文 / 乐居财经 严明会

进入九月，上市企业 " 期中考 " 收卷铃声停止。

目前除了仍在停牌中的瑞森生活服务和新城悦服务 " 缺考 "，共有 63 家上市物企提交 2025 年中期业绩答卷。

整体来看，上市物企规模扩张持续放缓。行业数据显示，2025 年上半年，共有 53 家上市物企披露在管面积，合计约为 77.9 亿平方米，同比增长 3.8%，增速较去年同期下滑 5.3 个百分点。而 40 家披露合约面积的物企，总值约为 61.80 亿平方米，同比微增 0.29%，增速较上一年减少 3.59 个百分点。

物企不约而同在加大第三方市场的项目拓展力度，但另一边也在持续退出低质低效项目。

今年上半年，中海物业退盘 2680 万平方米，永升服务终止 1684 万平方米合约面积及 1568 万在管面积，另外绿城服务、雅生活服务、世茂服务、金科服务、滨江服务、佳兆业美好等多家物企也主动放弃了不少项目。

在管面积增速放缓，经营业绩普遍增长乏力。数据显示，2025 年上半年，63 家上市物企的营业收入总额约为 1488.09 亿元，同比增长约 4.1%，增速较去年同期下滑约 0.5 个百分点。

行业分化加剧。报告期内，碧桂园服务以 231.85 亿元的营收继续领先同行，万物云则以 181.37 亿元位列第二。第三位和第四位的绿城服务与招商积余则 90 亿出头，差距拉开较小。而排在尾端的中天服务、兴业物联、烨星集团、方圆生活服务、祈福生活服务、宋都服务，上半年营收均不足 2 亿元。

从增速来看，今年上半年仅 14 家物企增速在两位数，其中滨江服务以 22.70% 领跑；24 家物企营收倒车，世茂服务、祈福生活服务、新大正、合景悠活等，5 家物企同比降幅在 10% 以上。

盈利方面，63 家上市物企毛利润均值为 4.6 亿元，同比下降 2.0%；毛利率同比下降 1.2 个百分点，降至 19.4%；其中 37 家毛利率出现同比下滑。

但净利表现释放了较为乐观的信号。2025 上半年，63 家上市物企净利润总额为 106.82 亿元，同比增长 20.33%；净利润均值约为 1.69 亿元，同比增幅约为 20%；净利率均值约为 7.18%，同比提升 0.96 个百分点。

报告期内，共有 6 家上市物企录得净亏损，正荣服务、方圆生活服务持续亏损，但数值大幅收窄；远洋服务、合景悠活、力高健康生活、浦江中国 4 家盈转亏；而雅生活服务、融创服务、金科服务、珠江股份 4 家实现扭亏为盈。

行业高速发展的前几年，大大小小的物企除了从关联方获得规模输入，还凭借收购、战略合作等手段，跨界 " 打野 " 加速发育。

然而上游房地产进入周期调整并持续低迷，近几年，物业行业也经历深度调整与重构：减少关联交易、收缩非核心业务、主动退出低质项目、退货经营不理想标的……

回望今年上半年，物业行业转向存量，竞争愈发激烈，且市场呈现更多复杂变化：物业费降价与收缴难、住宅物业换手率提升、非住宅领域优质项目争夺战加剧、物业撤场与保盘战升级……

行业整体持续承压，但经营者们仍坚定看好物业这门生意。

"2025 年会是一次反弹的机会，尤其是在收益方面。" 万物云董事长朱保全看到目前行业面临三重矛盾，但对于物业构建起独立发展能力后带来的收益增量充满信心。

绿城服务董事会主席杨掌法杨掌法直言，尽管增量住宅规模在下降，但是存量住宅、非住业态和城市服务在不断放量，行业还处在发展的上升期，市场足够大。

碧桂园服务总裁徐彬淮也给出了同样的观点：尽管当前的确有业绩压力以及转型阵痛，但行业依旧存在着大量机会。