觉得物业不干人事，我可以拒交物业费吗？

别管可不可以，有业主真就这么干了！

而且不是一个人单枪匹马；业主们大范围、刷屏式的宣告「无限期停止缴交物业费」的场面，你见过吗——

上滑看更多内容，图源业主个人号

这些截图，源自去年番禺某网红小区的各个业主群。而站在他们对立面的，正是令不少广州业主都闻风丧胆的康景物业……

事情是这样的。

从前两年收楼开始，这个小区就不断有业主质疑物业日常维保懒散，服务态度不佳，还疑似违规收取 600 元 / 月的天价停车费，对物业有诸多不满。

图源业主个人号

不过对于物业费，除少数业主从 23 年拒交外，大多数人还是有老老实实在交的。

转折点在去年 9 月，物业竟然在上下班高峰期公然于停车场出入口拦车检查车费缴纳情况，导致小区门口车辆大排长龙，业主还没出自家大门呢，就遇到了第一个交通黑点。

由此，双方矛盾直接引爆，期间甚至有保安辱骂业主、两人发生肢体冲突的情况。花钱买服务，却换来个拳头，业主们索性集体拒交物业费、以示抗议！

拒交物业费一年、两年后，这些业主有什么 " 后果 " 呢？

这几天，他们终于 " 见识 " 到了。喏，这是该小区业主在业主群剖出的，来自康景物业公司法律室发出的法律函。

图源业主个人号

如你所见，这份法律函写道，「根据我司与房企签订的《物业管理委托合同》以及我司与您签订的《前期物业服务协议》之约定，我司已经为您提供相应的物业管理服务，您应依约缴付相关费用。

但经我司多次催缴，截至发函之日，您尚拖欠物业管理费 12889.6 元，公共分摊水电费 1343.6 元，合计 14233.2 元。」

当然，这不是一份简单的物业费催缴函，后面还有！康景物业法律室称：

「您的行为已经构成违约，请您于收到本函之日起 3 天内缴清费用。若您未能切实履行，我司将依法通过诉讼途径解决，并将根据合同约定向您追索所欠费用以及相关违约金。」

划重点，拒交物业费，物业是会索取违约金的！违约金多少呢，数额让人瞠目结舌：

「从欠费之日起算，按 0.1%/ 日的标准，计至付清之日止，暂计至发函之日的违约金数额为 35794.6 元。」

图源业主个人号

有人可能还 get 不到点，日息 0.1% 啊，相当于年化利率 36.5%！！

以招行为例，一些个人的闪电贷、生意贷，年化利率也才 2.8%-3.05%；能把物业费违约金干到年化 36.5%，康景物业这是拿业主当日本人整啊……

谁敢想，拖欠物业费 + 公摊水电本金 14233.2 元，违约金竟然高企至 35794.6 元，违约金比拖欠款还高 151.49%。

问题来了，业主拒交物业费，物业是否有权发函索要日息高达 0.1% 的违约金？

我咨询了一位律师朋友。

她的答复是，「首先，物业肯定是有权发催款函的，用来催交物业费啊、公摊费啊，这些没啥问题；但违约金的部分要慎重。」

违约金的比率，一般有两个依据：一看房企 / 业主与物业公司签订的物业管理合同。

比如你看，广州奥林匹克花园业委会与中奥物业签订的物业合同中就有明确写道：

「业主或物业使用人应按下列方式向乙方交纳物业管理费；逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之二作为滞纳金。」

图源番禺某小区物业合同

日息万分之二，算比较正常的水平；但如果利率过高，即便是被签订在合同里，也属于违法，法院一般不会任由物业这样所谓 " 照章办事 " 的。

那么，什么样的违约金约定算过高？

这位律师朋友说，「康景物业催缴的日息 0.1%、年化 36.5%，这个违约金水平肯定是过高了，即便有合同，不受法律保护的部分也是无效的」

在座的可别以为，这样的物业费违约金约定，在广州是个案。

我家小区，首当其冲先祭了

瞅瞅，这是物管当年给我发的科普信息，「每月 10 日前必须交当月管理费，从逾期之日起每天按应交管理费千分之二收取滞纳金。」

比康景物业还牛掰……

还有我朋友住的黄埔某小区，违约收日息千分之三。

图源黄埔某小区的物业催交消息

这种等级，如业主所说的，「堪比高利贷！」

不过，据这些业主的经验之谈，正常情况下，物业索要高额违约金，只是想起到震慑作用。

等你服软、愿意缴清物业费的时候，他们会细心周到地帮你剔除违约金部分。

所以，在物业和业主没彻底撕破脸之前，那条约定高额违约金的合同条款、包括催缴函、法律函等，几乎可以看作是摆设。

当然，也有撕破脸，直接公堂上见的。

今早，我在中国裁判文书网检索 " 物业费欠费违约金 " 这一关键词，跳出来 17 个判决案例。

图源中国裁判文书网

我粗略统计了下，里头有 12 个案例判决结果是，法院对物业公司主张的违约金部分不予支持，占比超过 70%。

这些文书具体是咋说的咧，上图——

1、物业确实存在管理和服务上的瑕疵，所以不支持

2、违约金按每日千分之三的约定畸高，所以不支持

3、物业未举证业主逾期未交物业费给其造成实际损失是多少，违约金一般有补偿性为主、惩罚性为辅的原则，所以不支持

4、为更好的化解双方纠纷 / 结合对双方当事人的影响程度综合衡量，所以不支持

5、合同没有明确约定，所以不支持

那么，法院予以支持违约金赔付的 5 个案例，又是什么情形？

继续上图——

1、合同有明确约定，但违约金不宜超过物业费本金，所以部分支持

2、合同有明确约定，且物业愿意将违约金调整到合理范围（原每日千分之二降为月利率 2%），额度未超双方约定及法律保护范畴，所以支持

3、合同有明确约定，违约按日千分之三收取，且业主经传票传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权，所以支持

4、合同有明确约定，违约按总欠款 20% 收取，不违反合同约定和法律规定，所以支持

5、合同未对违约金收取标准明确约定，物业主张日息万分之五过高，应调整为按照央行同期贷款基准利率自逾期缴纳物业费之日起计算违约金，所以部分支持

综上，我们可以看到，针对违约金部分，业主大概率是不用赔付的，不用赔付的依据是：

业主已举证证明物业存在服务问题；物业主张的违约金畸高；物业没法举证说明业主拖欠物业费给他们造成的实际损失；以及合同没有明确约定等。

当然，各地法院情况不同、法官的判决也有相对主观性，所以不乏少数判决会支持赔付违约金，支持赔付的依据是：

合同有明确约定违约金标准，且符合合理范围（至于这个合理范围，每个案例的参考标准不一）；

也存在较高违约金比例还被支持的，从具体案例看，我猜有两个原因，一业主主动放弃抗辩权，二本身拖欠物业费本金不高，违约金比例再高算下来也才百来块，所以法院也就支持了。

不过，要是针对拖欠物业费的诉讼，讲真，业主很难胜诉。

我看了一堆判决案例，最优的结果也就是物业费打折，允许业主部分支付拖欠的物业费。

因此个人认为，对业主而言，因不满物业服务拒交物业费，感觉还是下策。

最后问题来了，如果你碰到不满的物业，会拒绝缴纳物业费吗？有其他高招吗？

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