当前房地产市场的现状是：新房有价无量，二手房以价换量。

年初以来，新房成交面积持续承压。1-9 月商品住宅销售面积同比下降 5.6%，9 月同比下降 11.4%，较 8 月 9.7% 降幅走阔。1-9 月百强房企销售面积 1.2 亿平方米，同比下降 20.1%。其中，9 月同比 -14.7%，较 8 月 -31.3% 增速改善。

新房住宅价格延续上涨态势。根据中指研究院数据，9 月百城新房住宅价格同比上涨 2.7%，环比增长 0.1%。分城市能级看，新房价格显著分化，一二线城市和三四线城市呈现 " 冷暖不均 " 的格局。其中，9 月一线和二线城市同比增速分别为 4.0% 和 0.6%，环比增速分别为 0.2%、-0.1%，三四线城市同、环比增速分别为 -1.2%、-0.3%。

与新房市场恰恰相反，年初以来的二手房市场保持量增价跌。

今年 1-9 月，18 个样本城市二手房成交面积同比增长 17.1%，9 月同比增长 29.7%，较 8 月 3.1% 增速显著改善。与此同时，二手房价格持续承压。9 月百城二手住宅价格环比回落 0.7%，为连续 41 个月环比下跌，同比增速为 -7.4%，降幅较 8 月略有走阔。尽管各能级城市的二手住宅价格均处于下跌区间，但二线城市的跌幅最为显著。9 月一线、二线和三四线城市二手住宅价格环比分别为 -0.6%、-0.9% 和 -0.8%，同比增速分别为 -4.0%、-8.3% 和 -7.9%。

因此，当前新房市场的症结在于 " 量 "，二手房市场的症结在于 " 价 "。

我国新房住宅销售面积由 2021 年高点的 15.7 亿平方米回落至 2024 年的 8.1 亿平方米，预计 2025 年将进一步下降至 7.5 亿平方米。尽管新房成交面积自 2022 年以来持续收缩，但城镇化进程放缓、人口老龄化等因素导致房地产需求侧的萎缩并非是主要原因。

如果将二手房成交纳入考量，我国新建住宅 + 二手住宅总成交面积从 2021 年的 19.3 亿平方米大幅下滑至 2022 年的 15.7 亿平方米以后，2023、2024 年基本稳定在了 15 亿平方米左右的水平，预计 2025 年也将继续保持这一水平。

事实上，2022 年新建住宅 + 二手住宅总成交面积较 2021 年的大幅收缩，反映的是投机需求的衰减。如果没有投机性需求，仅有真实居住需求的话，住房需求将是由总人口、城镇化、人均住房面积、折旧更新等因素决定的慢变量，短期内发生大幅波动的可能性不大，这也是过去三年住宅总需求能够稳定在 15 亿平的原因。

根据我们测算，在 2030 年之前，不考虑投机性需求，新增住房需求（新建 + 二手）将大致稳定在 14 亿平方米左右，当前可能已经达到了稳态水平。

因此，需求侧的收缩并非当前新房市场的症结，新房成交面积的持续收缩更多源于成交结构的变化，即二手房对新房成交的加速替代。

2021 年我国二手房成交占比仅有 19%，随着新房取消限价、部分房企出险以及房地产市场由成长期进入成熟期，二手房成交占比逐年提升，到 2024 年已达到 46%，预计 2025 年将进一步提升至 50% 左右。当成交结构趋于稳定，二手房成交占比达到合理区间，新房的 " 量 " 也将止跌。

此外，新房销量的压力还源自 " 好房子 " 较快迭代带来的观望情绪，以及核心区域优质供给不足导致的延迟购买倾向。

去年以来，得房率 100% 的 " 新好房 " 受到购房者的追捧，但随着今年各地陆续出现得房率 120%、140% 的项目，导致新规产品变 " 旧规 "，反而加剧购房者观望情绪。根据我们的测算，2025 年新房住宅销售面积将保持在 7.5 亿平方米，新开工面积预计降至 6 亿平方米，竣工面积降至 5 亿平方米。今年以来，新房广义库存平均每月下降 2000 万平方米左右，目前广义库存已降至 13.7 亿平方米，接近 2010 年初的水平。随着新增需求不断消化冗余库存，市场自然企稳出清。

相较于新房市场，二手房市场整体的供需失衡更加明显，新增挂牌量带来的抛售压力是二手房价格持续回落的原因。3 月以来，二手房挂牌量迅速增加，随之而来的是二手房价格的加速下跌。对于二手房市场而言，空头的力量来自新增挂牌，由于价格调整相较于新房更加灵活，面对供需失衡的压力，以价换量成为必然的选择。

但二手房挂牌增长最快的阶段已经过去，二手房市场已进入 " 去库存 " 阶段。根据 58 安居客研究院数据，百城二手房挂牌量自 7 月以来出现回落，各能级城市的新增挂牌量开始下降。其中，一线、新一线、二线城市 8 月新增二手房挂牌量分别为 8.2、6.3、2.7 万套，环比减少 0.2、0.1、0.1 万套，三四线城市新增挂牌量为 0.9 万套，环比持平。这意味着当前二手房市场已进入存量博弈阶段，在经历 " 最后一跌 " 之后有望实现止跌回稳。

本文作者：宋雪涛、张馨月，来源：雪涛宏观笔记，原文标题：《当前房地产市场的症结》