太平洋证券股份有限公司徐超 , 戴梓涵近期对保利发展进行研究并发布了研究报告《保利发展 2025 年三季报点评：营收利润同比承压，拿地规模保持稳健》，给予保利发展买入评级。

保利发展 ( 600048 )

事件：

公司发布 2025 年三季报，2025 年前三季度公司实现营业收入 1737.22 亿元，同比下降 4.95%，归母净利润 19.29 亿元，同比下降 75.31%。

要点：

受毛利率下降等因素影响，公司 2025 年前三季度营收利润同比承压受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025 年前三季度公司营收同比下降 4.95%，实现归母净利润 19.29 亿元，同比下降 75.31%。其中单看第三季度，公司实现归母净利润为 -7.82 亿元，由正转负。前三季度归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降 2.5 个百分点至 13.4%；2）2025 年前三季度投资净收益为 -1.47 亿元，而去年同期为 16.38 亿元。

销售金额小幅下降，但仍稳居行业首位

公司销售金额稳居克而瑞排行榜首位，2025 年前三季度公司实现签约金额 2017.31 亿元，同比减少 16.53%，实现签约面积 1010.42 万平方米，同比减少 25.13%，签约均价同比提升 11.5% 至 2.00 万元 / 平方米。同时，公司增量项目取得良好收益，其中 2023 年和 2024 年两年获取的增量项目合计签约金额占比 51%。截至 2025 年三季度末，公司实现销售回笼 1941 亿元，回笼率为 96%。

拿地规模保持稳健，新增项目均位于核心城市

2025 年前三季度公司新增 35 个项目，均位于 38 个核心城市，51% 投资金额位于北上深一线城市的核心区域核心板块，项目总地价 603 亿元，权益地价 518 亿元，拿地权益比 86%，新增容积率面积 290 万平方米，拿地销售比 29.89%，积极为公司后续发展储备资源。

融资渠道保持畅通，融资成本延续下降态势

2025 年公司已有融资渠道保持畅通，5 月底成功发行国内首单 85 亿现金类定向可转债，6 年期综合成本仅 2.32%，6 月 19 日保利发展 50 亿元超短期融资券获准注册，8 月总计 100 亿元中期票据获准注册，10 月保利发展 150 亿公司债获上交所受理。截至 2025 年 9 月末，公司货币资金余额 1226.5 亿元，同比下降 3.7%，资产负债率为 73.27%，较年初下降 1.08 个百分点，公司新增有息负债综合成本降低至 2.7%，期末有息负债综合成本 2.84%，融资成本较年初进一步下降。

投资建议：

公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司 2025/2026/2027 年归母净利润为 42.47/47.71/58.25 亿元，对应 25/26/27 年 PE 分别为 21.11X/18.79X/15.39X，持续给予 " 买入 " 评级。

风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

最新盈利预测明细如下：

该股最近 90 天内共有 23 家机构给出评级，买入评级 19 家，增持评级 3 家，中性评级 1 家；过去 90 天内机构目标均价为 9.78。

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