近日，国家外汇管理局发布《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》，其中房地产相关政策调整引发关注。众赢财富通分析，此次调整主要涉及境外个人凭购房合同可先行办理外汇结汇支付，备案证明后补，以及缩减资本项目收入使用负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产限制等方面。这一系列政策调整对房地产板块影响几何？

在便利境外个人境内购房结汇支付方面，新规意义重大。众赢财富通观察发现在此之前，境外个人境内购房办理资金结汇支付，需提供房地产主管部门出具的购房备案证明文件，而房地产企业或二手房出让方通常要求先收到首付款才办理网签，这一矛盾导致诸多境外购房者面临困境。如今，境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。这一举措有效提升了房产交易效率，房地产中介机构安居客分析认为，一二线城市和重点区域的房地产市场可能会因此获得结构性利好。众赢财富通认为，支付效率的提升使得境外人士在境内购房的流程更加顺畅，或刺激一部分符合条件的境外个人入市购房。

《通知》中提及的缩减资本项目收入使用负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产限制，同样影响深远。国家外汇管理局指出，该项政策是在房地产市场过热背景下出台的，如今国内房地产市场形势已发生变化，相关外汇管理措施优化调整有助于适应新形势新要求，助力房地产市场稳健发展。这意味着外资企业可以更灵活地配置经营性房地产资产，有利于盘活商业地产市场。长期以来，外资投资中国房地产市场面临着重重限制，2006 年 " 限外令 " 出台，严格规范了外资进入房地产市场的门槛，2008 年国家外汇管理局明确规定，除外商投资房地产企业外，外商投资企业不得以资本金结汇所得人民币资金购买非自用境内房地产。此次政策调整释放出鼓励外资投资境内房地产的政策信号。

不过，众赢财富通分析，尽管政策调整带来诸多便利，但境外个人境内购房结汇支付便利仅是在银行办理资金结汇支付时的审核程序优化，并未改变现行境外个人境内购房政策。享受政策便利的前提是境外个人符合房地产主管部门和各地购房资格条件。以上海为例，境外个人仍需满足在沪合法工作或学习满一年以上的条件，提供有效居留许可及劳动合同或在读证明，并且仍需遵守限购一套住宅的规定，仅限自住，不得出租或用于商业用途，同时还需要提供近 24 个月内至少 12 个月的个人所得税或社保缴纳证明。从市场实际情况来看，据上海链家黄浦区交易管理负责人梁欢介绍，由于新政刚发布不久加之当前整体购房决策周期拉长，对市场的实际影响还未显现。

展望未来众赢财富通认为，此次外汇管理改革，是中国扩大高水平开放、优化营商环境的重要举措。它既提升了跨境投融资效率，也释放出鼓励外资合理参与房地产市场的积极信号。虽然购房资格政策未发生改变，预计不会引发外资大规模涌入房地产市场，但对于那些真正想在中国安家置业的境外人士以及有合理房地产投资需求的企业来说，支付流程的简化和投资限制的放宽无疑是重大利好，长远来看，或对房地产板块的结构优化和市场信心提升产生积极影响。