有相当一部分低知房 v 或者中介，最喜欢的喊的一句话就是：

又放水啦！

降准，又放水了；

降息，大水漫灌；

美元降息，欢迎来到汪洋大海；

...

反正是有任何风吹草动，都是水淹七军，都是利好楼市，楼市永远涨。

而现实却恰恰相反，即使这些年 M2 在迅速增长，持续走低的楼价把他们的左脸打肿打右脸，甚至，残酷的现实已经把相当大的一部分楼市死多头炒家已经技术性击倒进破产 ICU。

为什么会这样？

本文可能是一篇价值百万的文章，来回答这个问题：

为什么 M2 在迅速增长的同时，却发生了通缩。以及顺便解答一下：

楼市会不会因为通胀而发生快速反转。

债务货币

回答这个问题其实非常简单，就一句话：

借的钱不用还吗？

最近这几年，央妈给市场注入流动性的主要方式是：

降准和各种再贷款。

比如各种定向投放房地产企业、支农、中小企业、绿色减排、科技创新等行业的贷款，都是央妈把钱借给商业银行，商业银行再进行定向贷款投放。

某种程度上，大家耳熟能详的 MLF 中期借贷便利，也算是一种目标是全局利率和流动性的再贷款。只是不是定向滴灌。

这种降准和再贷款的钱，不是白给的，而是银行拿抵押物来借，借款人未来需要还本付息。

所以它本质上是一种 " 债务货币 "。

因为要还本金并且还利息，银行只能把这类资金投向能产生回报的领域。

比如工厂扩大生产、企业增加流通，而不是直接发到老百姓手里去消费。

举个例子：

一个工厂借了 100 元钱用于扩大生产，债务到期后要还给银行 110 元利息，他生产了价值 150 元的产品用以售卖赚钱并在未来还本付息给银行。

但消费端的需求，并没有随着央行放钱而等比例上升。

导致他这 150 元的产品无人购买，他最后含泪 75 元处理。

还掉银行 110 元债务后，他净亏损 35 元。

通缩就是这么来的。

这也是这两年 M2 快速增长，印出来的钱钱大部分都是债务货币，并没有流向市场，大多都在银行里空转的原因。

有效印钞

那是不是只有债务货币，没有其他有效印钞方式了吗？

并不是。

有三种印钞方式和债务货币完全不同。

一是外储为锚的基础货币。

因为强制结汇的政策，外贸企业不能自己留着美元，而必须卖给央行，央行印出人民币给企业，外汇留在账上。

企业拿到人民币之后，可以发工资、可以分红，直接进到居民消费端。老百姓手里钱多了，就能买更多商品，需求端自然被拉高。

二是以国债为锚的基础货币。

央行买入国债，或者配合财政扩张。

而国债本质是国家的信用背书，政府可以长期借，不需要企业抵押物那一套。

政府通过财政支出把钱花出去，比如基建、补贴、社保、工资，这些支出会直接进入居民部门。

第三类比较特殊，是过去几年曾大规模推行，并显著提高房地产价格的：

PSL 棚改抵押补充贷款。

PSL 的特别之处在于，它不像纯粹的债务货币那样只卡在生产端，而是直接把钱打进了居民手里用于买房。这就是为什么当年 " 去库存 + 房价大涨 " 的核心推动力。

现在 PSL 的代替品，在部分城市，比如广州，变成了 " 房票 "。

房企在收到房票后如何变现，后续操作还不太清楚。

总之是这些房票不会以印钞的方式货币流通市场。

房票无法实现印钞的功能。

两个放大器

除了印钞方式的不同带来的 M2 堆积在银行内部。

现代经济（包括实体经济、楼市、股市等）波动的核心是：

预期的自我实现。

简单说，大家都乐观，就一定能实现高速增长。

反之，悲观的市场情绪之下，就会出现衰退。

预期管理，在互联网经济时代，堪称头等大事。

同时，咱们国家老百姓，还具备两大特质，这两大特质会成为市场情绪放大器：

羊群效应：大家比较喜欢一窝蜂同向行动。不止限于买房卖房、炒股、鸡娃、台风来了抢购超市物资等。

省吃俭用爱梭哈：平时忍住不消费，而在楼市、股市、黄金的市场上进行各种梭哈行为。反过来就是不梭哈狂存钱。

这两种特质造成了我们的短期政策，很容易失灵。

出一波政策，没用；再出一波，还没用；再再出，又没用；

再再再出，强度拉大，卧槽，各种指标瞬间井喷甚至失控，V 型反转降临。

这也是就是为什么还有部分已经技术性破产的楼市大 v 持续嘴硬，说明年（后年或者大后年）楼市一定大涨、特涨、暴涨的底气和原因所在。

方法论

V 型（或者 U 型）反转会有吗？

废话吗，我前面写了这么多，不就是说理论上会发生的嘛。

但是，发生这些是要有条件的。

政策（持续加码）、市场价格（老百姓认为严重低估）、ROE（非常高）、情绪（高昂）、非债务型流动性（泛滥），收入预期（比较乐观）那绝对可以实现楼市强反转。

市场重归打破头的抢房以及一天一价的模式。

说实话，我不奢望能有如此完美的市场，积极的温和我觉得其实就足够了。

从这点上说，我认为可以从如下几个方面入手。

1. 把股市搞起来（正在实现）

既然实体经济恢复慢，那就把股市搞起来。

股市不只是晴雨表，更是信心的体现。

2. 完善收入分配制度和社会保障（正在实现）

社保的变化就不多说了。

说提高收入高低都会有杠精出来避避赖赖，我只说一句：

" 十四五 " 规划和 2035 年远景目标纲要已经提出，我国居民人均可支配收入、中等收入群体规模和经营主体数量将实现倍增，朝着实现全体人民共同富裕的目标扎实迈进。

如果你连政府工作目标都不信的话那我真无话可说。

3. 民企重回舞台中央（已经实现）

民企是社会最大就业载体，必须要把民企搞起来。

别的不多说，Jack Ma 已经回归挺长时间，阿里最近业绩和股价都是嗷嗷涨。

4. 价格反内卷（正在实现）

前面分析过，如果企业都是亏本卖货（包括不限于电动车、房地产），那是造成通缩的最重要直接原因之一。

所以价格反内卷非常重要。

这也是为什么最近最近广州市占率 90% 的房企都集体宣布保价承诺的原因。

综上，我对楼市没有那么悲观，种子已经在地里发芽，只是暂时还没有破土而出。

最后，写到这，你们应该明白，那些楼市死多头或者天天喷楼市的死空头们：

如何都是蠢货的。

广州买房，欢迎和我们聊聊：