翻出了一些以前写的文字

好像现在来看又别有一番滋味

前几年团队到处踩盘，发现很多新盘都做成了高低配

这个词对一部分人来说可能有点小众，开发商也不会单独拿出来和客户讲清楚

但高低配又确实是一段时间流行的市场趋势

比如虹庐湾、格力公园海德 ..... 再往前的西郊金茂府、金地未未来等等

虹庐湾高层 + 叠墅

用的都是高低配的排列模式

但到底什么是高低配？

顾名思义就是严格意义上，整个小区既有低密度的别墅或者叠加，又有高密度的高层多层这样的建筑，两者混在一起的我们叫高低配小区

但最近，伴随上海越来越多低密地块的出售，市面上的踩盘更多的反而是纯别墅、洋房了

很多小区也不做高低配了

曾经我们去过的虹桥润璟，直接用纯粹的全洋房排布

效果图看起来视觉高度非常统一

再比如松江香港兴业的兴云间、国贸的海上原墅，也是规划了洋房 + 联排的形式

要知道拒绝高低配也意味着拒绝利润最大

- 为什么这些新盘逐渐尝试不做高低配了？

- 本质上来说，高低配到底是好还是不好？

- 买了高低配小区的人，真实体感是怎样的？

- 高低配这种产品又为什么被大批量制造？

像这样的四连问一直有声音在讨论，却很少有人能系统性地回答

所以这次，我实地走访了几个典型的高低配小区，尝试解答这些疑惑

不过有些画面是真的没想到 ....

01

住在高低配小区到底是一种什么样的体验？

我在几个小区里走马观花转了一圈，确实能看到很多直观的问题

首先对别墅业主来说

高低配的存在会影响居住私密性

一个原因是高低配往往会带来更多的社区人口

很多高低配小区的高层业主户数，普遍比低层多出 1-2 倍

比如西郊金茂府、虹庐湾等比较出名的品质小区，社区人口的大头都来到了高层业主这边

其中的特例，锦秋花园

看起来低层户数占了上风，但这个小区 80% 的位置都是别墅建筑

所以哪怕只剩很小的占地面积，高层也天然能容纳更多的人口

本来住别墅讲的就是低密安静，结果小区里经常会很热闹

比较极端的就是馨康苑这种

小区 800 多户中，只有 9 户联排业主

可想而知实际上的居住体验会是什么样

我在现场拍了一张实景，各位可以直观感受下

高层、别墅之间只有一路之隔，连围挡都没有

每天路上车辆行人来来往往，产生的噪音就不说了

绿化带也只有矮矮一丛，阻挡不了路过的视线

除了人多，低层业主其实还要承受被高区俯视的尴尬

这是我站在锦秋花园高层 16 楼俯拍的照片

整个别墅群一览无余

明明是更贵的价格，却在物理上被小区里的高层住户俯视

这种心理上的不平衡很微妙，但确实存在

不过对于高层业主来说，也并非表面看起来那么风光

公共空间不够用的情况其实很难避免

因为在高低配小区中，别墅往往需要更大的占地面积

中庭或最好的一块土地大概率是留给别墅洋房的

很少像纯高层住区一样会有中心花园、大面积水景、互动功能空间 ....

尤其一些刚需空间，会在高低配模式中被压缩

比如停车位

像 2001 年建的三泉家园，规划车位本来就少

加上高层人口多，现在每家至少一辆汽车

导致整个小区停车是个大难题

中介只告诉我一句话：资源有限、先到先得

而且车辆都挤在道路两边，导致道路空间很局促

更不用那些 " 非刚需 " 空间了

我市调的这几个高低配小区，很多都没有园林景观

仅有的绿化就是楼下的几排树

以及路口的小花坛

也基本没什么社区会所

就连儿童游乐区都很局促

好不容易找到一个带泳池的，还是露天的

一年 365 天有 300 天都在闲置

所以你看，在不少高低配小区中不仅别墅业主失去了私密性，高层业主也没有充裕的空间

整体上，两边的居住体验实际都大打折扣

另一个大难题，就是客群不统一带来的管理不便

因为本质上高低配的背后代表着截然不同的两种购买力

比如共康路上的馨康苑

这里的别墅单价 8 万 6，粗略算下 150 平也千万以上了

而旁边的高层目前二手单价 5-6 万，贵了 1.5 倍的价格

虹庐湾也是如此

数据来源：贝壳，仅供参考

别墅的价格基本都是高层的 1-2 倍

不同数字的背后，自然对于服务的需求也是不一样的

但在高低配小区中，物业管理却很难面面俱到

首先高层和别墅的物业费怎么收？是不是要 2 种标准？

其次服务内容怎么做区分？是不是要专门给别墅配一个管家，那成本也就更高了 ....

这些难点，其实一直没有很好的解决方式

最简单粗暴的就是收一样的费用，众生平等

比如馨康苑

高层、别墅业主，都是共用同一个球场

不管身家多少，进入这些空间都要扫码预约、先到先得

包括虹庐湾这样的品质型次新小区

中介告诉我，叠墅和高层的物业费其实都是 5 元

我又问了下隔壁的首创禧瑞荟，一个纯高层小区的物业费，也是 5 块钱

某种意义上，物业费的高低也代表着小区的品质

别墅业主的买房成本也不低，往往也更愿意支付高价物业费，换取更高水平的服务

但在高低配小区中，却很难匹配到相应的物业服务，享受别墅带来的尊重和品质感

还有一种，虽然是阶梯式收取物业费，但管理水平并没有对应提升

比如锦秋花园这种老小区

部分连体别墅 1.5 元，甚至比高层的 1.75 元还要低

锦秋花园物业合同，图源网络

更不用说其他服务了

像老别墅之间的小绿化，看得出来很久没维护了，透出一股野生的感觉

包括几乎每家别墅都在乱搭乱建

为了扩大露台面积搭了很多突出来的阳光棚

这种情况物业很难加以干涉

也造成了整个小区肉眼见到的品质感落后

类似存在的问题都是早期的高低配设计带来的，也很难通过后期去改变

03

不过高低配的出现，本质上也是楼市时代特殊的产物

很多土地在出让时都会有严格的政策限制

容积率越高，居住舒适感越差，反之则越高

所以市面上一般小区的容积率大致都有个活动范围

开发商拿到一块土地，如何在有限的容积率上做出利润维持生存，是一个需要平衡的问题

按这些年房企拿地的主流容积率 2-2.5 来看

不考虑舒适度的情况下，如果建成纯别墅小区当然利润最高

因为别墅实行的是高价策略，加上建造成本低，属于高利润型产品

不过也因为总价过高，往往去化很慢，很多别墅项目续销五六年了都还没卖完

对开发商来说是有一定现金流风险的

但纯高层小区，虽然去化周期较短、有利于快速回款，却又很难卖出高价

为了追求货值最大化，高低配就适时出现了

很多开发商把两者结合在一起

高层负责现金流，别墅用来出利润

属于进可攻、退可守的双重保险

再加上市场一直有需求

过去 20 多年限墅令的实施，导致别墅大量断货，无论一手还是二手市场上，别墅都是最稀缺的那类产品

于是高低配小区也就越来越多了

所以一开始出现的高低配设计，很多都更在意利润，而忽略了品质这件事

但这两年也有一些好的高低配小区开始出现

不过这样的项目背后也需要足够的容积率支撑

代表选手就是仁恒

这块地容积率只有 1.01，做纯独栋别墅绰绰有余

但考虑过后仁恒却故意做成了高低配

因为别墅为了保证本身的居住空间，每一栋的占地面积太大

公区空间注定剩不下多少，更不用提景观园林之类的了

所以仁恒用了高层 + 别墅的排布形式，去减少楼栋数量

最终释放出了这样的中轴景观

扒了下方案图就是这样

虽然是高低配，但两边互不干扰，私密性都很完整

同时中心地带扩展出非常大的景观空间

除了容积率这种硬性条件，更多的也是从业主角度去考虑

包括最近浦东的新杨思地王，容积率 2.0

内中环非常罕见的容积率

关于这个项目的讨论很多都是未来要卖出多高的价钱

但规划出来后，你会发现华润也没有完全追求利益最大，而是通过高低配制造间隔

在一块区域内最贵的土地上，创造了更多中轴景观

这种软方式，就是用水景园林弱化高低配带来的居住落差

在高层与低层之间寻求一个居住体验上的平衡

这样的高低配小区，无论哪边的业主，住起来感觉都不会太差

所以高低配也依然有它存在的价值

一块地要不要做高低配，背后其实有很多系统因素

第一是受容积率限制，第二开发商也要生存

本质上没有对错，只有取舍

无论开发商还是购房者都是如此

一个高低配小区内，买了低层的业主可以在别墅稀缺的时代，享受到有天有地的居住生活

买了高层的人，也能以更低的成本享受到和别墅圈层一样的资源

比如孩子在一个幼儿园内上学，轻松打破圈层限制

尽管要牺牲一些微小的居住感，但这些都是高低配带来的不可替代性

而且最近我们也确实看见了好的高低配出现

类似仁恒、华润这样的开发商越来越多，对于高低配也开始有了更多的思考

目前这个内卷赛道还很宽敞

但至少这是一个不错的开始

最后，不知道各位对高低配小区是怎么看的？未来会选择买这样的小区吗？

以上为正文，来自真叫卢俊团队

这是真叫卢俊公众号的第 6273 篇原创