9 月 2 日，保利发展举行了 2025 年中期业绩会。这次业绩会上，投资者言辞犀利、满含担忧，甚至怀疑道：" 是不是公司要爆雷了？"

不过，公司董事长刘平没有现身这场 " 暗藏硝烟 " 的业绩会，而是由今年 3 月刚刚升任总经理的潘志华率领高管团队，直面投资者。

客观而言，作为央企，保利发展有足够丰富的资源和经验，销售额稳居行业第一，经营韧性自不必怀疑，但销售额、利润和股价纷纷下滑，去化艰难的困境也是有目共睹。

今年上半年，保利发展实现签约金额约 1452 亿元，同比减少 16.25%；归母净利润 27 亿元，同比下滑 63.47%。

在资本市场，截至 2025 年 9 月 19 日，保利发展报收 7.93 元 / 股，较近一年来的高点 11.87 元 / 股下跌 33%，总市值早已跌破千亿，仅剩 949 亿元。

在今年年初的保利集团 2025 年度工作会议上，集团党委书记、董事长刘化龙强调，要牢牢把握国有企业的功能使命、保值增值责任担当。

而当下保利发展却交出一份营收、利润双双下滑的中期财报，不知刘平如何交差？

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站稳 " 销冠 "，

但利润暴跌超 6 成

9 月 5 日，保利发展发布 2025 年 8 月份销售情况简报。

2025 年 8 月，公司实现签约金额 180.15 亿元，同比减少 18.54%；1-8 月，公司实现累计签约金额 1812 亿元，同比减少 17.92%。

这是保利发展的销售额连续第 5 个月出现下滑，不过，由于房地产市场仍整体承压，保利发展还是稳住了市场地位。

克而瑞数据显示，以 2025 年前 8 月全口径销售额计，保利发展以 1812 亿元位列行业第一，比第二名中海地产的 1503 亿元领先超 300 亿元，稳居行业第一。

这曾经是宋广菊想要而不可得的位置。在宋广菊担任保利发展董事长之时，销售额是衡量房企 " 含金量 " 极其重要的指标，有了销售规模，行业地位、资金与利润不过是 " 囊中之物 "。那时，宋广菊喊出 " 重回前三 " 的口号，但直至退休都未能如愿。

刘平接任之后，正逢房地产市场的一个重要转折点——恒大、碧桂园、融创相继 " 爆雷 "，万科陷入危机，保利发展在 2023 年顺势成为行业第一，至今稳居销冠的位置。

正所谓，一代人有一代人的难题。

刘平面临的难题是，自 2021 年 7 月接任董事长以来，保利发展就陷入了利润下滑的怪圈。2021 年至 2024 年，公司归母净利润连续 4 年下滑。其中，2021 年较上一年减少 15 亿元至 274 亿元，此后一路下滑至 2024 年的 50 亿元，累计下滑超 80%，缩水近 240 亿元。

图 / Wind（单位：亿元）

今年上半年，保利发展的业绩再度大幅下挫——实现营收 1169 亿元，同比下滑 16.08%；归母净利润只有 27 亿元，同比暴跌 63.47%。

图 / 保利发展 2025 年中期财报

对于业绩的下滑，保利发展管理层在 2025 年中期业绩会上解释，是因房地产项目结转规模下降，营业收入同比下降。受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。

管理层坦言，行业仍处于深度调整期，公司虽已保持较大强度的增量投资，且增量项目盈利能力较好，但 " 存量项目较多，去库存与盈利改善仍然需要一定周期 "。

2025 年上半年，公司 2021 年及以前获取的存量项目实现销售金额 514 亿元，占比总销售额的 35%。对于存量项目，保利发展表示，摒弃简单降价促销的惯性做法，推行 " 老盘新作、全面焕新 "。

但从最终利润大幅下降的结果来看，这些存量项目也逃不出降价的逻辑，极有可能是贴近成本价，或亏本销售。对此，「子弹财经」试图向保利发展方面进行求证，但截至发稿仍未获回复。

不仅如此，公司在三四线城市还有大量的土地没有开发，在市场下行时期，这些土地会不断产生存货减值，同样是侵蚀利润的 " 吞金兽 "。

据管理层透露，截至 2025 年 6 月末，公司在三、四线城市未售土储约 2000 万平方米，其中近 60% 尚未开工，正在积极推进 " 调转换退 "。

在 2024 年年初的业绩会上时，保利发展管理层表示，还有约 1500 万平方米土地正在进行 " 调转换退 "。但是，今年上半年只完成 " 调转换退 "51 万平方米，前方任重道远。

如今，房地产的发展逻辑已经生变，外界不再单纯 " 唯规模论 "，反而更看重房企的经营质量，会对规模、利润、资金链等财务指标进行全方位的评判。

此时此刻，刘平应该回答的是：除了规模，保利发展的优势还有什么？

2

商业基因不足，

严重 " 掉队 "

其实，保利发展也急切地想要改变。

在 2025 年中期业绩会上，保利发展管理层提及，会通过做大做优资产经营与不动产服务等措施，来提升净利润水平。

在房地产行业，经营性不动产（不动产经营）业务主要包括酒店、写字楼、购物中心、租赁住房等商业地产业务；不动产服务业务则以物管服务为主。

过去，保利发展一直深耕住宅开发业务，商业基因偏弱，导致不动产经营、服务业务严重 " 掉队 "。

以不动产经营为例，截至 2025 年中期末，保利发展的酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积较上年末增加 39 万平方米，达到 573 万平方米。

整体来看，保利发展的不动产经营业务收入也并不算高。2025 年上半年，公司实现资产经营收入 25.4 亿元，同比提升 13%，但仍远不及同级别房企的表现。

例如，2025 年上半年，中海的商业物业收入为 35.4 亿元，远高于保利发展。（编者按：中海商业物业包括写字楼、购物中心、长租公寓、酒店及其他商业物业）

截至 2025 年中期末，华润置地仅在营购物中心就有 94 座，总建筑面积达到 1185 万平方米，经营性不动产业务营业额为 121.1 亿元；坐拥 " 天街 " 系列的龙湖集团在营商场 89 座，仅租金收入就有 55 亿元。

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图 / 左：华润置地财报；右：龙湖集团财报

9 月 13 日，房讯指数发布 2025 年度中国商业地产品牌价值报告 100 强榜单。榜单显示，保利位列行业第五，排在华润、中海、大悦城和万达之后。

至于物管服务，保利物业更是远远不及万物云和碧桂园服务。2025 年上半年，保利物业实现收入 84 亿元，而万物云、碧桂园服务的营收分别为 182 亿元、232 亿元，相差较大。

图 / 保利物业财报

如今，资产经营和物管服务已成为头部房企的 " 护城河 "，而保利发展还停留在追赶阶段，只能依赖住宅开发业务 " 单腿奔跑 "。

其实，保利发展也深知拓展不动产业务的重要性。在 2024 年业绩会上，公司管理层明确表示，在未来几年，不动产投资开发业务仍将是保利发展的核心主业，其在规模和利润贡献方面的重要性难以被替代。

以租赁房业务为例，公司计划在未来几年内实现高速发展，目标是达到 30 万间的规模。但截至 2025 年中期末，公司在营租赁住房只有 2.6 万间，可见快速拓展商业地产之困难。

只是，在行业格局剧烈变化的当下，保利发展若无法补齐商业基因短板，仅靠住宅开发，将难以支撑长期稳定增长。

接下来，不动产经营、服务业务能否真正跑通，将决定这家央企是继续位列前茅，还是被时代抛在身后。

3

股价一年下滑 33%，

今年中期分红失约

当业绩下滑的压力传导到资本市场，就会引发股价的下滑。

而保利发展的股价下滑幅度之大，已经引起投资者的担忧。在 2025 年中期业绩会上，投资者问及："（公司）股价一跌再跌比亏损股还要跌得厉害，是不是公司要爆雷了？"

尽管管理层回应称 " 目前公司经营一切正常 "，但投资者的质疑也不是空穴来风。

毕竟，资本市场上的投资者早已经用脚投票。Wind 数据显示，截至 2025 年 9 月 19 日，保利发展报收 7.92 元 / 股，较近一年来的高点 11.87 元 / 股下跌 33%，总市值也从 1452 亿元跌至 949 亿元，缩水超 500 亿元。

与之相比，同期，中海的总市值为 1557 亿港元（约合人民币 1425 亿元）；华润置地的总市值在 2251 亿港元（约合人民币 2060 亿元），是保利发展的 2 倍以上。

而深陷危机的万科和保利发展相当接近，万科在 A 股的市值约为 833 亿元，两者相差只有约 116 亿元。

股价大幅下挫之后，保利发展的股价已经长期低于每股归母净资产（经审计）价值。2024 年，公司每股归母净资产（经审计）最低为 15.64 元 / 股。在这期间，保利发展的股价最高点出现在 2024 年 10 月，为 11.87 元 / 股，远低于每股归母净资产（经审计）。

因此，保利发展在今年 2 月抛出一个估值提升计划。计划提及，在落实股东回报规划的基础上，公司拟计划于 2025 年实施中期分红，使广大投资者能够及时分享公司发展红利。但最终，公司并未进行分红，没有兑现这一计划。

在业绩会上，投资者多次问及为何没有兑现 2025 年中期分红？对此，保利发展管理层表示，公司综合评估行业市场情况，以及营运资金和投资需要，在半年报未进行分红，后续将动态评估。

客观来说，保利发展资金比较充裕。

财报显示，截至 2025 年中期末，公司货币资金高达 1386 亿元，其中受限货币资金不足 20 亿元。同期，其短期借款为 48 亿元、一年内到期的非流动负债 688 亿元，短债合计只有 736 亿元，资金链相对宽松。

图 / 保利发展财报（单位：元）

不过，保利发展似乎对资金链情况较为焦虑。据「子弹财经」不完全统计，今年以来，保利发展已累计发行 5 次公司债券、中期票据等，合计募资 95 亿元。

至于所谓的估值提升计划，则又回到了战略层面。保利发展表示，公司将积极应对行业市场变化，持续推动存量焕新去化、做优增量投资，保持经营稳健，持续提升发展质量。

从行业销冠到利润塌陷，再到股价下挫，保利发展面对的现实远比想象中残酷。外有行业寒冬、内有结构短板，市场与投资者的耐心都在被快速消耗。

站在十字路口，保利发展头顶规模第一的光环，刘平却要直面公司利润、股价、信任同时坍塌的考题。

接下来，刘平如何化解保利发展的困境，不仅决定着公司的未来走向，也是对他领导力与破局能力的极大考验。

* 文中题图来自：保利发展官方微博。

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