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昨天，京城楼花发布了《保利半壁店豪宅，突破了高度限制》，有些粉丝意犹未尽。

大家希望花姐进一步聊聊保利建工半壁店双子座的层高问题。

先简要做一下报规图的小结：

1、西地块 0003 号、东地块 0004 号容积率调规，从原来的 1.3 和 1.6，变成了 1.42 和 1.44，整体容积率为 1.43；

2、建筑高度是 15 米还是 18 米，有了定论：建筑高度 15.05 米至 15.89 米，建筑最高点为 17.15 米。说明它突破了 15 米的限制；

3、未设叠墅，有四款户型：130 平米 46 套、160 平米 112 套、195 平米 46 套、230 平米 40 套、顶复 10 套、下跃产品 68 套；

半壁店地块这三点信息，基本是确定的。

最神秘的是，楼栋是否做了下沉设计？层高到底会是多少？

楼栋最高下沉 1.3 米左右

半壁店双子规划了 14 栋楼，它们的正负零高度（建筑首层室内地面），不尽相同。

西区 1#、2# 为 55.7 米，3#、4#、5#、7#、8# 为 55.85 米，6# 为 55.7 米；东区 1#、2#、3#、4# 为 55.35 米，5#、6# 为 55.8 米。

但，报规图上没有显示小区的室外草坪标高，也没有公布规划支路一、规划永定路、规划街坊路和的设计高程。

用大白话来说，就是没有公布小区外市政道路的高度。

花姐查询获悉，西区 5# 东面道路的设计高程为 55.75 米；东区西北角和东北角道路的设计高程，分别为 56.674 米、56.609 米。

通过市政道路设计高程与楼栋正负零对比，花姐大致得出如下判断：

1、东区的 1#、2#、3#、4# 的首层，比市政路下沉约 1.3 米；

2、西区 1#、2# 的首层，比市政道路下沉约 0.97 米；

3、西区 3#、4# 的首层，比市政道路下沉约 0.36 米；

4、西区 5#、6# 的首层，比市政道路下沉约 0.05-0.08 米；

5、东区 5#、6# 的首层，比市政道路高出 0.05 米；

6、西区的 7#、8# 的首层，比市政道路高出 0.1 米；

如果按照室内正负零高于室外草坪 0.15 米的常规设计，半壁店双子座全部 14 栋楼，都做了下沉设计处理。

这是北京西四环的第二座下沉设计豪宅，预计售价约 11 万元 / 平米。

下沉设计先例

楼盘做下沉设计，北京海淀有先例：中海树村项目。

关于中海树村项目首层下沉设计，报规图反馈意见给出了答案。

有公众问：18m 如何做出 6 层，首层是否有下沉，如何解决楼栋倒灌问题？

中海地产北京公司答复：住宅楼建筑高度起点从室外地坪起算，首层结合小区台地景观做下沉设计，通过截水沟及提升排水解决倒灌问题。满足《建筑给水排水与节水通用规范 》GB55020-2021 第 4.4.1 条。

有消息显示，中海树村项目叠墅首层下沉了约 0.7 米。

拿中海树村项目的 2# 叠墅举例。（详见《北京单价地王，破冰了》）

首层下沉 0.7 米。按照报规图的尺寸，2F 高度为 5.85 米，有了下沉之后，下叠首层变成 3.4 米、二层为 3.15 米。

4F 高度为 12.65 米，中叠在 3F，层高 3.4 米；地上 4、5 层为上叠，首层为 3.4 米，二层 3.15 米——向阁楼借了 0.5 米。

如此一来，中海树村项目叠墅的上中下三叠，首层都是 3.4 米高，二层为 3.15 米，妥妥的豪宅品相。

通过向上向下借空间，中海树村项目的实际建筑高度实际增高了 1.2 米。

虽然中海树村项目和半壁店双子座，都做了下沉，但它们的手法不尽相同：

中海树村项目是在正负零基础上，向下挖拓展了高度；而半壁店双子座则是依地势，对整个小区做了下沉处理。

之所以下沉的高度各有不同，是因为外面的市政道路，北高南低。

层高在 3 米至 3.18 米之间

半壁店双子座的层高会是多少呢？

它其实打的是明牌，不似中海树村项目。

中海树村项目只标注了建筑高度，没有标出正负零高度，这也让外界无法知道它的首层起点是多少？

反观半壁店双子座，每栋楼的正负零高度，写得清清楚楚。

再来看看它的顶层，似乎没有坡屋顶，但有偏中式的屋檐设计，以及女儿墙。

由此，可以判断半壁店双子座的层高，为 3 米至 3.18 米。

这个高度，在海淀的低密度豪宅里，有一定的竞争力，但没有绝对优势。

在海淀四季青板块，在售老盘香山樾和印香山的层高都是 3 米。

1、香山樾于 2024 年 11 月拿证，供应 440 套、户型 184-273 平米，网签 306 套，均价 12.17 万元 / 平米；

2、印香山于 2024 年 12 月拿证，供应 99 套、户型 220-248 平米，网签 30 套，均价 11.8 万元 / 平米；

它们的售价和去化速度，可以为半壁店双子座提供些许参考，但也不完全相似，毕竟前两者的容积率要低一些。