在地方房企不断分化的背景下，万众地产 " 高端酒店 + 高端楼盘 " 的模式显得相对异类，但事实证明，这条路或许真的有用。

因为目前这一模式仍在复刻之中。

8 月初，万众集团与文华东方酒店集团正式举行签约仪式，宣布将在曲江杜陵板块落地西北首家文华东方酒店落地，这家顶奢酒店旁边就是旗下另一主打品牌—— " 曲江 · 半山松间 " 项目。

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开端 " 弃三高 "：慢工 " 大单品 "

8 月 1 日，当日西安气温达到 42 度，但在曲江某地的户外签约现场，一群人却在穿着长袖商务衬衫，正襟危坐等待台上完成签约仪式。

无惧高温考验，亦是耐心的端倪。作为创始人的李五亮，看到此情此景，或许会回到自己在曲江第一个酒店项目签约的现场。

10 年前同样是在盛夏时节，李五亮与喜达屋酒店与度假酒店国际集团签约，宣布将旗下 W 酒店品牌首次引入西安，由此正式打响 " 高端酒店 + 高端楼盘 " 之路。彼时项目所在地为 6 年前所摘的曲江管委会旧址，先后落成万众国际、玫瑰园、玫瑰庄园三大项目，品牌定位锁于 " 稀有且高端 "。

从 2010 年正式拿地到曲江玫瑰园面世，耗费 5 年的时间，再到 2018 年 W 酒店的落成，李五亮将整个开发周期拉得非常之长。他的这种慢，或许有资金原因，但外界也解读为 " 要把产品做到极致 "。有消息显示，李五亮曾表示从项目选址到选材施工等细节，都由他本人亲自把控，为此才有了 " 百年地标建筑 " 的诞生。

偶然做一个高端项目并不难，难得是确认模式。在首个玫瑰园推出的 4 年（2019 年），李五亮推出第二个产品曲江雁栖玫瑰园。

至此，基于研究本土地产的时代背景，我们确认李五亮放弃了 " 彼时最通行的三高模式 "。（高杠杆、高负债、高周转）

以碧桂园为例，其于西安及周边区域推行了 "456 模式 "，通过快速开发、快速销售实现规模扩张。2016 年— 2018 年期间开发了凤凰城、香湖湾 1 号、阅江府、国湖等 10 个地产项目，其中既包含刚需、住宅，也包括高端改善型项目。

将高周转运用到极致的另一家企业是绿地集团。

资料显示绿地在 2017-2018 年绿地新增土储 342 宗，且为了快速消化巨量土储，公司公开提出 " 现金为王、高周转回笼 " 策略，" 拿地－开工－预售 " 总周期 4-6 个月成为绿地的标准化动作。

客观地说，万众地产在地产最热的年代保持了理智，无论是融资能力、拿地能力、建设能力、销售能力，" 中小开发商 " 都不能机械式地照搬 " 大型开发商 " 模式，集中力量做好 " 大单品 " 成为其重要探索。

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守住优势区域：还是曲江

首战告捷后，李五亮着手开建玫瑰园（二期），也就是前文提到的雁栖玫瑰园。

雁栖玫瑰园距离曲江玫瑰园仅有 2 公里，尽管没有同等配建高端酒店，但这种 " 临近溢价 " 的心理效应依然发挥了优势。公开资料显示：首开阶段，雁栖玫瑰园（33000）比曲江玫瑰园（24000）涨幅约 37.5%。2019 年 4 月，雁栖玫瑰园开盘首批 10 栋楼，342 套房，一个月后成交 220 套，去化率达到 58%，直至 2021 年整体售罄。

当然，雁栖玫瑰园的建设水准依然保持了高定位，例如主推 230-310㎡奢装大平层，全部一梯一户或两梯两户等。

在这个 " 小复刻 " 阶段，李五亮展现出的商业逻辑是坚守曲江，也包括同期开发的商办综合体项流光谷。

这就涉及到我们研究万众地产的第二大特征，只做相对优势区域，与之映衬的是当时广泛的扩张或下沉趋势。

2018 年前后，一、二线城市的房地产政策趋紧，想要拿到核心地段的地块并非易事，促使头部房企开始向三、四线城市下沉。数据统计显示 2016 年房企拿地城市能级三、四线城市占比只有 15%，到 2018 年便提升至 35%。

具体到陕西，碧桂园 2018 年开始密集布局县域城市。当年 3 月签约大荔，6 月签约澄城，同月蒲城碧桂园公司成立、眉县和富平县项目开工；7 月洛川县项目开工 …… 当时的媒体报道显示，碧桂园短时间内迅速完成同 10 个 GDP 强县完成布局与签约，可谓声势浩荡。（详见《" 后房产时代 " 第 2 枪：碧桂园在陕 " 重返县城 "》）

本土地产商中有同样想法的则是龙记泰信。该公司于 2017 年开启第一轮 " 百亿投资计划 "，并先后在鄠邑、阎良、高陵、周至等区域拿地。后来甚至还闯入四川，拿下 2 亿元拿下成都蒲江县 61.5 亩的地块。

当然，彼时亦有本土中型开发商介入华东市场二线市场，意图冲击全国性开发商，但效果廖廖。

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变革开启：多品牌战略

现在可以确认的是，万众地产在本地房企的分化中，已经活了下来，且有望迎来新一轮增长，因为他们开始走出曲江，并设创了新品牌。

第一步是外拓出 " 云松间 " 品牌。2020 年 4 月，曲江 · 云松项目正式启动。与玫瑰园的低层住宅不同，该项目属于万众集团旗下的超高层 " 城市会客厅 " 系列，延续高端定位，并计划引入顶级的华尔道夫酒店。

2023 年曲江九曲松间开工，定位是 " 山地平院 " 低密住宅，容积率为 1.3；同年曲江半山松间开工，定位是超低密 " 山地式院落集群 " 容积率 0.45，配套建设文华东方酒店。

值得注意的是，这是文华东方在中国西北的首次布局。

在双品牌战略加持下，李五亮开始走出曲江。

向南进入长安区，于长安公园附近落地长安云缦玫瑰园。作为万众集团的首个低密度项目，整体容积率仅有 1.5，同时配置首个自持的酒店品牌 " 松间酒店 "。

向西进入高新区落地 " 望云松间 "，是一个集商业、酒店、办公、公寓、会议中心的综合体项目，并为其引入四季酒店。

向北进入高陵区落地 " 麓栖玫瑰园 "，这被万众视为玫瑰园的 4.0 产品。均价在 1.3-1.7 万 /㎡，价格在所有项目中最低，且并没有配置标志性的 " 高端酒店 "。

金融棒棒糖分析：或受制于曲江的供地紧张，或避免 " 子品牌 " 自我消耗，走出曲江在其内部已形成决策共识。同时也预示着万众地产的 " 高端酒店 + 高端地产 " 模式已经进入输出成熟期，此时若与大体量资金达成长期合作，高举高打的个性化运营已在本土房企中独树一帜。

相对而言，过往 10 年间，万众地产的冷静获得了市场的回报。

金融棒棒糖对比 2015 年与 2025 年（上半年）西安销售前十的房地产企业，发现如今地产市场早已 " 换了人间 "，除去万科、保利外，其他八家企业都已易主。作为一家中小型本土开发商，其穿越周期之路，值得商科认真研讨。

行文最后，我们对本土房企做一些思路的提示：

首要是 " 对自己要有充分认知 "：我们不是说 " 只做高端 " 就好，而是说要实现差异化定位，大型房企怎么干其实跟小型房企没什么关系，中餐胃很难消化白人饭。

其次是 " 要对市场充满敬畏 "：这种敬畏感的表现就是耐心，不能赚快钱，跟市场搏弈要看相信时间，只有安心做好产品这一条路。

至于前景，我们相对是乐观的：从一定意义上说，" 房住不炒 " 到 " 稳楼市 "，既是考验也是机遇，陕西中小房企的健康发展仍然有空间。

注：

自 2023 年起，万众集团陆续在潼关地区投资矿权 17 个（其中探矿权 7 个，采矿权 10 个），面积达约 40 平方公里；在甘肃地区陆续投资矿权 17 个（其中探矿权 15 个，采矿权 2 个），面积约 261 平方公里。

来源 / 金融棒棒糖