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中铁建花语璟云终于出了成绩单。

8 月 27 日，北京住建委官网显示，它网签了 2 套，来自楼王 3#，一栋 5 层住宅，网签价5.84万元 /平米。其中，1 单元 310 室、94 平米一套；2 单元 301 室、106 平米。

另外，1# 一单元 501 室，自 8 月 25 日就处于已预定状态，面积 106 平米。

3 天前，花云璟云对外秀出了开盘海报——首开去化率 80%。换算过来，首推的 113 套房源，开盘当日便卖出了 90 套。

这份海报水分有多少，只有中铁建地产自己清楚。

从时间上看，它的开盘速度有点拖拉，领取预售证的日子，是在 8 月 2 日。

甚至，在领取规划证环节，走了非寻常道路，竟然比公众反馈意见公示早了 41 天。

有人说，中铁建地产时运不济，具体表现在两个方面：

1、地价太贵了，比东面一路之隔的招商云璟揽阅，贵了7200元 /平米；

2、遇到了通州河景地王中建运河玖院，两者的刚需产品面积段，几乎重合。

这两点，让中铁建地产相关负责人，压力山大。

一则事关利润问题；二则事关去化问题。

一本算不过来的账本

审视花语璟云的成绩单，无关网签数量多寡，而在于它的价格。

已售的两套房显示，它的网签均价为：5.84 万元 / 平米！

在通州梨园板块，这个价格算是正常的。

但，它搁在花语璟云身上，中铁建地产像似白忙活了一场。

今年 4 月 2 日，阔别京城楼市 3 年之久的中铁建地产，重回北京的土拍现场。

经过 200 多轮的竞拍，最终它从招商蛇口等一众实力选手中虎口夺食，以 7.755 亿元的价格拿下花语璟云地块，溢价率21.94%，楼面价 3.58万元 /平米。

无论楼面价、溢价率、竞拍轮次，均创下通州楼市的土拍纪录。

凡事就怕对比。

在花语璟云东面一路之隔，是招商云璟揽阅，今年 2 月份拿预售证，网签价5.81万元 /平米。

两者房子售价相差 300 元 / 平米，但楼面价却差了 6900 元 / 平米。

花姐请教了地产专业人士，以花语璟云的楼面价和售价来测算，中铁建地产这次可能不赚钱。

正所谓是：赔本赚吆喝。

如果站在中铁建地产回归大本营的战略角度，即便没有利润，通过花语璟云锻炼团队，孙洪军或许也是能够接受的。

中规中矩的得房率

受制于硬件条件，中铁建花语璟云只规划了 7 栋 4-16F 的住宅楼，。

其中6#和 7#原本是一栋楼，只因要达标楼间距，后被拆分开来。（详见《中铁建花语璟云，拆了一栋楼》）

它共有 4 个段位的户型：

94 平米共 52 套，占比 26%。分布在 5# 两个端户，7# 西端户，及 3#、6#、4# 的东端户；

106 平米共 67 套，占比 33.17%。分布在 1#、3#、5# 中间户，7# 东户及 6# 中间和西端户；

110 平米共 27 套，占比 13.37%。分布在 1# 两个端户，3# 西端户及 4# 东端户；

124 平米共 56 套，占比 27.72%。全部集中在 2#。

首次取证的房源，除了 5# 外全部入市，共 158 套。

花语璟云的最低产权得房率为 77%，位于 2#，是一栋 14-16F 的小高层建筑；最高产权得房率 82.7%，位于 1#，为 5-7F 的层高。

其余 3#、4#、6#、7# 的产权得房率，分别为 80.1%、80%、79.7%、80.6%。

整体看，它的产权得房率中规中矩，属于行业平均水平。

加上赠送面积后，其实际得房率最低在 85.6% 左右，最高则在 93.5% 左右。

通州楼市卷得厉害

整体排布上，花语璟云并非正南正北，偏西南约15度，从南至北排了 4行。

加上 1.7 的容积率，整体格局上，楼栋之间并无太多角煞，并且将原 6# 分拆为两栋楼后，楼间距也基本能够达标。

选房攻略方面，94 平全部分布在楼栋的端户，赠送面积不少，南向内嵌烟台 + 侧面飘窗 + 北向一处设备平台。

花姐优先推荐 4#，尽管产权得房率稍低，但采光好，居住体验感最佳；5#虽位于小区正中央，但只有 5层东边户会存在些许角煞。

106 平和 110 平，花姐则首先推荐最北边的 1#，理由很简单，产权得房率最高，导致实际得房率也会比其他楼栋多出少许。

124 平和 126 平只集中在 2# 一栋楼中，居住体验上，中间户 124 平会更好一些，但边上的 126 平赠送面积更多，看购房者更在意哪点了。

当中建运河玖院出世，花语璟云的优势就弱了许多——虽然容积率只有 1.7，但第一排有退线过大，导致实际容积率约2.0。（详见《中海地产的无奈》）

无论从景观资源、配套资源，花语璟云都遇到了强劲的对手。

好在，花语璟云的总套数只有 202 套。