证券之星消息，2025 年 9 月 9 日保利发展（600048）发布公告称公司于 2025 年 9 月 2 日召开业绩说明会。

具体内容如下：

问：2025 年上半年公司的营收、归母净利润、销售毛利率均有所下降，是什么原因？下半年要如何高业绩？对全年的营收、归母净利润和毛利率的目标是什么？公司对库存去化有什么规划？下半年预计计减值会有什么变化？

答：尊敬的投资人您好，报告期内，因房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。行业仍处于深度调整期，公司虽已保持较大强度的增量投资，且增量项目盈利能力较好，但存量项目较多，去库存与盈利改善仍然需要一定周期。

公司持续坚持去库存经营策略。在会计期末，公司对房地产项目进行减值测试，若出现减值情况，公司将计提减值。

问：请公司上半年资产经营业务的净利润有多少？全年来看，资产经营、不动产综合服务的收入和利润占比能达到多少？公司的净利润预计何时能够止跌回稳？

答：尊敬的投资人您好，上半年公司并表范围内资产经营实现毛利约 5 亿元。公司持续推进资产经营和综合服务的专业能力建设，提高市场化水平，推动相关业务规模和比重的提升。受行业深度调整影响，公司积极通过存量焕新去化、改善增量投资、降本控费和做大做优资产经营与不动产服务等措施提升净利润水平。

公司将存量具备 " 调转换退 " 可能的地块均纳入盘活范围，逐个项目制定具体推进计划、组织专门团队全力推进，但各项目情况不同，具体时间进度暂无法明确预估。

二季度以来，行业市场边际有所减弱，新房二手房销售均在调整中，整体价格水平尚未企稳，住房消费观望情绪依然浓厚。公司一方面加大存量焕新力度，加快存量项目销售去化或盘活，另一方面推动优质增量项目加快入市，在筑牢安全发展基础上，持续提升经营质量。

问：公司前六个月净利润下降超过 60%，请对下半年公司盈利能力管理层怎么看。公司股价持续低迷，有无具体措施振股民信心？

答：尊敬的投资人您好，受行业深度调整影响，当前公司盈利改善面临一定压力，但公司积极面对市场变化，持续稳经营、提质效，通过增量优质项目投资、降本控费、做大做优资产经营与不动产服务等措施提升净利润水平。同时，积极开展多元资本市场融资，坚持丰厚、持续、稳定的分红，适时开展购、增持等多种方式，切实保障股东报，提振股民信心。

问：请公司在旧房改造和城市更新项目与过往比较有什么变化，公司这方面有什么计划？

答：尊敬的投资人您好，公司近年主要以存量旧房改造和城市更新项目转化为主，同时聚焦一线城市（如上海）城市更新资产包项目，从而多元化实现核心城市优质地块的拓展。

问：建议公司用未分配利润进行回购注销，直至股价大于净资产。公司为什么很少参与城中村改造及原撤原建项目？建议公司回归军用品生产销售业务。为什么今年 7 月份，上海的几个核心地块，公司没有能竞争过其他地产，那是明显的赚钱地块呀？建议公司与中海、华润、招商、绿地等地产公司进行合并重组，壮大实力。

答：1. 公司在不动产开发领域，一直秉承多元化拓展，已有广州市海珠区琶洲村旧改等优秀建成案例，同时有广州天河区冼村旧改、陕西青龙寺旧改等项目持续转化当中。在原拆原建领域，有广州市鱼珠港项目、上海市 45 街坊风貌保护项目等成功案例；

2. 本公司不涉及军用品生产销售业务；

3. 公司积极参与上海等核心城市优质地块土拍，其中，6 月 19 日公司竞得上海市杨浦区平凉街道 64 街坊 01C5-02 地块、上海市闵行区颛桥镇 MHC10601 单元 01-22-10 地块，总地价 66.4 亿。在 7 月上海 6 批次土拍中，公司积极参与核心地块竞买，充分研判科学决策。后续公司将继续积极关注上海等核心城市的拓展机会。

问：鉴于今年城市的销售和单价趋势，公司预计今年减值压力与去年比是不是更大了？上半年的调转退换如何？

答：尊敬的投资人您好，鉴于当前市场情况，公司预判部分产成品存在减值可能性，全年将根据减值测试结果计提减值准备。上半年完成 " 调转换退 "51 万平方米。

问：成都保利石象湖项目、西双版纳保利雨林澜山项目，开工时间是 2012 年 4 月及 9 月，预计竣工时间是 2030 年 12 月，为什么要这么长的建设时间 ？2021 年及之前开工的许多项目，如肇庆保利爱乐小镇项目、郑州保利杓袁项目，都需要 10 年后才能竣工，为什么施工进度如此慢？这么慢的施工速度会导致项目亏损吗？特别是 21 年拿地，价格相对较高。 成都保利中心、广州威座大厦项目，竣工时间是 2012 年 6 月；广州保利公园九里、广州保利塞纳维拉项目，竣工时间是 2015 年 6 月；北京西山林语项目，竣工时间是 2015 年 12 月；广州保利东江首府项目，竣工时间是 2016 年 12 月；广州保利葛洲坝海德公馆项目，竣工时间是 2018 年 12 月。为什么这些项目竣工这么长时间还没有结算，是销售不出去还是其他什么原因？这些项目会亏损吗？另外 2022 年之前已经竣工，到目前还未结算的项目会亏损吗？如果会亏损，是否已经计损失了？ 假设今年四季度房价不再下跌，公司还有需要计的项目吗？如果有，大概计多少？

答：您好，未竣工项目中，成都保利石象湖、西双版纳保利雨林澜山、肇庆保利爱乐小镇等获取时间较早，因市场环境有变化，公司相应动态调整开发安排；郑州保利杓袁项目为旧改项目，受政策条件等影响，目前进展晚于预期。公司将持续关注市场变化，综合评估后推进项目去化。

已竣工未结转项目，未结算部分主要为配套的商办、车位等资产，去化周期相对较长，为行业普遍现象。相关项目经营效益良好，将继续推进资产去化与结算工作。

关于减值计提，公司一贯按照会计准则要求严格进行减值测试，按照当前市场环境，初步评估部分产成品可变现净值可能会减少，公司将根据减值测试结果计提减值准备。

问：2024 年度业绩说明会到的挑战三十万套自营租赁房目前进展如何？四线土地储备与库存去化情况如何？

答：尊敬的投资人您好，公司在营租赁住房规模详请查阅公司《2025 年半年度报告》。

截至 6 月末，公司三、四线未售土储约 2000 万平，主要位于珠三角和长三角城市群，未售土储中近 60% 尚未开工，公司将积极推进 " 调转换退 " 实现资源盘活；已开工部分通过老盘新作、存量焕新提升产品竞争力，推进销售去化。

问：请从 2024 年年报和 2025 年中报汇总表看，总体上地产项目可售容积率与实际可售面积之间的关系如何？是否可以认为二者有大约 5% 至 6% 的差异？

答：尊敬的投资人您好，可售容积率面积和实际可售面积的统计口径不同，项目累计销售面积一般包含地上地下面积，其中地下面积（如车位）一般不计容，不在可售容积率面积中统计。

问：公司年初估值升公告中到计划 2025 年实施中期分红，请公司会进一步落实吗？在下半年如何推进关于估值升计划？

答：您好，公司综合评估行业市场情况，以及营运资金和投资需要，在半年报未进行分红，后续将动态评估。公司积极应对行业市场变化，持续推动存量焕新去化、做优增量投资，保持经营稳健，持续提升发展质量。

问：估值升计划中的 2025 中期分红因为什么原因没有兑现？

答：尊敬的投资人您好，公司综合评估行业市场情况，以及营运资金和投资需要，在半年报未进行分红，后续将动态评估。

问：股价一跌再跌比亏损股还要跌得厉害，是不是公司要爆雷了？

答：尊敬的投资人您好，目前公司经营一切正常。

保利发展（600048）主营业务：房地产开发。

保利发展 2025 年中报显示，公司主营收入 1168.57 亿元，同比下降 16.08%；归母净利润 27.11 亿元，同比下降 63.47%；扣非净利润 25.79 亿元，同比下降 64.32%；其中 2025 年第二季度，公司单季度主营收入 625.85 亿元，同比下降 30.07%；单季度归母净利润 7.6 亿元，同比下降 85.38%；单季度扣非净利润 6.89 亿元，同比下降 86.53%；负债率 73.53%，投资收益 9.17 亿元，财务费用 18.18 亿元，毛利率 14.64%。

该股最近 90 天内共有 22 家机构给出评级，买入评级 18 家，增持评级 3 家，中性评级 1 家；过去 90 天内机构目标均价为 9.96。

以下是详细的盈利预测信息：

融资融券数据显示该股近 3 个月融资净流入 7.22 亿，融资余额增加；融券净流入 694.74 万，融券余额增加。

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