文 | 空间秘探，作者 | 李昕羽

近期，中铁置业以 6.93 亿元底价挂牌转让三亚子悦酒店管理公司 100％股权，意在优化资产并剥离亏损业务，此举再度将三亚酒店业的盈利困境推至台前。从公开数据看，该公司营收为 855.76 万元，累计亏损却高达 5.14 亿元。

平均客房收入下跌、利润亏损、口碑酒店被挂牌 ...... 作为国内广负盛名的度假目的地，三亚酒店行业尤其是高端领域，怎么挣钱如此困难？这 " 烫手山芋 " 谁来接手？

中铁置业 6.93 亿元 " 挂牌 " 旗下酒店

近期，三亚子悦酒店管理有限公司被 100％股权被挂牌，转让底价约 6.93 亿元，转让方为三亚中铁置业有限公司。

公开信息显示，三亚子悦酒店管理有限公司成立于 2022 年 3 月 8 日，经营范围涵盖住宿服务、餐饮服务、酒店管理等多个领域，由三亚中铁置业有限公司直接 100% 持股，中铁置业集团有限公司间接持有全部股权。

对于此次挂牌，业内普遍解读为中铁置业优化资产结构、减轻亏损业务负担、回笼资金之举。

从三亚子悦自身的发展轨迹来看，运营周期仅三年，便已走到了 " 被挂牌转让 " 的境地，其经营困境可见一斑。值得一提的是，这并非该公司首次被挂牌，2022 年 10 月，即在成立不足一年时，其 100% 股权就曾被挂牌转让，不过并未披露交易价格。

据当时财务资料，利润总额与净利润均亏 32.8 万元，短短三年，截至最近一个会计期末，利润总额亏损已扩大至 5.14 亿元，亏损规模的激增或为此次转让的重要原因。

另据上海联合产权交易所披露的信息，本次转让的交易条件与受让方资格条件并不严苛，仅要求具备相应资金实力、无不良经营记录等，没有对受让方的行业背景作出限制。

这种宽松的条件设定，本质是中铁置业为提高转让效率、快速回笼资金。而 100％股权出让的 " 彻底放手 " 模式，更充分体现了中铁置业不仅不想再介入酒店管理业务的日常运营，更不愿再承担后续可能产生的亏损风险，力求与亏损业务实现彻底割席。

中铁置业彻底退出酒店业务的同时，也有不少国企主动入局。在 2024 年度中国饭店集团 60 强名单中，有近三十家具有国资背景的酒店集团，几乎占据行业半壁江山。

在很长一段时间里，酒店行业都被视为一门值得布局的好生意。

一方面，酒店业务能够带来相对稳定的长期现金流，尤其是位于核心城市商圈、热门旅游地的酒店，即便短期受市场波动影响，但长远来看仍具备资产保值属性与持续增收能力。

另一方面，酒店业务方便与国企主业形成协同效应，像招商蛇口、华润置地等地产类国企，布局酒店可以完善 " 住宅＋商业＋文旅 " 的综合业态矩阵，提升地产项目的整体价值，而浙江省旅游投资集团、重庆文化旅游集团等地方文旅类企业，则通过成立雷迪森酒店集团、重庆两江假日酒店管理有限公司切入赛道，既能承接日趋旺盛的区域旅游消费需求，也可助力地方文旅产业发展升级。

与中铁置业 " 决绝分手 " 三亚酒店业务形成鲜明反差的，还有该地旅游市场的持续火热。

三亚市旅游和文化广电体育局相关数据显示，2025 年上半年，三亚累计接待游客 1926.77 万人次，同比增长 6.13%；游客总花费达 546.08 亿元，同比增长 8.04%，旅游消费活力持续释放。

伴随着 85 国人员入境免签、144 小时港澳地区外国旅游团入境免签、240 小时过境免签等政策落地，今年上半年，三亚凤凰国际机场口岸出入境人员达 47.3 万人次，国际客源稳中向好。

既然酒店行业仍被视作值得深耕的朝阳赛道，又叠加三亚旅游市场国内外客流量、消费需求双增的情况，中铁置业为何对旗下三亚的酒管业务分割得如此坚决，难道是其自身能力无法匹配行业需求？

三亚高星酒店到底赚不赚钱

提及海岛度假，除了马尔代夫，最先想到的往往是海南三亚。

蓝天碧海簇拥椰树白沙，赤脚踩进温热沙粒，痒意从脚底蔓延心间。这份迷人的热带风情，让海南岛制霸国内度假旅游版图多年。

三亚的高端度假之路，早在上个世纪九十年代就已起步—— 1996 年 8 月，中国首家五星级滨海型度假酒店三亚凯莱度假酒店正式开业，不仅拉开了中国休闲度假时代的序幕，也打开了三亚高端酒店的发展篇章。

据中国旅游饭店业协会数据，海南省现有酒店业门店数 11169 家，高端酒店占比达 4.27％，位居全国第一。作为海南高端酒店核心聚集地，三亚贡献了大半份额。截至 2024 年，三亚开业的高端酒店已超过 120 家，涵盖丽思卡尔顿、文华东方、瑞吉、瑰丽等众多顶奢品牌。

而三亚的陆地总面积约为 1921 平方公里，体量不过一个中等规模的县。

旅店业传奇康拉德 · 希尔顿曾说：" 我要使每一寸土地都生长出黄金来。" 如今，三亚这片被高端酒店统辖的土地，真的长出黄金了吗？

数据显示，今年春节假期，三亚高星酒店市场平均出租率（OCC）为 91.6%，与 2024 年春节的 91.8％相比基本持平；但平均房价（ADR）降至 2713 元，同比下跌 13.1%，平均每间客房收益（RevPAR）为 2485 元，同比下降 13.3%。出行需求旺盛的春节小长假，房价却偏偏提不上来、持续低迷，这一现象释放的信号很直接：三亚高星酒店似乎真的难以 " 挣大钱 " 了。

另有一组以 12 个核心城市为样本的对比数据，观察可发现 2024 年高端酒店业绩整体表现不佳，平均 RevPAR 下跌 5.5%，而其中跌幅最为显著的便是三亚，高达 17.4％。

抛开客房收入，将目光转向三亚酒店拍卖市场，同样能发现不少高端酒店正面临经营压力。

中铁置业的挂牌转让并非个例。近期，据天津产权交易中心披露，广西信津酒店投资合伙企业（有限合伙）拟公开转让三亚信津酒店管理有限公司（曾用名 " 三亚天房酒店管理有限公司 "，以下简称 " 三亚信津 "）100% 股权，三亚信津正是三亚海棠湾洲际度假酒店的项目公司。

这家股权待转让的酒店，在市场上的认可度其实并不低。打开携程的海南豪华酒店榜单，三亚海棠湾洲际度假酒店位居第二（第一名为万宁石梅湾威斯汀度假酒店），1.3 万用户打出 4.8 分的综合评分，同时还入选了该平台 2025 年亲子乐园酒店全球 Top100 榜单。

从硬件与经营来看，酒店毗邻三亚国际免税城，2014 年开业至今已十余年，配有 295 间海景客房，设 7 间餐厅与酒吧，其中包含国内首创的海洋馆餐厅，经营特色鲜明，在顾客中评价不俗。

但好口碑的背后，却是难以掩盖的经营压力。财务数据方面，2023 年酒店营收 2.1 亿元，却净亏近 1800 万元，截至 2023 年底，其所属公司资产总计 19.05 亿元，负债总计 16.14 亿元，所有者权益 2.91 亿元。值得注意的是，这家酒店此前已多次尝试拍卖，均以失败告终。

不止三亚海棠湾洲际度假酒店，就连曾被郭广昌亲切比喻为 " 亲儿子 "、被视作复星旅文 " 现金奶牛 " 的三亚亚特兰蒂斯度假村，也一度传出将被出售股权以减轻集团负担。该度假村拥有国内首家七星级酒店——三亚亚特兰蒂斯酒店。

自开业以来，酒店平均房价一度走俏，从 2018 年的 1915 元，连年波动上涨至 2022 年的 2440 元，逢节假日更是节节攀升，在 2023 年五一假期、2024 年春节，平均每日房价分别高达 4346 元、5786 元。

2024 年起，这家 " 现金奶牛 " 的房价出现明显下滑。有三亚酒店从业者透露，去年节假日期间，亚特兰蒂斯酒店的最低渠道价已低至 1200 元 / 晚，全年平均房价不足 2000 元。

在公告中，复星旅文也提到，受国内旅游住宿市场供需变化影响，为维持产品竞争力，公司主动调整定价，2024 年上半年亚特兰蒂斯的客房平均每日房价为 2043.8 元，较 2023 年同期下降 15.1%，而房价下跌也影响了整个项目及公司的收入与利润表现。

或许正是因为盈利不及以往，亚特兰蒂斯才被提上股权出售议程。尽管最终郭广昌并未卖掉它，但三亚高端酒店的经营困境也可从中窥出些许端倪。

国退民进   三亚高星酒店谁来接手

回望三亚高端酒店的发展轨迹，会发现其每一步跨越都借势于政策东风，又稳稳扎根于天赐的滨海资源。

20 世纪 90 年代，三亚亚龙湾凯莱度假酒店开业，标志三亚高星酒店发展的萌芽。2008 年至 2009 年，随着海南国际旅游岛建设行动计划的启动和推进，行业迎来井喷期，悦榕庄、文华东方等国内外知名高端酒店扎堆入驻。

目前，从亚龙湾、海棠湾到三亚湾，万豪、洲际、希尔顿等全球酒店集团旗下的高端品牌，均已完成在三亚的布局。未来五年，瑞吉、W、康莱德、洲至奢选等奢牌还将继续落子三亚湾。尽管当前市场正面临平均房价下跌、客房收益走低、" 以价换量 " 成常态的挑战，国际品牌的布局热情似乎也并未受到影响。

另一边，与国际品牌并肩 " 进攻 " 的还有煤老板群体，他们手握充裕资金，涌入三亚大举 " 扫货 "。

今年 7 月，三亚海棠湾丽笙酒店被一名山西煤老板收购；8 月，位于陵水县清水湾的美高梅度假酒店开工，业主方海南融睿酒店管理有限公司的实控人韩虎威，拥有内蒙古、陕西多家煤企股权；去年 12 月，内蒙古煤老板张月胜，通过海南骊驰咨询有限公司，以 18.49 亿元拿下三亚希尔顿酒店管理权 ......

在上述两个主体积极布局的同时，多家国有资本正从三亚酒店市场撤离。除前文提及的中铁置业、三亚信津挂牌转让相关资产外，云南国资产业投资管理有限公司近期也再次推进资产出让，拟公开转让所持三亚中兴睿海投资公司 80% 的股权及债权，这已是该公司第五次尝试出让该资产，本次挂牌价为 5.82 亿元。

一进一退之间，反映出煤老板、国际品牌与国有资本基于不同诉求的市场选择。

对于国企来说，广泛投资的底层逻辑是实现国有资产的增值保值，但现在三亚高端酒店的平均房价难以止跌、客房收益持续减少，酒店业务已经陷入亏损，加上经济下行周期的影响，这样的亏损局面中短期内很难扭转，而且与国企的主业之间协同效应也有限。从考核和风险控制的角度出发，剥离非核心的亏损资产、回笼资金便成为最优解。说到底，国企的退出，实质是国资管理体系下，对投资效益和战略聚焦的一次重新考量。

相比之下，像煤老板这类拥有能源背景的民营资本，则是不同的投资逻辑。他们依靠能源交易发家，手握雄厚资本，没有短期盈利压力，更看重资产的长期稀缺性与增值潜力。

对于这类投资者而言，三亚的一线海景酒店是不可再生的资源，再加上海南自贸港 2025 年全岛封关在即，未来 " 零关税 "、低税率、资金自由流动等政策红利，蕴藏着巨大的资产升值机会。可以说他们投资的不仅是酒店本身，更像是一份关于自贸港未来的 " 看涨期权 "，是试图通过持有这种高端配套，顺带提升自己在周边区域其他资产的价值。

国际品牌的加码，则反映出一种经过深思熟虑的战略调整。一个明显的例子是不久前签约，宣布重新回到三亚的康莱德度假酒店。

与 2010 年以全别墅度假村形式亮相海棠湾却最终撤牌的经历不同，此次回归，康莱德选择了布局更有潜力的三亚湾，并采用更符合当前市场需求的高层建筑形态，同时注重海景与园林的整体融合设计。这表明如今的国际品牌所求的并非简单的入驻、扩张，而是经过仔细研判，一边挑选更有潜力的地段，一边调整产品形态来更好地匹配市场需求。

碧海蓝天依旧，但三亚高端酒店市场的资本潮水已然转向。这场由国企撤退、民资进场、国际品牌调整构成的资本大换手，既反映了当前市场的经营压力，也预示了在自贸港新机遇下，三亚高端酒店业正在经历一场深刻的资产价值重估。

综上，三亚高端酒店的盈利困局，是诸多不可抗力叠加所致，短期间恐难有显著改善。椰林映碧海，三亚的度假底色从未变过，但从国资离场、煤老板入局、国际品牌调整策略加码的态势来看，其高星酒店的资本故事已进入了叙事重构的关头。虽短期内仍将承受 " 不挣钱 " 阵痛，但随海南自贸港政策的持续赋能，三亚高星酒店或将焕发新的增长生机，为国内高端度假酒店行业探索出更具可持续性的发展路径。