2025 年的地产圈，魔幻的事情太多了

增利不增收、新房八五折卖、链家不公布成交价了、各种房企暴雷清算

负面消息成堆，其中却有一个积极的信号：

龙湖这个民企，从债务的泥沼里就快要上岸了

图源：龙湖集团官网

摩根大通在 2025 年 8 月的一份研究报告中予龙湖 " 增持 " 评级

在主要的非国营地产商中，龙湖几乎已经被确认为 " 目前行业动荡中的最后幸存者"

2025 年整年，龙湖都在不断地进行 " 债务突围 "

1 月，龙湖就提前行权回售了 "22 龙湖 01"、"20 龙湖 02" 两支债券，合计 39.775 亿元

3 月 4 日，龙湖如期兑付 "20 龙湖 04" 债券，行权回售金额达 25.02 亿元

至此，龙湖年内累计还债 145 亿元

另一方面，龙湖的融资信用基础也令同行望尘莫及

在 2025 年上半年整个房地产行业上市房企的现金短债比降至 0.88 时，龙湖的现金短债倍数为 1.74

因此，在其他地产民企的平均投资成本约为 5.4% 时，龙湖却能以 3.58% 融资成本借到钱（2025 年 6 月数据）

图源：龙湖集团官网

资本对其的信任和信心可见一斑

龙湖已然成为行业债务迷局中的那个" 例外者 "

截至 2025 年 6 月 30 日，龙湖集团综合借贷总额为 1698.0 亿元，较上年末下降 65.3 亿元；在手现金 446.7 亿元，年内已无到期债券

龙湖集团执行董事及首席财务官赵轶透露，"2025 是龙湖偿债高峰的最后一年 "

图源：每日经济新闻网

在其他房企还在债务里苦苦挣扎的时候

龙湖还真就还完了短期债务，无债一身轻地准备扩大第二曲线的经营

这不禁让人思考一个问题：

为什么龙湖做到了？

更准确地说，为什么只有龙湖做到了？

龙湖成为了唯一成功突围的民营房企

后面隐藏着一个问题：当下房企债务上岸真的有那么难吗？

答案是残酷的：很难

当下全行业都深陷债务泥潭和流动性风险之中

2025 年全年房企到期债务规模高达 5257 亿元，同比增长 8.9%

其中，第三季度单季偿债规模近 1600 亿元，占比近三成，为近年同期峰值

还债压力巨大

而且原本可以通过举新债缓解眼下债务压力，也就是借新还旧的方式不行了

但当下的房地产行业，正经历着前所未有的融资寒冬

特别是民营房企，几乎被资本无情抛弃

2025 年重点房企的融资规模萎缩明显

更为严峻的是，曾经被寄予厚望的债务重组方案，如今也难以获得资本认可

一位投行人士坦言：" 现在连债转股都没人愿意接盘了，资本对房地产行业已经失去耐心。"

当最后一条生路被堵死，留给大多数房企的，只剩下清算这一条路

但更重要的是，行业的自我造血功能，正在加速衰竭

图源：国家统计局

国家统计局数据显示，2025 年上半年房地产开发投资同比下降 8.5%，这已是该指标连续多个季度保持负增长

土地市场同样寒意逼人，重点城市土地供应量明显收缩

宅地供应计划连续两年同比下降二成

销售额下滑同样严重

2025 年上半年，百强房企累计实现销售操盘金额 16526.8 亿元，同比下降 10.8%

这些都意味着传统的房地产的盈利状况惨淡，且债务危机压力依旧很大

究其根本，还是传统房企开发逻辑彻底失效

" 借债 - 开发 - 销售 - 回款 " 的循环模式，在这个全新的市场环境下举步维艰

更重要的是，供需关系的根本性转变，让购房需求总量持续收缩

卖房成为一件困难的事

即使是能够实现销售的项目，也普遍面临" 增收不增利 " 的尴尬

"短债长投 " 的经营策略风险急剧上升

上半年民企的毛利率极速下滑了 32.1%，亏损也来到了 977 亿元

毛利率的持续下滑，让许多项目即便成功售出，所产生的利润也不足以覆盖高昂的融资成本

卖得越多，亏得越狠；这已成为行业普遍面临的困境

龙湖去年大多数房产也是亏钱售出，才得以保证现金流动的稳定

在这样的大背景下，龙湖能够成功上岸，更显得难能可贵

龙湖能上岸，在于跳出循环

主动选择跳出 " 高负债、高杠杆、高周转 " 陷阱

第一步就是尽量收缩地产开发业务

其负债高，回报周期长、风险大，容易让投资机构脆弱化

所以可以看到过去几年龙湖的拿地十分谨慎

龙湖集团执行董事兼 C1 地产航道总经理张旭忠强调，未来 " 我们将继续严守投资的刻度和纪律，在保证财务安全的前提下择机获取一些新的土地 "

2025 年截至到 9 月底，龙湖只在上海、苏州、重庆、成都等高能级城市共获取仅 6 宗地块

早在 2022 年，当时龙湖就意识到行业调整将会引起公司运营逻辑的根本性变化

于是在当年选择了主动踩刹车，提出 " 通过经营现金流来压降负债 " 战略

所以，龙湖的第二步是：提高经营性业务占比

我们现在常常挂在嘴边的 " 现金为王 "，却是龙湖真正下手的执行动力

可以看到从立下战略之后，龙湖的运营业务和服务业务的收入一直在稳定地上涨

赵轶更进一步表示：" 未来，龙湖集团的融资和债务管理策略，一是保持负债规模稳步有序下降，坚决不展期不逾期；二是将进一步优化融资结构，加大长期债务，控制好短期债务，短债占比在 15% 基础上逐年减少 "

今年上半年，龙湖的经营性收入近 133 亿元，毛利率超过 50%，成为集团利润主要贡献源

其中，龙湖商业租金收入同比增长 4.9%   至 55 亿元，出租率保持 97%   的高位

截至当前，龙湖商业累计开业运营商场达 89 座，覆盖全国 30 座城市

图源：龙湖集团官网

以冠寓为代表的长租资产管理 2025 年上半年实现收入 12.4 亿元

截至 2025 年 6 月 30 日，长租公寓品牌冠寓累计开业 12.7 万间房源

整体出租率 95.6%，盈利能力行业领先

图源：龙湖集团

除此之外，龙湖在地产开发商的能力也以代建和项目管理的方式延续

同时，有效地降低了自持开发的借贷压力

图源：龙湖集团官网

龙湖龙智造作为智能建造的代表，2025 年上半年实现营业收入 7.0 亿元，同比增长 65%

经营性的收入根据摩根大通的计算，在后几年有可能每年直接给龙湖带来百亿级的净利润

龙湖提出的 " 开发 + 运营 + 服务 " 三角的策略似乎在一步步走向稳定和可控

进一步还能产生更持久的动力帮助龙湖在后续发展中稳中求胜

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三条腿走路的方式核心逻辑是：

调整运营占比；加大对低负债、高盈利、可持续性营收的长效生意运营的投入

以此来摆脱地产开发一锤子买卖的高风险

这显然不是任何一个深陷债务危机的房企想不到的

却是少有房企能做到的

原因还是在于时机

借一个黄宏在春晚上的老梗：" 车撞树上你知道拐啦，汽车撞墙你知道拐了；股票涨起来你知道买了；犯错误判刑了你知道悔改了；大鼻涕流到嘴里你想起来甩了 "

事到临头的转型必然是有延后效应的，有强烈阵痛的；甚至，做不成的

龙湖能转型成功，来源于二十年来始终如一的战略定力、超前行业的执行力

早在 2001 年，当所有住宅开发商都在疯狂追逐销售规模时，龙湖却做出了一个当时看来颇为 " 另类 " 的决定：自持商业地产

在那个住宅开发 " 躺着赚钱 " 的年代，投入重资产做商业运营无疑会拖累当期利润

但龙湖管理层顶住压力，坚持 " 与城市共成长 " 的长期主义理念

坚持布局商业项目

重庆龙湖北城天街 图源：龙湖集团官网

正是这份超越周期的格局，为今日龙湖的商业板块埋下了关键伏笔

然而，龙湖在运营性项目的转型并没有停止在商业地产上

时间推进到 2011 年，龙湖物业再次率先启动转型，五年后升级为 " 龙湖智慧服务 "

成功将物业这一传统成本中心转化为利润中心

这一转变不仅开辟了新的收入来源

更重要的是提前布局了未来房地产价值链的核心环节：运营与服务

2016 年，" 房住不炒 " 政策基调确立，整个行业仍在观望徘徊时

龙湖已经果断卡位长租公寓赛道，成为最早大规模布局租赁住房的头部房企之一

图源：人民政协网

这一决策在当时依旧备受质疑，但龙湖还是坚持做了

2021 年行业压力巨大的深度调整，当前也进入到了收获期

同时龙湖还在升级战略

将三项重点扩展成五个方向，展现出难得的战略连贯性

龙湖当下的去债领先，甚至能看到未来的持续进步

究其根本，龙湖一直在为未来做打算

龙湖当下比同行们好过一点，正是因为其过去的长期积累，恰恰精准匹配了当下地产行业最迫切的需求

在经济大环境持续承压的背景下，资本市场的偏好已从追逐增长转向重视企业的生存能力

而龙湖凭借其稳健的财务表现和多元的收入结构，成为资金避险的首选

与此同时，随着房地产市场进入买方市场

购房者的关注点也从单纯的居住需求升级为，对居住体验、社区服务等情绪价值的追求

龙湖常年积累的物业服务与智慧生活能力正好满足了这一转变

更有意思的是，龙湖起源于重庆这座地形复杂的山城

也许真的有一点运势所在

这一地理特征意外地塑造了龙湖处理复杂性、综合性城市开发项目的独特基因

重庆龙湖北城天街功能垂直分布

从 2003 年，龙湖就开始探索 TOD 模式等综合性开发项目，依旧是龙湖北城天街

截至 2020 年，龙湖已覆盖 20 余座城市，持有近 70 个 TOD 项目，并作为唯一的房地产开发企业，参与编制了中国首个 TOD 团体标准

这些在当时看来 " 费力不讨好 " 的尝试

却为今天城市发展从粗放扩张转向精细更新储备了宝贵经验

看着龙湖率先上岸，而多数房企仍在债务深潭中挣扎

我不禁思考：这一次的行业寒冬，淘汰的真的是运气不好的企业吗？

恐怕不是

当潮水退去，我们发现那些能够存活下来的企业，都有着共同的能力

对行业的敏感度、提前布局的决断力、以及坚定执行的恒心

当下的地产行业，正在经历一场前所未有的转型考验

这既是对企业执行力的检验，更是对决策层眼光和胆量的极大挑战

龙湖能够成功穿越周期，靠的不是寒冬来临时的应急能力

而是在行业狂热时就能保持清醒，提前五到二十年布局未来的战略远见

很多企业如果还用过去的经验应对全新的市场环境，指望靠着修修补补渡过难关

就算侥幸度过眼前困难，依旧没有发展建立长期布局的能力

那么即使这次没有倒下，下一次危机来临时，恐怕也难以幸免

企业的生存能力，本身就是购房者信心的基石

民企的未来，从来都不是靠运气，而是靠远见和执行力

这既是龙湖给行业最大的启示，也是所有企业都应该补上的一课

在此，也祝愿所有民企都能在这场考验中找到自己的长久生存之道

毕竟，房企的能力和信心也是购房者的信心

民企的稳定，行业的稳定，才能让购房者敢用真金白银投票，下场买房

整个行业才能迎来真正的复苏

以上为正文，来自有漾

这是真叫卢俊公众号的第 6285 篇原创文章