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豪宅亮相，高潮总在最后。

国庆节前，璞樾发布会上的压轴戏，是领导们集体推启动杆。

那一刻，花姐的眼里只有两字。

大屏幕上，硕大的 " 璞樾 " 二字闪现，毛笔字，飘逸、苍劲有力，落款：范曾。

难怪，是大名鼎鼎的当代著名书画家范曾啊。这幅字，也侧面证实了一点，87 岁的他，并没有失联。

璞樾一不小心，蹭上了范曾与小娇妻的热点。一个多月前，有传言他被小 50 岁的妻子带走，连同价值 20 亿元的古玩字画。

请范大师题字，璞樾真是大手笔，在京城豪宅圈罕见。据称，他的作品市场价，高达 15-20 万元 / 平尺。

一幅好字，拉开了璞樾面市的序幕。第二天，9 月 27 日，它拿到了 308 套豪宅的预售许可证。

璞樾南面一路之隔的兄弟紫京宸园抢先一步，于 9 月 26 日拿证，559 套豪宅。据悉，排卡约 400 组，预计 10 月 12 日开盘。

至此，这对朝阳区黄杉木双子豪宅双双入市，距离拿地已过去整整 5 个月。

虽说它们是亲兄弟，背后的股东一致，但营销团队之间必然有竞争，购房者更是东挑西拣的。

更何况，两个豪宅要做到绝对的差异化，是非常之难。

稍微看一下京城双子座的历史，海淀功德寺和樾望云与和樾玉鸣、朱房村臻澐与建发海晏，都有超过 50% 产品的面积段重叠。

反观璞樾和紫京宸园，也是如此。那购房者该选谁呢？

一、两个梯形，各有千秋

紫京宸园和璞樾的地块，都是梯形，一大一小。

只不过，璞樾东南角被幼儿园挖去了一角，不够完整；它们的容积率都是 2.6，楼栋也都是点状排布。

论噪音程度，紫京宸园会吵闹一些，南面紧挨主干道朝阳北路。当然，幼儿园的小喇叭声也不小。

原本紫京宸园有条 11 米宽、南北向的街坊路，变成了樱花大道，封闭管理。街坊路封闭，朝阳区的金茂满矅、中海万吉玖序，以及通州的缦云 ONE，都是这么干的。

紫京宸园和璞樾的东边 50 米左右，都有 110 千伏高压线，但紫京宸园要严重些，至少临近 4 座高压线塔；而璞樾很聪明，用幼儿园挡了高压线，只有 1# 在东边。

二、疑似增设了风雨连廊

紫京宸园是宋风，璞樾是现代风；论大门的气派程度，紫京宸园二进大门，璞樾有 170 米精装围墙。

从沙盘上看，两个盘都疑似增设了风雨连廊。只是，在它们的报规图上都没有体现，这也让风雨连廊是否合规，成为一个悬疑点。

在会所上，紫金宸园做到了极致：5700 平米的面积，堪称京城第一大；璞樾则有约 2500 平米。

三、仅 3 栋楼的间距系数偏低

紫京宸园和璞樾的报规图很简约，省略了楼间距。

花姐做了一个分析，它们的日照比，大部分是过关的。璞樾的 9# ——受紫京宸园 4# 遮挡、紫京宸园的 1# 和 8#，略低于最低标准。

此外，璞樾的 7# 和 9#、紫京宸园的 11# 和 13#，侧前方的楼间距都只有 13 米左右。

璞樾视野最好的楼栋是 3#、8#；紫京宸园则为 6#。

大概是为了日照采光问题，璞樾最后一排的 1# 和 2# 退线 6-10 米，尤其是楼王 4# 北面空出了一大片。

这样的规划背后，璞樾北面也大概率是住宅用地。

紫京宸园为了给璞樾留出位置，楼王 6# 退线了约 60 米。

四、点状布局，注意避开遮挡

有关璞樾和紫京宸园的日照情况，花姐做了它们的大寒日分析。

1、早上 9：00。璞樾 1# 前基本被遮挡，局部被遮挡的为 8#、9# 西单元、7#12 层以下、5#10 层以下，4# 东单元 12 层以下；

紫京宸园 4# 基本被遮挡，14#、5#、8#、9#、11# 的中低楼栋被遮挡。

2、中午 12：00。璞樾 1# 基本被遮挡，2# 和 8# 中低楼栋被遮挡，4#、5#、6#、7# 和 9# 低楼层被挡；

紫京宸园 1#、2#、7#、8# 和 13# 低楼层被挡；

3、下午 15：30。璞樾 2# 基本被遮挡、9# 东边三户被挡、3#、4#、6#、7# 和 8# 西边单元中低楼层被挡；

紫京宸园 1#、4#、6#、7#、9#、10#、12# 西边中低楼层被挡。

综合来看，璞樾 1# 大寒日的遮挡较为严重。

五、超五成房源有竞争关系

由于璞樾和紫京宸园是亲兄弟，它们在户型配比上，是当成一个大盘来规划的，尽量不内卷。

从它们第一批领取的预售证看，璞樾先卖西边 6 栋，紫京宸园先卖东边 9 栋。这是有深意的，也是为了尽量避免打架。

璞樾的豪，更纯粹。它的面积分 152 平米、188 平米、195 平米、204 平米、230 平米、258 平米；

紫京宸园的豪，更全面。它的面积段分 133 平米、148 平米、168 平米、220 平米、232 平米、278 平米和 400 平米。

从目前第一批次领取的预售证看，它们存在竞争关系的面积段，主要发生在 140-160 平米之间。璞樾 124 套、紫京宸园 193 套，分别占比 41.3% 和 34.53%。

另有 200-240 平米面积段，璞樾有 64 套、紫京宸园有 86 套，分别占比 20.8% 和 15.38%。

综合起来，它们至少有五成房源重叠，存在竞争关系。

它们完全差异化的户型，是紫京宸园的 140 平米以下和 400 平米以上户型，共计 119 套。而其他面积段，多为互补关系。

六、两款相似面积段户型 PK

璞樾和紫京宸园直面竞争的户型，有两款：

1、璞樾 152 平米 VS 紫京宸园 148 平米

它们都是四叶草户型，南向都是进深 1.2 米内嵌式阳台、封闭、半赠送；北面是进深 1 米的设备阳台、全赠送。

璞樾优于紫京宸园的地方：电视墙更长、家政间独立、大门不冲卫生间、主卧有侧窗户、客厅面宽更大。

紫京宸园优于璞樾的地方：厨房面积中西厨结合、储物空间多、主卧衣帽间更佳。

2、璞樾 230 平米 VS 紫京宸园 232 平米

它们都是南向四面宽，璞樾有 4 房，紫京宸园有 5 房。

璞樾优于紫京宸园的地方：电视墙更长、动静分离且更有仪式感，家政间隐蔽，餐厨一体化。

紫京宸园优于璞樾的地方：主卧更方正且有弧形窗、北面设备阳台赠送更大、玄关更气派。

七、预计均价在 9.5 万元 / 平米

璞樾与紫京宸园，会卖什么价？

璞樾领证的 6 栋楼，拟售均价 11.46-12.9 万元 / 平米、楼面价 5.85 万元 / 平米。

紫京宸园领证的 9 栋楼，拟售均价 11.1-12.65 万元 / 平米、楼面价 5.74 万元 / 平米。

拟售价不等于真正成交价。

关于二者的成交价，可综合参考如下楼盘：北京宸园 11 万元 / 平米，中海万吉玖序 11.46 万元 / 平米，融创壹号院 13.07 万元 / 平米，ONE9 卖 14.07 万元 / 平米。

另外，御翠园、保利朝观天珺、金茂满曜三个项目的成交价也可参考，分别为 7.94 万元、8.32 万元、7.77 万元 / 平米。

如上是新房的价格，二手房北京星河湾在 8.5 万元 / 平米。

不要忘了，璞樾和紫京宸园还有一个包袱，孙河 5.8 万平米商业体，地价和建安成本约 10 亿亿元，导致两个住宅的楼面价会增加 800 元 / 平米。

据此，花姐推断紫京宸园和璞樾的均价皆在 9.5 万元 / 平米左右。

八、小心角煞与远离高压线

璞樾和紫京宸园的选房攻略，要避开两点：

1、在它们的东面 50 米处，是 110 千伏的空中高压线，尤其是紫京宸园的东南角，至少有四座高压线塔，关键看房子的性价比。

2、由于它们是点状布局，角煞不可避免。璞樾的 8# 视野最佳，3# 也不错，只是前面有座幼儿园，如果能忍受幼儿园的吵闹，也是可以考虑的。

紫京宸园的 6# 楼王，占据了最佳位置，几乎挑不出问题。除此之外，其余楼栋选择时，注意角煞和朝阳北路的噪音。15# 西边一路之隔有座加油站。

花姐点评

对有选择焦虑症的人来说，双子座楼盘 " 很烦人 "。

有关璞樾和紫京宸园，开发商是做了大量的差异化。

这一点，仅从建筑风格上就有体现。璞樾偏现代风，紫京宸园为宋风。

它们有点像海淀朱房村的臻澐与建发海晏，宝山村的海宸元境与北京隅海岄，也是一个现代，一个中式。

如果两类风格都喜欢，确实很让人为难。

它们的优点很明显：紫京宸园社区大，景观园林好施展，散步佳；璞樾像块碧玉，精致、纯粹。

它们的弱点也很显性：紫京宸园南面是主干道朝阳北路、东面是高压线塔；璞樾东南角是幼儿园。

尤其是璞樾，北面是块空地，花姐推测也是住宅，不知道何时挂出。如果隔个三五年再挂牌，意味着璞樾入住时，北面是一片工地。