传闻了几个月的靴子终于落地，安居房将形成新格局。

不限购了

早在几个月前，市场上就有小作文流传——安居房有可能转变成普通商品房的销售模式，面向所有购房者。

如今总算尘埃落定。

根据 9 月 9 日深圳发布的大鹏新区帆湾海寓、南山山樾湾花园安居型商品房项目通告，明确指出面向安居型商品房在册轮候家庭公开配售两次（含本次）后，如有剩余房源，将另行发布通告面向轮候册和轮候册以外符合安居型商品房申请条件的家庭配售。

这就意味着对安居房放开了限购。

而这不是安居房调整购买资格。

之前曾调整 3 人家庭申请户型标准，并降低学历要求至全日制专科，同时纳入技能型人才（如高级技师、市级技术能手）作为选房资格。

目前深圳安居型商品房即使不再安排建设了，库存其实不算多，但也不少，据不完全统计，还有约 2.3 万套待售。

并且有 182359 户家庭在轮候库中等待，2023 年已经停止新增家庭安排入库轮候。

正常来说，需求是远大于供应的。

理论上不应该存在安居房卖不完的情况。

但十多万户家庭依旧卖不完，一而再再而三地放松购买资格，到最后轮候库外符合资格的群体也能购买，说明促进安居房去库存已经是当前的重要任务。

为什么率先针对这两个项目进行试点？

一方面，对轮候库外群体放开购买资格，效果如何需要看市场反应，遵循试点的方式。

另一方面，这两个项目真的很难卖，一个很远，一个很贵。

尤其是山樾湾花园，这么久都还没卖完。

从去年到现在，山樾湾花园已经 5 次配售，算上这次，已经是第六次。

如果是普通商品房，已经算开盘了六次。

但是开盘六次，前五次的去化率有目共睹，一次比一次配售去化率低。

第一批次配售，2024 年 3 月，770 套三房 +1540 套两房，剩余 1512 套，去化率约 34.55%；

第二批次配售，2024 年 4 月，420 套三房 +2170 套两房，剩余 2280 套，去化率约 11.97%；

第三批次配售，2024 年 6 月，925 套三房 +2866 套两房，剩余 3722 套，去化率约 2.49%；

第四批次配售，2024 年 8 月，925 套三房 +2821 套两房，剩余 3721 套，去化率约 0.67%；

第五批次配售，2024 年 11 月，918 套三房 +2805 套两房，剩余 3615 套，去化率约 2.9%。

可以看到，前五次配售剩余的房源非常多。

相比其他安居房，这样的配售去化比例是很低的。

比如位于龙岗平湖的岗宏翰林华府、方直星云里，光明马田的金地明峰府等，这些都是位置地段相比山樾湾花园，更远郊的项目，但都已经完成了去化。

卖不完

山樾湾花园的这次配售，共 3535 套，其中建筑面积 70 平方米左右的两房 2669 套，建筑面积 90 平方米左右的三房 866 套（包含 95 套无障碍户型）。

为什么山樾湾花园一直都卖不掉？

因为真的太贵了。

即使给市场让了价，对深圳人而言，依旧很贵。

两房总价区间约 255.29 — 316.26 万 / 套，三房总价区间约 340.99 — 413.03 万 / 套。

这样的总价门槛，足够劝退相当多的刚需家庭。

可以看到，龙岗平湖的岗宏翰林华府，光明马田的金地明峰府这些项目即使地段不够便利，配套不够核心，但价格是市场能够接受的，而山樾湾的价格，则已经贵得市场无法接受。

这个总价，在深圳已经可以自由选择地段相对便利的新房或者二手房了。

比如位于碧海的幸福港湾，近期一套 64 平两房成交总价仅约 306 万，折合单价 4.7/ 平。

这是碧海相对不错的次新普通二手住宅，2017 年的小区，容积率低，绿化率高，步行 8 分钟可达 11 号线碧海湾站，1 号线西乡站约 800 米。邻近沿江高速西乡出入口，15 分钟车程至南山，快速接驳前海、福田等核心区域。

再比如位于光明核心区的电建洺悦府，7 月成交一套 92.43 平户型，成交总价约 448 万，折合单价约 4.85 万 / 平。

这是光明配套及地段相对比较优越的小区，地铁 6 号线凤凰城站，步行 9 分钟，13 号线（在建），自驾通勤到南山万象天地这样的核心区大约 47 分钟，是光明名副其实优质地段的项目。

这样的项目，才不到 500 万，如今还有进一步下探的趋势。

而这只是价格方面的影响，项目本身也存在让购房者望而却步的因素——

高居的容积率，密不透风的楼栋，蜿蜒的走道，3 梯 8 户甚至 5 梯 12 户、6 梯 14 户，1:0.85 的车位比，户型朝向和光线，外部近距离大型加油站、周边施工有待完善等。

所以，这样的价格，对市场来说一定会让很多深圳人犹豫。

因为贵的安居房和普通商品房并非是完全两条腿走的。

比如会有购房者因不知道该选阅云境还是山樾湾而纠结——

要知道深圳的住宅成交总价主流就是 500 万以内的住宅，占比可以超过一半。

据乐有家研究中心数据，2024 年 8 月— 2025 年 8 月这个     期间，每个月二手住宅成交总价在 500 万以下的占比在 54.3%～61.2% 区间，其中今年 8 月 500 万以下的二手住宅成交占比达到近一年以来的新高。

这说明，深圳楼市的购买力，超过一半是集中在 500 万以内的刚需，并且 8 月刚需进场的趋势明显。

所以，安居房开库，对商品房一定会有所影响。

现在暂时只是对南山区的山樾湾和大鹏区的帆湾海寓试点放开，预计接下来的安居房配售项目也会陆陆续续跟上。

作者 | 飞天小女警