9 月 11 日，" 中信城开华南 " 微信公众号发布一则澄清声明，将深圳旧改 " 巨无霸 " 绿景白石洲项目再次推上风口浪尖。

这份声明直指近日网上流传的 " 中信城开拟 120 亿元入股项目 " 为不实信息，强调 " 相关内容及数据与事实完全不符 "，并表示将保留追究造谣者法律责任的权利。

自 2014 年被纳入城市更新计划以来，因总计容建筑面积达 358 万平方米、预估货值约 2200 亿元，以及横跨多年的开发历程，绿景白石洲项目的推进情况一直是业内关注焦点。

此次传言虽被否认，但也揭开了深圳这个旧改 " 巨无霸 " 的现实困境。

" 不排除引入央国企 "

9 月 12 日下午，《每日经济新闻》记者在绿景白石洲项目现场了解到，部分在建楼盘已封顶，高耸入云的住宅楼与周边低矮的城中村形成了鲜明对比。

而项目的三期、四期地块上，仍有大量老房没有拆除，尚未进入大规模施工阶段，部分未拆迁房屋的外立面已披上 " 盛夏 C 位，热浪主场 " 字样的帆布。

根据规划，绿景白石洲项目一期绿景白石洲璟庭由 6 座建筑组成，包含 3 栋住宅、2 栋公寓，其中 1 栋 1、2 单元为 26、59 层塔楼商务公寓，1 栋 3、4、5 单元为 74 层塔楼住宅。

深圳房地产信息平台数据显示，截至 9 月 11 日，绿景白石洲璟庭共计 2746 套房源，目前已备案 819 套房源，已签认购书的房源有 179 套；期房待售房源为 720 套，占比 41.4%。

日前，《每日经济新闻》记者从接近绿景白石洲项目人士处了解到，一期住宅已是准现房状态，室内精装收尾，预计今年年底前交房；剩余房源以 110 平方米、125 平方米户型为主，目前 187 平方米及顶层房源基本售罄。

对于后续开发，上述人士提到：" 目前二期已拆完，三期、四期计划调规，将按深圳新规重新设计住宅与商业指标，未来不排除引入央国企合作开发。"

23 亿元 " 对赌契约 "

中信城开的辟谣，并未平息市场对绿景白石洲项目资本动向的猜测。

这场始于中介圈、发酵于社交平台的传言，因中信城开将 " 以 120 亿元获得项目二、三、四期 50% 权益 " 这组足够精确的数据而引发关注。

时间回到 2022 年 6 月，万科曾以 23 亿元注资绿景白石洲项目的关联公司四达实业，获得 8% 股权。彼时协议约定，万科不参与一期、二期开发，资金定向投入三期、四期，万科享有三期和四期整体 20% 的利润分派权益。

如今，项目一期已开发且在建在售，二期仍在筹备，三期、四期还没动工。另据《每日经济新闻》记者了解，三期、四期包含大量住宅和商业办公业态，且因为项目地处深圳南山核心区，属稀缺资源，对于未来谁会进场 " 分羹 "，业内一直保持着高度关注。

事实上，绿景集团与万科的合作协议，更像一份 " 对赌契约 "。

协议条款显示，若 2025 年 9 月 30 日前项目未取得三期、四期的开发贷款，或项目公司出现资金缺口导致股东需超额投入，绿景集团方面可选择回购万科持有的 8% 股权，代价为万科入股本金 23 亿元加 12% 的复合年回报及相应股东贷款。

协议还设置了万科的退出权。

若 2025 年 12 月 31 日前项目未取得三期、四期所有 4 项开发许可证（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证），或双方未就四期开发运营达成一致，万科有权主动退出，绿景集团需承担同样的回购代价。

若绿景集团方面无力支付，万科在三期、四期的利润分派比例将从 20% 提至 40%，或复合年回报率从 12% 调整至 24%。

这样的条款，一定程度上折射出了绿景集团的窘迫。

作为深圳本土房企，绿景集团自十多年前介入白石洲旧改后，几乎押上了全部家当。

据绿景中国地产（绿景集团港股上市平台）2025 年半年报数据，公司流动负债为 605.7 亿元，上半年新增借款 77.03 亿元，须于一年内偿还的借贷约 29.14 亿元，但公司银行结余及现金仅 3.425 亿元，还有约 14.49 亿元的受限制银行存款及抵押银行存款。

2023 年，项目一期璟庭入市，折后 8.2 万元 / 平方米起，如今已是准现房状态，预计今年年底前交房。9 月 12 日下午，国际注册创新管理师、鹿客岛科技创始人兼 CEO 卢克林向《每日经济新闻》记者分析称，这样的大体量项目，把商业地块 REITs（不动产投资信托基金）化、把未拆地块股权作价引战投、把远期车位 / 公寓提前整售给理财资金，是企业常见手段。

" 当下新增一条，趁‘白名单’窗口期，把拆迁贷转成政府背书的专项借款，利息压到 4% 以下，换一年喘息期。" 卢克林说。

谁来接盘？

中信城开的辟谣，让 " 谁来接盘 " 的问题更显扑朔迷离。

那么，万科有可能继续接手项目股权吗？

绿景白石洲项目位于南山区核心位置，连接深圳湾、后海等四大总部基地，紧邻华侨城豪宅区，长期资产升值逻辑清晰。若绿景集团选择妥协，与万科就四期开发运营达成一致，促使万科保留股权，既能缓解资金压力，也能借助万科的操盘能力推进项目。

但更多业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时分析称，真正被寄予厚望的，是有实力的大型央国企。

中国投资协会上市公司投资专业委员会副会长支培元向记者分析称，央国企接盘的概率更大，这类企业的资金成本更低，且擅长复杂政商关系协调；还有一类是地方城投平台，也有可能介入。

卢克林更是直言，深圳的大型旧改江湖只认 " 有钱 + 有政府信用背书 " 两张门票。

据他分析，接盘就四条标准：一是手头能拿出百亿元级现金的 " 子弹库 "，二是与政府谈拆赔的 " 默契 "，三是对超大体量规划重新计算后还能算平的 " 产品迭代力 "，四是能把 2200 亿元货值拆成诸如 ABCD 包分批出货的 " 金融拆解术 "。

而对绿景中国来说，政策层面的利好，或许能带来些许助力。

记者注意到，8 月，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》对外公布，明确 " 稳步推进城中村和危旧房改造 "，而各地也在酝酿细化支持政策。

绿景白石洲项目 2014 年被纳入城市更新计划，2023 年一期入市，经历了国内房地产从高歌猛进到深度调整的过程。

但如今，绿景集团能不能等得起，还得打一个问号。

每日经济新闻