作者｜潮汐商业评论

编辑｜Ray

晚上 10 点，下沙大学城进入 " 夜间模式 "，浙江理工大学的大四学生陀陀刚吃完 " 去山山 "，转头就拐进了几步开外的 "SipSite 幸福 "。吧台旁的铃铛不时作响，与稍远处的背景音乐交织，陀陀说，特调里的果香是种青春且叛逆的况味，" 这才是杭州的味道 "。

过去一个月，附近的冠寓、大学城，新开通的地铁 1 号线高沙路站，很多人正是寻着味道，来到下沙欢肆街区。从吃一顿能出片的漂亮饭，到喝一杯有氛围的小酒；从在市集淘换到喜欢的东西，到带毛孩子来散步……周围年轻人的这些需求，似乎都能在这个不大的街区里满足。

年轻人带着宠物在下沙欢肆游逛

用陀陀的话来说 " 它好像知道我们想要什么，提供的不是那种被精心设计的消费路线，而是一种可以自主选择、自由穿梭的生活场景。"

正是这种 " 自主选择 " 的感受，让龙湖欢肆这个体量不大的商业街区，在杭州、合肥、成都等新一线和一线城市，迅速赢得了年轻消费群体的欢迎。在商业地产竞争越来越激烈的今天，欢肆是怎样通过 " 小而专 " 成功破局，获得了一部分消费群体偏爱呢？

行业数据显示，截至 2025 年 5 月，全国 3 万平方以上已开业零售商业项目总数超 6700 个，总面积约 5.9 亿平方米。存量商业的逐渐饱和，催动着每一座新商业体都秣马厉兵、严阵以待，因为无论是吸引人流，还是品牌招商，在饱和化的竞争里一切皆是挑战。

在短短 7 个月的时间，4 座欢肆便接连亮相，从合肥、成都到杭州、上海，从 9 月开业的杭州下沙到即将试营业的上海江桥，欢肆正在一线与新一线城市快速布局，开辟出一条崭新的增长路径。

欢肆的成功并非偶然，在面对商业地产同质化竞争时，龙湖选择了一条差异化的路径。以杭州下沙欢肆为例，毗邻印象城等大型商业体的欢肆依然能受到周边年轻客群的欢迎，正是因为精准定位获得了独有的生存空间。

龙湖杭州下沙欢肆

下沙板块集聚 14 所高校、25 万师生，这个杭州最年轻的区域为其提供了天然的客群基础。

想要打动这群年轻人，欢肆不仅需要 " 有趣的灵魂 "，也需要 " 好看的皮囊 "。走出地铁 1 号线，你就能看到一个年轻人喜好的松弛场景：屋顶花园的 " 躺平空间 "、下沉广场的互动舞台、建筑立面的年轻化色彩运用，构成了一个充满活力的泛商业空间。

在这里，视觉是直接的情绪语言。崇尚 " 颜价比 " 的欢肆，将空间打造成能调动喜怒哀乐、给予客群情绪价值的沉浸剧场——抬头是屋顶举杯畅饮的熊猫，脚下是随时 " 跳海 " 的自由、洒脱。目之所及，星巴克的小美人鱼、麦当劳的金拱门，甚至是烧烤店的焦糖色背景灯、与街区路边的绣球花，共同构成一个完整且迷人的视觉体系，持续吸引着年轻人的目光。

运营层面的精心设计进一步强化了这种定位。" 同学局 " 大学生兴趣空间定期举办校园音乐节、KPOP 随舞活动，负一层的流浪者之歌脱口秀带来夜间娱乐内容，欢肆市集则成为年轻人日常用餐的主要选择。这些内容不是简单的商业配套，而是与目标客群生活紧密相连的必要组成部分。

欢肆市集实景

相较于大型购物中心，不足两万方的商业体量，注定很难靠品牌堆积来满足所有人的吃喝玩乐需求，但欢肆却以 " 方方面面只满足一类人 " 的策略，在有限的空间内实现了客群浓度最大化。一个大学生可以在这里完成一天的生活安排：上午在漂亮饭市集用餐，下午带着电脑在小狗咖啡馆自习，傍晚在拙味兄弟龙虾聚餐。整个过程无需刻意规划，各类需求都能在这个紧凑的空间里得到自然满足。

通过精准的客群定位、深度的内容运营和与在地客群的深度绑定，这种小型街区商业反而能在大体量项目的夹缝中找到属于自己的生存空间。这不仅是龙湖在商业地产领域的创新尝试，也为行业提供了存量时代破局的新思路。

行至 2025 年，传统商业地产进入竞争红海，无论是盒子还是街区，都不再是仅凭新鲜感与猎奇心便能滋养生长的物种。环境的复杂性与不确定性，持续挤压着传统模式的舒适区，在此背景下，龙湖欢肆所探索的 "Hybrid Space" 混合空间模式，正在为行业提供一种全新的解题思路。

这一创新的底气，是龙湖深厚的商业积淀。截至 2025 年中期，龙湖商业在全国已开业运营的商场数量近百座，包括天街、星悦荟等多个产品线，合作品牌超 7300 个，这套成熟的商业操作系统，及其背后海量的项目样本与品牌组合经验，为欢肆的敏捷创新提供了坚实的支撑。

欢肆模式的创新内核在于将约 1-2 万方的街区商业与长租公寓进行有机融合，形成一个 " 自给自足 " 的商业生态系统。

以已开业的合肥欢肆为例，700 多间冠寓带来了稳定的居住人口，相当于为商业配套提供了基础客群保障；而近 2 万方的欢肆街区，则为冠寓租户补充了生活配套，进而提升了长租公寓的竞争力，从数据上看，冠寓合肥高新欢肆店开业不久即接近满租，坪效相对竞品更溢价超 50%。

龙湖合肥欢肆及冠寓

这种 " 居住 + 商业 " 的混合业态创造了一个良性闭环：冠寓为商业输送稳定客流，商业配套则显著提升了公寓的居住体验和价值，实现两者相互赋能。

从具体运营来看，这种混合模式让年轻人真正实现了 " 下楼即生活 " 的便利。欢肆与冠寓通过连廊、共享空间等设计实现无缝衔接，住户可以在一天中的任何时段享受商业配套。以杭州下沙欢肆为例，清晨租户可以在星巴克用冰美式开启一天，午间在快乐猴超市买个简餐，下午在小狗咖啡馆会友，晚上在酒馆小聚，周末在乐刻健身锻炼。这种 24 小时不间断的生活场景，让欢肆不再是单纯的消费场所，而是成为年轻人生活方式的自然延伸。

从行业视角审视，欢肆模式精准回应了当前商业地产领域的核心痛点。

业内一个公认的难题在于：许多开发商对地块里 20%-30% 商业配比，无计可施。选择做销商，而销商市场去化困难，并且由于无法统一管理、运营，项目往往会随着整体界面、客流变差，最终陷入口碑、销售螺旋下降的死循环。

选择做运营，具备商业运营能力的开发商少之又少，并且 3-5 万方的面积段又相对尴尬，上不及动辄 10 万方的大型购物中心，能够辐射到板块外的多元客群；下不达 1-2 万方的社区商业，既便捷又接地气。

欢肆通过 " 商业 + 公寓 " 的标准化模块组合，恰恰为这类地块提供了可行的解决方案，混合业态通过功能互补、客群共享，能够创造出 "1+1>2" 的价值效应。

在实际落地的过程中，欢肆对城市界面及板块的影响尚不止 " 商业 + 公寓 "，比如即将开业的上海江桥欢肆，并没把自己框定在 " 商业项目 " 里，而是以 " 新邻里活力聚场 " 的姿态，自然融进周边社区的日常动线里。

江桥欢肆结合地块特点打造公园活动区

围绕江桥欢肆，龙湖拓宽了原有的公共绿化面积，让三个街角公园承担起不同的家庭需求。北面与西面的公园聚焦亲子及露营，通过儿童活动设施和露营地的打造，承载家庭生活的休闲场景；而东边靠近住宅区的位置，改造为宠物友好公园，实现从住宅区到商业街的自然过渡。

这些元素不被束缚在商业红线内，而是自由地 " 洒 " 在街角巷弄，温柔地抹平了商业与社区的界限。

用参与构建城市微循环的友好姿态实现破局，欢肆的模式为行业提供了一个可复制、可持续的中小体量商业解决方案。

欢肆的价值不仅在于单个项目的成功，更在于其在短时间内展现出的可复制的商业逻辑。在精准定位与运营策略之中，欢肆解决了两个难题：一是如何让品牌的鲜明个性融于街区；二是如何让街区的迥异气质得以复制。

欢肆与商户共创街区氛围

比如，下沙欢肆的每个店铺的面宽几乎都是均等的，在设计过程中，20 米内的商铺进深确保 90% 店铺都在 170 平米以下，让每个品牌都有合理的品牌展示区域与较高的坪效。街区中每间店铺的装修与排列均经过龙湖团队一对一的视觉统筹，从色调、材质到灯光，由龙湖与商户共创完成外摆与景观的无界交融，制造视觉亮点，营造出统一的轻松氛围与惊喜体验。

除了精心的设计，商业街区还需要回归到普通消费者的生活需求之上。而从今年落地的四个欢肆来看，它的成功密码在于：在标准化的产品模型之上，灵活地进行在地化运营，让每个项目都能精准对接其核心客群：

合肥欢肆作为全国首批亮相的项目，引入亲子餐饮和全龄友好设施，主要服务家庭客群；

成都武侯欢肆由原有 " 星悦荟 " 焕新升级，依托在地文创氛围，聚焦高质家庭及工作客群，进入全新迭代生长周期；

杭州下沙欢肆精准锁定高校青年，强化夜间消费和社交需求；

而即将亮相的上海江桥欢肆将围绕亲子消费打造可逛可玩的动线，增强家庭客群的参与感与归属感。

龙湖成都武侯欢肆社群活动

就欢肆而言，精准的客群定位、独特的场景体验和深度的社群运营，为其构建起新的竞争优势。从行业发展趋势看，欢肆的成功实践也在践行一个商业逻辑：在存量时代，与其追求成为所有人的次要选择，不如深耕特定人群的首要选择。欢肆以 " 小体量、高浓度、强运营 " 的模式，通过多个差异化项目的成功验证，为行业提供了可借鉴的创新样本。根据龙湖的规划，在未来将开业超过 30 座欢肆街区。

于龙湖而言，这套模式已日臻成熟，从项目前端研策定位、中端产品营造兑现、后端招商运营推广，龙湖已布局了全周期、全链条的能力，以保证每个项目未来盈利水平的稳定性和上限。

存量时代，商业的重心正从 " 空间的运营 " 向 " 场域的孵化 " 升级，而成功的项目往往是举全周期之力，打造出一个能激发归属感、让生活自然发生的 " 生态圈 "。

在喧嚣的市场中，欢肆似乎已经找到那条最可持续、也最具活力的发展路径。

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