大家知道，天河不少二手豪宅都在暴跌，就连珠江新城一些小区也未能幸免。

却很少有人提及，海珠琶洲的二手情况——

保利天悦，二手单价跌穿 10 万！

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9.3 万 / 平  梦回六年前

上周刷到中介的朋友圈，保利天悦一套 197 平四房户型，挂牌 1850 万！

算下来，单价 9.39 万 / 平！

据中介透露，这套单位属于三期组团，保养不错，业主之前还砸了 80 万去装修翻新。

双套间设计，户型南北通透，北向二线江景，南看小区园林，视野采光都还不错，是保利天悦整个小区单价最低，也是同户型总价最低的一套。

不得不说，这个价格确实很惊人了……

我的印象中，早在 2019 年，保利天悦二手房价就已经站稳 10 万 +。

根据贝壳平台显示，相似的面积和户型，过去几年成交单价分别是——

2021 年：13.5 万

2022 年：15.4 万

2023 年：15.6 万；17.7 万；17.4 万；17.8 万

2024 年：13.4 万

只有在 2019-2020 年成交的，还是 200 平以上的大户型，才有 8-10 万 / 平的价格。

不过，在今年 4 月应该有一套单位，曾以 10.6 万 / 平成交，户型面积未知，因为前台把这信息隐藏了。

目前，平台上已经有大量 200 平以下户型，挂牌单价在 10 万左右。

事实上，还有一些没上平台的低价房源，只在中介和豪宅圈里叫卖的，挂牌单价约 9.5 万。

我想表达的是什么呢？

一是 10 万单价，不是保利天悦（非楼王非大户型）的个别情况。

二是 9-10 万不仅仅是挂牌价，而是可以买得到保利天悦的成交价。

当然，保利天悦并非琶洲东区唯一暴跌的小区。

贝壳平台上雅郡花园的价格行情

不难想象，连琶洲二手标杆都跌穿 10 万档线，其他小区只会回调得更厉害……

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自住 " 质价比 " 高

这些小区价格暴击，离不开那几个常见原因，如周边新增一手供应、新盘价格倒挂、受新规冲击。

此外，还跟琶洲整个开发格局有关。

无论是房地产开发、企业入驻还是新增配套的落地，明显还是琶洲西和琶洲南更突出，更吸睛。

反观保利天悦所在的琶洲东区，成熟是真的，宜居也不假。但短期内价值增量空间有限，缺乏爆点。

琶洲之眼和周边旧改都属于长远规划，自然很难给予二手市场更多支持。

从这个角度看，回调也是正常。

我甚至认为，这倒是个入手的好机会。

虽然，户型比不上现在的新规产品，会所配套和外立面也没有现在的新盘那么高级，但保利天悦的舒适度，是很高的。

大花园，靠江边，足够纯粹以及安静。

但同时，步行就能去到万胜围地铁站、保利广场和琶洲新村的商业街，要说吃饭购物也很方便。

这个居住舒适度和生活氛围，其实是比琶洲中区南区更适合当下居住的，适合有即刻需求的自住客。

另外在租赁市场上，保利天悦一直不愁租，也租得起价，据我了解还蛮多企业高管和外国人居住的。

以前面提到的 142 平单位为例，总价 1350 万，目前租金在 1.6-2 万 / 月，取中间值一年收租约 21 万。

回报率约 1.5%，在住宅豪宅赛道上算高的了。

以后房子旧了，自己不想住，再不济还能出租吧。

都是 9 万单价，不知道各位是选琶洲南的新房还是琶洲东区的二手？

你们猜，保利天悦还会继续降价吗？

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