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北京大兴新城的楼盘，总是姗姗来迟。

9 月 13 日，兴创沐春墅取得预售许可证。距离拿地，已过去了近一年零两月。

它没有打破最慢的纪录。

它的兄弟大兴城建，两年前拿下的大兴新城西区 0007 地块，报规图出了，但至今没有下文。

沐春墅拿证，意味着一切准备就绪了。

本次获批了 9 栋住宅楼，准许销售面积 6.65 万平，共计 324 套。其中 1-7＃为平层住宅，拟售单价 5.64 万元 -6.07 万元 / 平米；10＃和 11＃为叠墅，拟售单价为 6.09 万元 -6.11 万元 / 平米。

只剩下叠墅 8# 和 9# 没有拿证，共计 36 套。

这个预售单价，仅次于区域内的京玺。一年前，京玺的拟售单价最高，在 5.43 万元 -6.3 万元 / 平米，成交均价为 4.5 万元 / 平米。

花姐预测，沐春墅的平层售价应该在4.8万元 /平米左右。

为什么它的价格会略高，因为它有好房子元素，平层南向赠送了开敞阳台，预计会用电动窗封闭。（详见《大兴新城，公开封阳台了》）

此外，它还有叠墅，会进一步拉高小区的档次。叠墅，赠送面积就更大了，挑空阳台、室内挑空、飘窗、开敞露台，多种手法全上。

在大兴新城，10多年前造了一座丰碑：兴创屹墅。产品为 170-430 平米的大平层和联排别墅，规划 538 套，2014 年底入住。

在它往南 5 公里处，沐春墅很想续写那个神话。

" 大兴人，骨子里主城居住情结 "、" 大兴人，生于此、长于此，业在此，家在此，习惯于此，喜欢于此 "。

通过宣传语，沐春墅打出了感情牌。

隐藏一款神秘大平层

沐春墅的预售证，令真实的户型面积浮出水面。

它有三类产品：洋房、高层和叠墅，共计360套。和兴创屹墅有点像。

111-129 平米三居约 108 套、占比 30%；163 平米四居约 131 套，占比 36.39%；192 平米四居约 64 套，占比 17.78%；以及 205-283 平米四居叠墅 52 套、占比 14.44%。

除此之外，它还隐藏了一款神秘的产品——顶层大平层，共计 5 套：234 平米两套、在 1#，2 套 192 平米、在 4# 和 7#。

它们是由顶层退台两套合并的。有点类似海淀臻澐西面的 " 摘星户型 "，本质就是顶层两套并一套。

此外，沐春墅还有一个特点，129平米做三居，这在北京楼市是比较罕见。

当大家都在卷极致四房时，沐春墅反其道行之，有些冒险，但也可能逆袭。

这或许就是商场里的诡道。

大兴区赠送面积之王

沐春墅是大兴新城的赠送之王。

它赶上了好房子时代，有邻里中心，四个架空层约1400平米，400米的风雨连廊，还有突破性的赠送面积。

1、洋房和高层产品

它在南面设置了开敞阳台，这是大兴新城首个开敞阳台——赠送一半面积。

之前，大兴流行的是奇偶阳台，从京玺、到梧桐府，甚至连北面五环内西红门板块的元启，调规后也只给到了奇偶阳台。

美中不足的是，沐春墅北面没有设备阳台。

2、叠墅产品

叠墅产品，是偷面积的温床。

体现在沐春墅上有三点：1、挑高阳台；2、室内挑空；3、顶层露台。

有关挑高阳台，拿 8#、9# 叠墅下叠举例，首层南向阳台进深 1.8，挑高 6.2 米，全赠送；二层北面有进深 1.8 米露台赠送；

有关室内挑空，出现在 10#、11#。拿 11# 下叠举例，下叠一层的客厅有 6.2 米的挑空，全送；二层北面赠送露台，进深 1.8 米。

这类叠墅产品，在北京比较罕见。海淀中海树村地王，也有叠墅，室内也有挑空。

选房攻略

来聊聊沐春墅的选房攻略。

先看下地块的基本情况：北面是绿化带，西北角是一个老社区，东面临马路有一条空地。

这片空地，有可能包括绿化带、人行道等。它把林校路从 60 米缩成约 40 米，且马路两边不是对称的。

简而言之，这片空地让沐春墅离大马路远离了20米，是一件好事。

怎么选房，一个个产品来看：（大兴新城看房卖房咨询，找花姐 louhuar007）

1、三居产品：好位置并不多，优选5#中间户型，其余要么有角煞，要么有噪音。

有关角煞的户型，主要分别在 5# 西端户、3#、4# 和 7# 的西端户，请大家慎选。

2、四居产品：占据了沐春墅的好位置，6# 是楼王，其次是 2#，再次是 1#，最后才是 5# 东单元。

这些户型，慎选2#东单元、5#和 1#的东端户。

3、叠墅产品：整体位置不错，但要小心 6#、7# 的遮挡，受影响的是 8# 和 10# 的东端户。

其中，10#的东单元最弱，前有 11#、侧面有 7#，风水不佳。

去化挑战

沐春墅卖房，挑战蛮大的。

不是它的产品有问题，而是大兴新城楼市竞争也异常激烈。

针对大兴新城，花姐特意制作了一张楼市成交表。

截至 9 月 10 日，大兴新城和西红门板块主要成交的地块和在售盘共计 10 个，预计待售房源5500套，是个巨量供应。

其中，元启待售约 800 套，颐和公馆待售约 400 套，京玺待售 480 多套。

两个月前开盘的梧桐府，成交最为惨淡，实际成交价约 4.2 万元 / 平米，网签 22 套，率仅有 6.5%。据悉，梧桐府的内部营销管理不善，主要原因是股东方意见不一致。

除了大兴国资之外，梧桐府另一个股东是民营承包商吕保明。而且，梧桐府的工程，也由吕保明的儿子承包建设。

沐春墅西北 6 公里外的梧桐府，在 7 月 10 日取证，拟售单价为 4.93 万元 -5.04 万元 / 平米，目前仅网签 23 套。

不仅如此，吕保明参股的大兴经开区 21、22 地块，也即将上市，已经公示了总平图，约有八九百套房子。

另外，西红门拿地已一年的 6030 地块，和即将土拍的 6038 地块，也有千余套房子供应。

不过，沐春墅会认为自己走了差异化道路，座标便是兴创屹墅。

但，市场瞬息万变，此一时，彼一时。