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拿地四个多月了，北京海淀半壁店 0003、0004 地块（简称 " 半壁店双子 "）的报规图还没出来。

但李红亮没有闲着。

这位保利发展北京公司总经理，一边破釜沉舟式地将嘉华天珺西区调规，一边龟速式地推进半壁店地块的开发工作。（详见《保利海淀豪宅，动了一次大手术》）

9 月 23 日，北京慧海常筑置业有限公司发出了两则施工招标资格预审公告，合同估算价 7.21 亿元。它是 0003、0004 地块的项目公司，保利发展和北京建工地产，分别持股 70% 和 30%。

这意味着，半壁店双子有了较大进展。

但，一个地产项目的开发流程通常是，先出报规图，然后是领取规划证，最后才是拿施工证。

从这个角度看，半壁店双子还须等待蛮长的时间。甚至有传闻称，北京建工打算撤股了。

自打拿地起，有关它们的容积率如何统筹规划，建筑高度是 15 米还是 18 米等问题，颇受关注。

这些谜底，已露出蛛丝马迹。

容积率为 1.42和 1.44

仅从地段上看，半壁店双子是很好的。

它在西四环外约 500 米，是最近几年海淀离四环最近的地块。

今年 5 月 20 日，保利发展 + 北京建工联合体以 45.45 亿元拿下半壁店双子，折合楼面价约7.84万元 /㎡，溢价率 11.95%。

在拍地之前，地块的指标已经松绑：

1、把 0004 地块内的 7 米宽街坊二路抹去了，不吞噬容积率；2、两个地块的容积率、绿地率可统筹核算，两地块地下可连通，开发的灵活度极大增强。（详见《海淀半壁店地块：砍了高度，得了自由》）

0003 地块占地 2.35 公顷，规划建面，容积率 1.3；0004 地块占地 1.71 公顷，规划建面，容积率 1.6。

两地块怎么统筹核算？那两则施工招标文件给出了答案。

1、0003 地块最新参数：总建面约 55634 平方米，地上建面 33300.6 平方米，地下建面积   22333.4 平方米，可以得出容积率1.42；

2、0004 地块最新参数：总建面约 44914.02 平方米，地上建面 24658 平方米，地下建面 20256.02 平方米，可以得出容积率1.44；

简而言之，0003 地块容积率增加了 0.12，0004 地块容积率减少 0.16，令两者的容积率基本拉平。

如果从舒适度来看，0004地块会强一些，面宽进深比更大。

建筑限高18米曝光

在拿地之前，半壁店双子有个不确定的因素。

那就是建筑高度。

在 3 月 11 日的 " 多规合一 " 协同平台审核意见函里，这两块地参数表的 " 备注 " 一栏，特意写上了一行字：" 建筑高度以最终批复为准 "。

近几年，这类话很少出现在土拍文件。一般而言，建筑高度在限高之下，是不需要这句 " 废话 " 的。这预示着，它们的建筑高度可能生变。

果不其然。

在 4 月 18 日，北京规自委海淀分局发出一份规划要求补充函，里面写道："......各地块建筑应按 15米控制，最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过 18米。"

到底建筑高度是15米，还是 18米，这个表述很模糊。

也正是因为高度没有明确，半壁店双子的产品才有了悬念。

直到 9 月初，半壁店双子的建筑高度似乎已有定论。

在北京慧海常筑置业有限公司发出的一则有关 " 方案设计、初步设计、施工图设计 " 的招标公告里，很明确地显示，建筑高度为18米。

投标人递交文件的截止时间为 2025 年 9 月 22 日。这也是半壁店双子发出施工招标的前一日。

学习树村和宝山地块解法

如果半壁店双子建筑限高定在 18 米，那须重新理一下它们的参数。

0003 地块：占地 2.35 公顷，规划地上建面 3.33 万平方米，容积率 1.42，限高 18 米；0004 地块：占地 1.71 公顷，规划地上建面 2.466 平方米，容积率 1.44，限高 18 米。

这个条件，比同在海淀的中海树村地王要好，虽然大家都是限高 18 米，但扣除南面的街坊路和东边的防护林，中海的实际容积率为 1.955。

但中海地产化腐朽为神奇，规划出 " 大平层 + 叠墅 " 组合。它的首层通过台地景观做下沉设计，加上顶层透过坡屋顶偷高度的手法，令层高达到 3.15-3.4 米之间。（详见《北京单价地王，破冰了》）

中海树村地王的解题思路，可供半壁店双子参考。

花姐建议，如果半壁店地块建筑最终确定为限高18米，可以做成纯大平层产品，户型在 150-200平米之间，不必去卷叠墅，因为总价太高了。

毕竟，北京西四五环的地段，不如西北五环外。

这一点，可以参考往西 3.5 公里外的宝山村双子，中建海宸元境与北京隅海岄，都不约而同地选择了做刚需豪宅，主力户型在 99 平米至 145 平米之间。半壁店双子正好可以和它们做出差异。

当然，想买半壁店双子座的购房人不要忘了，屋顶上空还时不时有飞机掠过，它北距机场只有 2 公里。