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最近，北京豪宅进行了一场 " 龟兔赛跑 "。

两位选手是紫京宸园和璞樾。它们皆来自朝阳区的黄杉木店，是同根双生的。

它们同时拿地、报规，开盘时间也相差不大。

但，有关它们的网签速度，被人盯死了。网签多寡，才能相对真实地反映去化情况，而不是看热销海报。

璞樾在北，紫京宸园在南，仅有一路之隔。它们至少有 50%以上面积段产品，存在竞争关系。

这就诞生了一个现象，部分买家为了双保险，在两个盘同时认筹，先看看谁卖得更好，再定夺。据说，这部分买家占比达 30%。

对这些买家而言，他们正在密切关注网签的动态。

紫京宸园先发制人，最早抛出 3 套网签，均价 9.35 万元 / 平米；璞樾紧跟其后，首发的成绩是网签 5 套，均价 9.82 万元 / 平米。

后来，数据反转，紫京宸园的 3 套成绩盘桓多日，而璞樾高歌猛进，摸高至 23 套。

截至 10 月 28 日早间，它们的网签数据都是 74套，共计 148 套，网签总额 24.78 亿元，地价覆盖率 19.67%。

紫京宸园拿证 559 套，网签率 13.24%，签约面积 12341.04 平米，均价 98449.53元 / 平米；璞樾拿证 308 套，网签率 24%，签约面积 12630 平米，均价 10030.07元 / 平米。

不过，这些所谓的网签数据，其实也是滞后的，再加上客户情况多样，璞樾和紫京宸园短期的网签量，只能管中窥豹，但不能盖棺定论。

这个时候，一些买家或许又犹豫了，不知道该选谁？

你一定要扎到数据深度，才能做出判断，而不是只看表面的网签大数。

花姐给你支两招：1、看清推盘策略；2、读懂网签明细。

错位竞争的推盘策略

本是同根生，相煎何太急。

为了避免兄弟阋墙，紫京宸园和璞樾采取了差异化的推盘策略：预售楼栋区位错位。

从领证的情况看，紫京宸园先卖东边 9 栋，位置相对较弱，策略是：低开高走。

从最初并不在紫京宸园核心，临东边高压线或朝阳北路的 7#、12，价格仅为 9.35 万元 / 平米，到如今已升至 9.84 万元 / 平米。

反观璞樾，先卖西边 6 栋，远离东面的幼儿园和高压线，策略是：高举高打。

从有网签开始的 9.82 万元 / 平米，到目前突破 10 万元 / 平米，一直维持了高价。但如果东边三栋推出，价格势必会往下走点。

这两兄弟豪宅完全相反的策略充满深意，尽量避免打架。

璞樾的豪，更纯粹。它的面积分 152 平米、188 平米、195 平米、204 平米、230 平米、258 平米；

紫京宸园的豪，更全面。它的面积段分 133 平米、148 平米、168 平米、220 平米、232 平米、278 平米和 400 平米。

从目前第一批次领取的预售证看，它们存在竞争关系的面积段，主要发生在 140-160平米之间。

璞樾 124 套、紫京宸园 193 套，分别占比 41.3% 和 34.53%。另有 200-240 平米面积段，璞樾有 64 套、紫京宸园有 86 套，分别占比 20.8% 和 15.38%。

它们完全差异化的户型，是紫京宸园的 140 平米以下和 400 平米以上户型，共计 119 套。

简而言之，放长远点看，璞樾的价格会往下探点，紫京宸园的价格会略走高。

单价 11.46 万元 / 平米为天花板

如果想读懂紫京宸园和璞樾的成绩单，务必看网签明细。

截至 10 月 28 日上午，虽然它们都网签了 74套，但组合并不一样。

紫京宸园网签 12.15 亿元，均价 9.845 万元 / 平米；璞樾网签 12.63 亿元，均价 10 万元 / 平米。

从它们的数据中，至少可以读出如下几点：

1、璞樾最高价为 11.46 万元 / 平米

从超过 10 万元 / 平米网签房源看，璞樾有 25 套，分布在 4、5、7、8，最高成交单价为 4，单价为 11.4559 万元 / 平米，其次是 4，单价 11.22 万元 / 平米。

2、紫京宸园最高为 10.9672 万元 / 平米

从超过 10 万元 / 平米网签房源看，紫京宸园有 18 套，分布在 5、6、7、10、11，最高成交单价为 6，单价为 10.9672 万元 / 平米。

3、哪栋楼卖出的套数最多？

璞樾网签的套数，从高到低为：8、均价 96850 元 / 平米；9、均价 96035 元 / 平米；7、均价 102476 元 / 平米；5、均价 104835 元 / 平米；4、均价 109145 元 / 平米；2、97359 元 / 平米。

紫京宸园网签的套数，从高到低为：7、均价 95842 元 / 平米；13、均价 95631 元 / 平米；6、均价 105065 元 / 平米；14、均价 94954 元 / 平米；1、均价 96948 元 / 平米；12、均价 90119 元 / 平米；11、均价 100983 元 / 平米；10、均价 98759 元 / 平米；5、均价 104093 元 / 平米。

双子座股权微变背后

紫京宸园和璞樾是亲兄弟，这只是在股东层面。

在操盘上，紫京宸园由中建智地完全主导；璞樾则是个混血儿，产品设计主要来自金茂，营销由越秀负责。

两支操盘团队之间，还是有明争暗斗的。只不过，因为血缘关系，不会相互诋毁。

紫京宸园和璞樾虽分属两间项目公司，但最初的隔层股东是一致的：兴鼎地产（中建智地 97% 和朝开公司 3%）、中国金茂和越秀地产，分别持股 50%、33% 和 17%。

但，就在二者开盘前夜，它们的股东关系，发生了微妙的变化。

9 月 30 日，紫京宸园突然被增资 26334 万元，令兴鼎地产持股下降 0.1% 至 49.9%，金茂增加 0.1% 至 33.1%，越秀维持 17% 不变。

一周后的 10 月 7 日，璞樾也被增资 33666 万元，令兴鼎地产持股上升 0.1% 至 50.1%，金茂减少 0.1% 至 29.9%，越秀维持 17% 不变。

别小看这 0.1%股权的增减，代表着话语权的分层。

在璞樾，金茂与越秀铁板一块，持股比例为 50.1%，占据绝对话事权；在紫京宸园，兴鼎地产占股 50.1%，中建智地完全掌控。

实际上，这两个豪宅的分工早已明确，董事会也没变，为何还要多此一举？

花姐判断，大致有两个原因：1、出于财务上的并表考虑；2、为了让双方的决策更简单、高效。

这种双子座 " 分家 " 的故事，前不久也上演过，恰好也有金茂在内。

在黄杉木店双子往东不远，金茂满曜和保利朝观天珺发生了股权变化。

从原来金茂和保利发展在两盘中各占 50%，变成了：金茂满矅里，金茂增至 70%、保利发展减至 30%；保利朝观天珺里，金茂减至 30%，保利发展增至 70%。

还有一个例子，也可以佐证。

在海淀功德寺双子座，为了平衡和樾望云与和樾玉鸣的厉害关系，越秀在和樾玉鸣里增持了 0.001% 股份之后，持股比例为 50.001%、绿城 49.999%。

正是这种微小的股权变动，越秀北方区总经理董毅才得以上位董事长，成为双子座的端水大师。

可以说，这三个案例股权的细微变化，藏着很不简单的故事。

附：最新动态

刚刚，就在花姐发稿前，中建智地联合未来科学城以 26.012 亿元底价，摘得昌平歇甲组合地块，综合楼面价约 2.9万元 /平米。

从区位上看，歇甲地块未来潜力不小。周边双地铁，且紧挨朝阳北苑板块。

花姐估计，中建智地将对歇甲村 2 块住宅和 4 块配套地块同时开发，产品大概率是北京国贤府的迭代升级，仍以中国风为主。

随着将歇甲地块收入囊中，未来，中建智地城区项目，将以宸园系列为主，郊区则主打国贤府产品系。