文 | 深观商业

写字楼改造拼租酒店，最近火了。

相对于酒店，商业综合体的租金回报率一向更加稳定、租金也更高，之前，把酒店改造成写字楼也成为酒店主陷入经营不善时起死回生的 " 锦囊妙计 "，北京新闻大厦便是 " 酒改写 " 的成功典范，改造后收入比酒店时期增长了 30% 以上。

然而时移世易，崭新的玻璃幕墙已经成为无人问津的闲置空间，业主们在租金下行的压力下更是倍感焦虑。这背后是租赁需求萎缩以及海量新增供应共同作用的结果，而能否盘活存量资产已经成为悬在整个行业头顶的达摩克利斯之剑。

正是在这样 " 写字楼愁租，酒店愁赚 " 的困境下，名为 " 拼租 " 式酒店的新模式应运而生，将一栋闲置办公大楼分割出租给十几家不同品牌的酒店，成为商业地产业主在市场夹缝中野蛮生长的自发性解决方案。

一路攀升的空置率

即使全面远程办公尚未成为主流，但企业对办公空间的灵活性、共享性和高效性的追求也给传统的办公租赁模式带来了巨大的挑战。企业们也开始倾向于更具弹性的租赁期限和面积，不仅缩减办公面积、暂缓扩张计划甚至退租都成为普遍现象。

而互联网科技、金融以及教培行业这些曾经的租赁主力，也纷纷进入降本增效周期。空置率直接侵蚀了持有型物业的资产价值，给重仓商业地产的开发商带来了巨大的现金流和资产估值压力。

从戴德梁行、世邦魏理仕等机构发布的研究报告来看，近几年北京、上海、深圳等一线城市的写字楼空置率一直在高位徘徊，深圳的空置率甚至一度逼近 30% 的 " 警戒线 "，特别是普通的甲级或乙级写字楼，在下行周期中由于缺乏核心竞争力更是成为空置的重灾区。

如果说一线城市楼宇出租率还尚且能够维持 " 体面 "，二、三线城市的出租率则已经陷入了 " 危机四伏 " 的处境。根据高力国际统计的数据来看，2024 年二季度长春空置率已经飙升至 43.6%，而无锡、南昌、呼和浩特、武汉等城市也一直处于 40%～38% 的高位。

而且在面临市场需求持续转弱的同时，过去几年规划建设的大量写字楼项目也开始集中入市，公开数据显示 2025 年全国一、二线城市写字楼市场将迎来约 640 万平方米的新增供应集中放量，同比增长近七成。

这种 " 需求减速 " 与 " 供应放量 " 的错配，成为空置率被动推高的最直接原因。并且长期以来，国内写字楼在开发阶段都普遍遵循 " 标准化、规模化 " 的路径，导致市场上产品同质化极为严重，缺乏针对特定行业、特定客群的定制化的产品输出。

最为致命的是国内开发商对于 " 持有运营 " 的精细化管理能力存在诸多不足，导致许多传统写字楼在硬件升级和软件服务上显得力不从心，难以在激烈的市场竞争中留住和吸引优质租户。

与高空置率相伴相生的则是租金持续下行的压力。在买方市场供过于求的格局下，北京的望京区域，2024 年二季度单季租金降幅达到 10.8%，跌至 182.7 元 / 平方米 / 月。而在同一季度，北京五大核心商圈租金环比下降 3.8%，同比下降 10.5%。

在上海产业园区租金也连续五个季度下滑，2024 年二季度录得全市平均租金人民币 3.77 元 / 平方米 / 天，环比下降 2.8%，同比下降 5.5%。所以 " 开源节流 " 已经成为业主们不得不做出的选择。

" 拼租 " 赛道，入局者众

" 拼租 " 模式在业界也被称为 " 酒店垂直综合体 " 或 " 多品牌矩阵集合 "，简单来说便是在同一栋建筑里同时运营多家酒店。而这些品牌既可能隶属于同一酒店集团，形成高中低档的品牌矩阵，也可能由不同集团甚至单体酒店共同入驻，形成一个微型的 " 酒店生态圈 "。

所以像华住、锦江这样拥有庞大品牌矩阵的巨头通过可以 " 拼租 " 在一个黄金地段同时布局旗下的汉庭、全季、桔子水晶等多个品牌，形成包容性极强的品牌矩阵，从而覆盖从预算有限的背包客到追求品质的商务人士等各类客群。

例如，当一家中高端酒店满房或不符合要求时，前台可以很自然地向客人推荐同楼内的经济型或姐妹品牌，实现内部流量转化实现 " 一鱼多吃 "，最大化单一物业的坪效和品牌渗透率，有效减少客源流失。

而基数庞大的非连锁或连锁经济型酒店则是为了实现低成本运营，杭州钱江世纪城的酒店集群便集中了多个经济型酒店，他们通过共享大堂、电梯和部分公共空间，单个酒店的启动成本能够减少约 30%～40%，而且在旺季时，整栋楼的入住率可达到 90% 以上。

" 拼租 " 式酒店也并非一种颠覆性的商业模式创新，其本质上是将酒店行业的 " 轻资产、重运营 " 趋势与商业地产 " 去库存、求生存 " 需求进行了一次精准对接。面对动辄超过 20% 的空置率，业主们已经无法再和过去那样 " 挑剔 " 租客。

所以与其让楼层长期空置、持续产生维护成本去等待一个能够租下整栋楼的 " 大金主 "，不如将其分割出租给多个酒店运营商，哪怕管理上更为复杂，至少可以快速产生现金流，缓解财务压力。

而酒店运营商乐于选择 " 拼租 " 则是主动追求效益。近年来中国酒店行业也已经整体进入了存量竞争时代。以华住集团为例，虽然其 2024 年财报显示全年总收入达到 239 亿元，同比增长 9.2%，但其净利润却同比下降了约 25.4% 至 30 亿元。

酒店业普遍面临供给过剩、价格战激烈、入住率和平均房价双双下滑，所以成本的增加和市场竞争的加剧让 " 如家们 " 也并不好过。这种困境迫使酒店集团必须寻求新的、成本效益更高的运营模式，" 拼租 " 模式便应运而生。

当然市场上也已经出现了一些写字楼成功改造为酒店并取得良好经济效益的案例，给了写字楼业主们极大的信心。深圳福田区一栋老旧办公楼，被改造为设计型酒店后，不仅房价高出同地段竞品 30%，还成为网红打卡地。

" 拼租 " 能否填平存量鸿沟？

而 " 拼租 " 模式虽然前景可期，但其与生俱来的 " 碎片化 " 基因，赖以生存的 " 低成本、高灵活 " 的优势，恰恰是其长期发展的最大障碍。在一栋楼内多个品牌、多套服务标准并存的情况，势必影响统一的管理和长期资本投入机制。

缺乏统一的、有远见的运营商进行战略调整和业态升级时，整个楼宇就很难抵御区域性的衰退。目前香港甲级写字楼中，已有 44% 的楼宇楼龄超过 30 年，预计到 2035 年约五分之一的甲级写字楼将面临功能性淘汰。

同时由于物业产权不属于自己，且租赁关系不稳定，很少有酒店运营商愿意投入大笔资金对公共区域、楼宇外立面、基础水电管网等进行升级改造。而且在一栋 " 拼租 " 建筑中，各家酒店的消防通道、疏散路线、消防设备是否统一标准、协同管理？

并且随着时间的推移，整栋建筑的硬件设施也将不可避免地开始老化。而电梯的运行效率、公共区域的卫生状况、水电暖通的稳定性，这些都直接影响住客的体验。公共设施一旦出现问题，由谁来主导维修？费用如何分摊？相互推诿扯皮几乎是必然的结果。

例如在上海数量高达万余栋的高层楼宇中，许多超高层建筑建造于 20 世纪 80 到 90 年代及 21 世纪初，使用时长均超过 20 年。很多高层楼宇其实都处于核心区位，正是由于硬件设施的老化、相关建筑标准的落后、楼宇服务空缺等因素被迫闲置。

这种因管理缺位导致的服务品质下降，最终会损害楼内所有酒店的声誉，楼内的所有酒店将同时陷入困境，形成 " 一荣俱荣，一损俱损 " 的局面，涉及安全的设施更是酒店运营的生命线。

更何况楼宇改造本就是一个系统工程，涉及大楼安全、水电、消防、空间结构、服务管理机制等多方面。当需要同时满足不同主体之间的不同需求时任何一个环节的疏忽，都可能引发整个楼宇的安全事故，后果不堪设想。

而且对于写字楼业主而言，将楼宇从租给一个大客户，变成管理十几个小租户，其管理成本和难度呈指数级上升。租金收缴、续约谈判、日常沟通协调，每一项工作都耗费精力，当下仅仅是迫于无奈的选择。

集聚效应本就是一把双刃剑，同处一片屋檐下在带来客流的同时，也无可避免地加剧了竞争，甚至有可能引向恶性的内部价格战。消费者站在大楼门口，面对十几个价格、房型都相差无几的选择时，价格几乎成为唯一的决定因素。

更何况市场上的 " 拼租 " 酒店，多以经济型和中端品牌为主，产品和服务的同质化程度非常高。如此近距离的 " 肉搏战 " 对加盟商的生存构成了严峻考验。这将迫使各家酒店陷入 " 降价换入住率 " 的恶性循环，最终侵蚀所有人的利润。

而且对于注重品牌形象的酒店集团而言，" 拼租 " 也可能带来品牌价值被稀释的风险。当自己的品牌与众多良莠不齐的竞争对手挤在同一屋檐下，共享混乱的公共空间和不稳定的服务体验时，消费者很难对该品牌建立起清晰、正面的认知。

所以在短期内，" 拼租 " 模式可以是一种有效的 " 急救 " 手段，但远非长期的 " 治本 " 良方。仅仅是以其极低的门槛和高度的灵活性，在写字楼空置率高企、业主普遍焦虑的当下为盘活闲置资产提供了一条切实可行、立竿见影的路径。

它像毛细血管一样，将酒店业旺盛的扩张需求精准输送至商业地产的闲置末梢，缓解了业主的燃眉之急，也为众多中小酒店投资者创造了机会。从这个角度看，它确实在一定程度上 " 拯救 " 了部分濒临困境的写字楼。

但是当前这种野蛮生长的、缺乏专业管理的 " 拼租 " 模式更像是一份 " 启示录 "。验证了存量时代城市资产运营的核心逻辑正悄然发生改变，单一功能的建筑抗风险能力已经变得越来越弱，未来多功能、多业态的融合体必然占据主导。