自身的抗风险能力，也为行业探索出了一条可持续、可复制的发展路径。

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