金九银十，珠江新城终于有点要翻火的迹象了！

据不完全统计，截至今天（19 日），珠城已经成交了 38 套二手房，环比上月同期增加 22.58%；

按照这样日均成交 2 套的速度，9 月干它个 60 套估计不成问题。

60 套什么概念，除了小阳春 3-4 月，今年月度成交都能闯入前 TOP3 了。

到底能不能成事，大伙可以先移步评论区预测一下

不过老实讲，单谈成交量，市场肯定是比前几个月好；但从价格上说——

珠城楼市，似乎又陷入了冰火两重天的境况。

你说它火吧，确实，这个月单凯旋新世界的广粤尊府，就成交了两套。

一套是 9 月 2 日，在京东法拍成交的建面约 198.15 平。

我了解了下，这套房是南向中楼层单位，起拍价 2092 万，当天竞拍历经 125 次延迟、141 次出价，最终裸房成交价被干到了 3782 万，溢价率高达 80.78%，折合单价 19.09 万 / 平。

图源京东法拍

另一套，则是在 9 月 14 日经贝壳平台正常二手交易的。

图源贝壳内网

这套广粤尊府建面约 304.65 平，成交总价 6000 万，折合单价 19.69 万 / 平，离 20 万 / 平只有一咩咩距离。

有广粤这两套 19 万 +/ 平打底，这个月珠城已经算扬眉吐气了。要知道，前两个月全板块可是一套上 15 万 +/ 平的成交都木有呢……

那么，为啥我又说，最近珠城从某个角度看堕入冰点了咧？

HH，你敢信，现如今，总价 5X 万，也能买进珠江新城了！

数据显示，9 月 15 日，跑马地大厦在 1 天内成交了 3 套建面约 34-37 平的中楼层公寓，总价 51-52 万 / 套，折合单价只剩 1.4-1.5 万 / 平。

还记得 5 月份，二娃写过一篇文章叫做《卧槽！总价 100 万，可以买进珠江新城了！》嘛（可点击回顾）？

真没想到，时隔 4 个月，珠江新城的入场券，竟然从 100 万拦腰折断，变成 50 万。

毫无疑问，珠城的房价底线，还在继续被拉低。

有木有人好奇，像富力盈丰也是公寓性质，卖个 2 万 / 平上下没毛病；

跑马地大厦，为何突然跌破板块新低、降至 1.4 万 / 平？

有知情人士透露，跑马地大厦这 3 套公寓均位于项目同一中楼层，属于同一业主名下；

因为业主近期急于套现，要求捆绑出售，所以价格才愿意压这么低。

另外，如果项目能像富力盈丰成交那么频繁，业主也不至于狠心割肉。

经统计，跑马地大厦在过去 4 年，全盘才成交了 5 套二手房；

21-23 年，正值楼市高光，这个项目全年依然只成交了 1 套，可谓门庭冷落。

可见，要不是业主降到底，不可能有人愿意一次性接 3 套的。

业主为了卖房，到底有多拼？

据了解，业主买入是在 19-20 年期间，这 3 套公寓当时的发票价显示为 133-140 万 / 套，折合单价 3.8-3.9 万 / 平。

业主买入的发票价，图源中介

算下来，业主当年买入的裸房总价，已经去到 412 万左右（税费另计）。

5 年后卖出，裸房总价只剩下 155 万，整体少了 257 万，降幅 62.38%。

妥妥打了近 4 折！！

问题来了，同样是珠城公寓，为何跑马地大厦成交年均个位数，而富力盈丰近三年年均成交却可以高达 11-16 套、而且价格远比前者更稳？

我咨询了一圈，得知主要有两个原因。

其一，与跑马地花园住宅房价便宜同理，跑马地大厦亏在了地理位置上。

图源贝壳

跑马地大厦位于黄埔大道西与华南快速交界处，没错，它确实在珠江新城东板块，但和员村其实只有一路之隔。

而且，在 13 号线二期马场没通车前，项目最近的地铁是 5 号线潭村，步行距离超过 1 公里 +。

其地段，和位于越秀与珠城西交界的富力盈丰相比，显然不够核心。

图源贝壳

地铁通勤不便，就意味着，在租房市场租不出好价钱。

中介介绍，跑马地大厦建面约 30+ 平的公寓，中楼层月租 3200-3300 元，低楼层可能只需要 2000+ 元，对租客来说性价比不错。

前两年可能租金会高点，但和珠城其他地铁上盖、位置更核心的公寓还是有差距，诱惑力对业主而言，并没有后者强。

位置次、租金低、此前套均总价还要百来万，这样的公寓，如何能流通得起来？

不过现在，业主自己把房价打下来了，情况又好像彻底发生扭转。

我粗暴算了一波账。

一套建面约 30+ 平的公寓，月租最高 3300 元，如果超级幸运、全年都没有空置，年租最高可达 3.96 万。

以年租收入除以总价 51 万的话，ZSB 最高能去到 7.76%！！

在座的是不是心动了，emm，别忘了，全年满租是理想状态；而且，这中间的商地年限和税负等，都存在不小的隐藏成本……

总之，买珠城公寓收租看起来很香，但个人建议，大伙还是谨慎入局吧！

最后灵魂拷问一句，你身边有人买珠城公寓的吗？你觉得跑马地大厦套均约 50 万，值得买吗？

评论区聊聊。

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