作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

赶在国庆假期前，大华集团静安大宁板块地王项目 " 静安年华 " 推盘入市，首推 105 套 108-123㎡三至四房户型，过会报价区间为 11.7 万 -13.68 万元 /㎡。

9 月 17 日，静安年华开始启动认筹，9 月 23 日获得 81 组意向认购客户，具备有效认购资格的有 72 组意向客户，有效率为 85.7%。最终，项目首开去化 72 套，以此计算，去化率为 68.6%。

截图自大华静安年华公告

手握上海静安内环这张王牌，静安年华的首开结果却不尽如人意。但实际上，为了达成开盘即售罄的目标，大华集团将项目销售均价定在 13 万元 /㎡。

这个销售均价是十分微妙的。2025 年 9 月中旬，静安区中建玖上琅宸、静安玺樾（三期 ) 推盘入市，前者定价为 14.68 万元 /㎡，后者定价为 12.4 万元 /㎡。先前，静安年华吹风价为超过 14 万元 /㎡，最后定在上述两个项目销售均价之间。

与中建玖上琅宸、静安玺樾相比，静安年华几近成本价，已是薄利。同时，更早之前入市的静安大宁金茂府，巅峰时卖 16.8 万元 /㎡，后续批次逐步降到 12 万元 /㎡左右。

但静安年华首开不顺，或许不完全是价格因素。

作为上海本土民企，大华集团长期专注于三旧改造、新城区建设、超大规模社区建设运营等，特别是三旧改造领域，是大华集团的起家业务，其被称为 " 上海旧改王 "。

一个以拆迁安置见长的开发商，重仓做高端住宅项目。在外界看来，大华集团与高端住宅之间的关联，或许存在一定差异。

更何况，大华集团因为楼盘质量问题，常常遭到各地业主的诟病。

开局不顺

走高端住宅路线，大华集团这次是全力押注。

2025 年 3 月，上海迎来第三批集中供地，共出让四宗涉宅用地。其中，静安区推出的 N070302 单元 111-21 地块成为了本次土拍的热门地块，吸引了中海、招商、保利置业、绿城、建发、华发、北京城建、越秀 & 金茂联合体，以及唯一的民企大华集团，合计 9 个主体参与竞拍。

手握 2 号牌的大华集团，在整场土拍中做出了势在必得的决心，频频举牌报价，一步步将地块成本价约 18.79 亿元，推到 20 亿元、21 亿元、22 亿元……最终，大华集团以总价约 24.86 亿元将这宗地块收入囊中。

截图自上海土地市场

虽然地块未触达封顶价，但成交楼面价达 9.27 万元 /㎡，溢价率为 32.31%，大华集团在静安大宁板块创造了一个新地王，刷新了中建玖合在 2024 年 9 月以楼面价约 6.83 万元 /㎡拿下的大宁灵石社区地块的纪录。

也可以看到，大华集团拿下的静安区 N070302 单元 111-21 地块，成本价足足是原地王约 1.46 倍。

2015 年 11 月，闸北并入静安区，新规划落地，让大宁板块吃尽了资源红利。大宁国际中心、久光中心、大宁音乐广场等开业，以及地铁 1 号、7 号和 20 线开通和筹建，加上市北高新元、文通电气园划入板块内，让大宁成为新静安的热门板块。

金茂前身方兴地产率先抢入大宁，豪掷百亿引入豪宅产品 " 金茂府 "，刷新了上海宅地成交价之最；紧接着华润携手华发，以约 158.5 亿元拿下市北高新区两宗地块，再度打破上海总价地王纪录。

融创、仁恒、保利、中建、招商、万科等开发商集体涌入大宁板块，一步步拉高地价、房价，涉宅楼面成交价从 4.8 万元 /㎡上涨至 9.27 万元 /㎡，房价也从 5 万元 /㎡左右飙升至巅峰时的 17 万元 /㎡。

上海本土房企大华集团，却是 " 起了个大早，赶了个晚集 "。

无论是老静安，还是并入进来的闸北，其实都有大量的棚改、老工业园区需要改造，但截至 2025 年 3 月，大华集团才在静安区有落地——抢下一宗地王地块。

尽管大华集团拿下的是一宗 Mini 地块，出让面积 1 万㎡出头，但项目地处大宁核心商圈的边缘，与核心商圈、大型公园、地铁有一定距离，且周边都是老旧小区。

对比临近大宁音乐广场、大宁公园的中建玖上琅宸，均价 14.68 万元 /㎡。说到底，静安年华均价 13 万元 /㎡，处在一个尴尬的局面，也创下了 2025 年以来倒数第二的认购率。

而倒数第一的静安玺樾，是静安内环出了名去化缓慢的项目。2024 年 5 月，静安玺樾首期开盘至发稿时，合计推售 692 套房源，已经一年多时间，已售房源为 288 套，去化率仅为 41.6%。

显然，单拿静安内环这张王牌，不一定能打出 " 王炸 " 的表现，成为热销红盘。

静安年华如此高的拿地成本，在当前卷到极致的静安大宁板块，大华集团很容易陷入困境或被动局面。

未来，静安还有很多楼盘项目等待入市，包括中建玖上琅宸，二批次房源已经准备加推；处在苏河湾板块的保利誉静安、悦 97 即将等待入市。其中，保利誉静安推售约 90-145㎡高层 3-4 房户型，悦 97 主推 88-100㎡小户型，价格为 12.88 万元 /㎡。

不为赚钱？

小体量 + 核心板块 + 新规产品，是当前大部分头部房企做出的一套新打法。比如保利在北京、龙湖在广州、越秀在上海、滨江在杭州等，基本都是通过这把 " 黄金钥匙 "，在市场调整周期中实现资金快速流转、项目盈利。

从抢夺静安大宁 N070302 单元 111-21 地块看，大华集团或许也想复制这套模式。

但在全国各地市场，大华集团因为项目交付质量备受业主诟病，比如上海沄萃府室内、地下车库漏水严重，西安大华锦绣前城地板、窗户裂痕，武汉大华锦绣前城多处墙面发霉、漏水等问题，被业主进行维权。

截图自领导留言板

这次在上海静安，走高端路线，大华集团也想在产品策略上做出一次改变。并且，其也在加快推盘速度，从拿地到完成首次开盘仅耗时 6 个月时间，向头部房企开发节奏靠拢。

大华集团将静安年华设计为 1 栋 24 层高层、3 栋 5 — 6 层的叠拼住宅，合计房源 175 套，用高层住宅 + 叠墅两种业态做差异化打法。其中，本次推售的是 1 栋高层住宅，据公开信息显示，项目采用了静安区首个 " 三阳台 " 户型，户型实得率约 96%。

从当前销售去化来看，大华集团在走高端路线上的产品创新，市场反馈似乎不尽人意。

大华集团想要复制头部房企的 " 黄金打法 "，却忽视了一个执行标准：不抢高价地。

一位 TOP10 房企内部人士告诉源媒汇，公司在土地投拓上有严格执行标准，要求资金流转和一定利润空间，地价超过投研设定的红线，质地再好也不会拿。

同时，大华集团也想要通过高层住宅快速去化、回流资金，侧重点用叠墅产品去获取利润和市场口碑。有消息指出，静安年华拿地时测算销售均价在 16 万元 /㎡，成本在 13 万元 /㎡，而首开房源刚好恰在成本预测值。

但其实，依靠旧改起家、偏爱超大社区建设运营的大华集团，缺乏头部房企 " 黄金打法 " 的基因，因为原本开发模式都是慢开发、重投入，建设产品以安置房、保障房为主。

不过，除了利润之外，大华集团或许又想用 " 黄金打法 " 去冲规模。

据第一财经报道，2021 年大华集团提出未来两到三年，以 " 提高去化，做大规模 " 为经营导向，做大规模，力争三年内实现 800 亿的销售目标。

随后，大华集团开始逆势扩张，在全国各地拿地。公开数据显示，2018 年大华集团新增土地货值 195 亿元，2019 年拿地金额 327 亿元，2020 年新增货值 720 亿元，2021 年权益拿地金额 260 亿元。

杠杆率也在不断上涨。历年债券年报显示，大华集团负债总额从 2017 年的 440 亿元上升至 2024 年的 1053 亿元，净资产区间值为 391 亿 -456 亿元。

逆势扩张，销售冲规模并不容易，大华集团也未能实现 800 亿元的目标。克而瑞数据显示，2024 年大华集团实现全口径销售额 298 亿元，2025 年前 8 月为 149 亿元。

冲出上海 3 年多时间，回头才发现，行业调整之中，上海才是全国楼市热销城市。但逆势扩张时，大华集团却鲜有在大本营上海落子，错失了良机。

于是，大华集团不得不返回上海，在静安抢下地王项目，换一种方式再度冲规模。

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