下跌周期，不轻言买房后，租金开始变得有效。

反而，受过租房之苦的人，开始获益。

租售比改善

曾经买房，从投资的角度看，房价上涨才是参照指标，如果谈论租金收益，就会被讥笑不懂房子，甚至不懂房地产。

因为房价逐年的增长，十几二十年就能上涨十几二十倍，市场并不会在乎租金的这点收益。

这就像股市投资，股市下跌的阶段大家都看 ROE 值或者 PE 值，牛市的时候很多人就不看这些指标了，更关心的是趋势，是市场发酵的事件。

但如今房价深度调整过后，这个指标已经被市场搁置。

取而代之的是租金回报。

因为房价调整的周期，租售比或者租金回报率这个指标开始变得有效。

最主要的原因是，租金的内在逻辑是居民收入，更能反映真实的居住需求，并且租房相比买房更刚性，收入即使受到经济环境的影响，租金可调整的空间和幅度有限，租金相比房价更有韧性。

最明显的，全国住宅价格的峰值在 2021 年— 2022 年的阶段，经历了这几年的调整，不同城市调整的幅度在 20%～50%。而全国住宅租金水平 2021 年— 2025 年期间，调整的幅度是 10% 左右。

根据中指研究院数据测算，全国百城住宅价格 2021 年 9 月— 2025 年 9 月期间，新房住宅价格基本平稳且小幅上涨 4.64%，而二手住宅价格调整幅度约 16.54%。

对比同期 50 城住宅平均租金水平，虽然自 2021 年 9 月接 39 元 /㎡/ 月高位后，全国 50 城住宅平均租金水平趋势是下调的，但截止 2025 年 9 月全国 50 城住宅平均租金为 34.74 元 /㎡/ 月，调整幅度约 10.9%（34.74 元 /㎡/ 月— 39 元 /㎡/ 月）。

即使以城市来看，重点城市的住房租赁投资回报在持续改善中。收入受到宏观环境影响，整体租金水平有所回落，导致租金收入比缓慢回落，但住宅的投资回报也在缓慢地改善中。

根据中指研究院 2025 上半年数据，截至 2025 年 6 月，50 城租金收入比均值为 16.4%，随着租金回调，租金收入比缓慢回落，较 2024 年 6 月（17.8%）下降约 1.4 个百分点，其中北京、深圳、杭州、三亚、福州等热点城市下降幅度较为突出。

但截至 2025 年 6 月，50 个重点城市住宅租金房价比为 2.17%，较去年同期（2.09%）提升 0.08 个百分点，50 城中 44 个城市租金房价比均有所提升，其中有 25 城住宅租金房价比超过 2.17%。

所以可以看到，房价合理了以后，全国的租金回报也就变得有效。

房子有周期，人生无周期

对房子而言，虽然租金变得有效后，但考虑到房产的折旧、空置情况，市场也并不一定买账，依旧认为租售比、租金回报率是伪命题。

加上房子调整到如今这个位置，市场有很明显的共识——

短期似乎已经没有更大力度的刺激政策，已经到了政策的底部，房子价格继续下探，远期中国城镇化率、居民负债杠杆已经到了高位，结婚率以及出生人口在走下坡路，无论短期还是远期，房子都仍然继续调整，观望或者不买才是常态。

但宏大的叙事之下，个人问题都是切切实实的。

不得不承认，现实社会就是一个巨大的卡 bug 游戏，年龄是最大的筛选因子。

青年时，30 岁是职业的一个关键节点。

老年时，60 岁同样是人生的一个关键节点。

这才导致大家一直处于一个没有安全感的状态，需要寻求一个可以栖身的地方。

年轻的时候，租房很容易，年纪大了，租房就可能出现诸多拦路虎了。

比如 60 岁了还要租房，房东就会担心租客会赖着不走。

因为 60 岁就业很困难了，收入都没有了，如果连养老金也没有，每个月的租金还不一定能续上，但年纪大了又没办法劝退。

要知道，法拍房如果出现一个 80 岁的老年人住着，腾退房屋都会成为一个棘手的问题。

可能有的人会觉得，现在各个地方大力发展保障性租赁住房，各类公租房，保障房，低价的保租房，不至于租房都会成为问题。

确实年轻的时候，并不需要担忧。

但现实是，以各个城市的保障性租赁住房来看，申请保障性租赁住房都有一定的门槛，不是社保、户口就是收入证明之类。

若 60 岁以后，没有了工作，没有社保的庇护，亦无子女的庇护，该如何？

年轻的时候尚且租房都要受到委屈，年纪大了以后又该如何面对？

在互联网平台，表示自己租房或者亲朋租房遇到问题的并不鲜见——

在互联网平台上，曾看到一个话题——明知道房子在下行，为什么大家还在买？

评论区有一个高赞的回答——

因为人越来越老，房子有周期，经济有周期，但人生没有周期。最惨的是，年轻的时候住出租房受尽了委屈扣扣搜搜，老了终于有钱了买了个房子，结果生病还没住几天人就去了极了乐，年轻的时候既没有享受，年老了也没来得及享受。

都知道趋势如何，宏观如何，知道稀土是中美博弈的利器，但眼下要解决的就是吃饭穿衣住宿，就是要解决升学、工作、脱单结婚、生娃。

而宏大的叙事和趋势，并不能解决个人眼下的工作、学习、生活问题，因为这些都是很细节的东西。

那么回到房子的层面，买不买房，就是个人的一笔经济账。

算一算这笔账，如果是县城 35 岁，租个 80 平三室一厅一家几口，月租金 1500 元，那么 40 年的租金就是 72 万，若县城买一套 80 平的房子，一万块一平，总价就是 80 万，现在县城的价格，普遍都已经不到一万，甚至更低，如何抉择，其实一目了然。

当然，这届年轻人没有什么办法是想不到的，到 60 岁以后，即使自己租不上，或许也可以借用年轻人的名义租房呢？

但除了自己的子女，未来又有哪个年轻人，愿意冒风险用自己的名义为一个 60 岁以后的老年人租房？

万一老年人在出租屋洗澡滑倒了呢？万一老年人在家做饭忘记燃气灶的汤还在煮着就出门买东西了呢？

即使选择不买房，现实对上了年纪的人，并不会有太多的优待。

所以，即使房子仍在下跌，需要一屋庇护，也仍旧是人生值得思考的课题。

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