2025 年是 " 十四五 " 规划收官之年，也是 " 十五五 " 规划谋篇布局之年。房地产行业作为国民经济支柱产业，一头连着消费，一头连着投资，稳住地产对稳定内需至关重要。

新形势下，这个万亿元级的巨量市场如何重回正轨？房地产风险是否已经出清？行业未来发展呈现何种趋势？

10 月 30 日，在上海举行的第十五届中国价值地产年会上，每日经济新闻联合中指研究院重磅发布《展望 " 十五五 "，挖掘非限购周期楼市 " 黄金坑 " —— 2025 房地产行业年度报告》（以下简称《报告》），从政策、城市、市场三大维度全面剖析行业，并研判行业未来发展。

中指研究院上海数据总经理张文静在年会现场解读《报告》时表示：" 房地产市场仍有发展空间，2025 年开发投资吸引力 TOP20 城市 GDP 合计占全国 35%，人口占 21%，‘好城市 + 好房子’具备结构性机会。"

市场研判：政策已达 " 最宽松 "，但全面止跌仍需时日

自 2021 年下半年房地产市场步入深度调整阶段以来，房地产政策基调从 " 房住不炒 " 转向 " 止跌回稳 "。中央定调之后，从中央到地方政策出台频次明显加快，政策支持力度增强。

《报告》显示，2022 年以来各地累计出台优化政策约 3000 次。金融信贷端，2022 年 " 金融 16 条 "" 三支箭 " 落地支持房企融资；2024 年 5 月起首套首付比例降至 15%，房贷利率下限取消，2022 年以来 5 年期 LPR 累计下调 1.15 个百分点至 3.5%，公积金利率累计下调 0.65 个百分点至 2.65%。

限购政策层层松绑，从 2022 年三四线全面放开，到 2024 年核心二线取消限购、广州全面放开，2025 年北上深进一步优化，" 多数城市已全面放开限制性政策，行业进入非限购周期 "。此外，换房退税、公积金提额、住房 " 以旧换新 " 等政策同步发力。

" 当前政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。" 张文静表示。

在此作用下，市场出现阶段性回暖，但近期政策效应有所转弱。《报告》显示，2025 年 1~9 月，全国百城新房累计销售面积同比下降 6%，二季度市场边际转弱，三季度延续回落态势，10 月高基数效应开始显现，同比降幅有所扩大。

与此同时，受供应大幅回落影响，市场进入去库存阶段。截至 2025 年 9 月底，全国 50 个代表城市商品住宅可售面积 3.1 亿平方米，较 2024 年末下降 2.9%。按近 12 个月的月均销售面积计算，9 月末可售库存出清周期为 19.9 个月，同比缩短 2.5 个月，但三四线库存依然承压。

" 房地产市场离全面‘止跌’仍有一定距离，风险尚未完全化解。" 张文静指出。

破局之道：聚焦 " 好城市 + 好房子 "，把握结构性机会

随着人口、城镇化水平等支撑住房需求释放的动能逐渐减弱，近年来，市场供求关系发生了重大变化，我国新房销售面积也已进入见顶后的回落阶段。

《报告》指出，从 2024 年数据来看，城市间也存在较大差异。一线城市中广州、深圳人口保持正增长，其中深圳增长近 20 万人，广州增长 15.1 万人，而北京、上海人口由增转降；中西部省会城市中，贵阳、长沙、南昌、西安、郑州、成都等地持续保持较强吸附力。

在此背景下，地区分化进一步显现，优势地区市场仍有拓展空间，改善性住房需求成为市场关键支撑。

根据《报告》，2025 年前三季度，全国重点 30 城 90 — 120 平方米新房成交占比保持在四成左右，120~144 平方米占比已超 30%，多地 120 平方米以上大户型占比提升，这种分化现象在投资端表现尤为明显。

今年以来，房企拿地进一步聚焦核心城市。以中海地产为例，今年前三季度其拿地金额已达 795 亿元，其中上海、北京、杭州、深圳四个城市拿地金额占比就已达 83%；绿城中国同样在杭州、上海、苏州、西安四个城市的拿地金额占前三季度总拿地金额的 70% 以上。

《报告》显示，今年前三季度，全国 300 城住宅用地出让金同比增长 13%，其中一二线城市出让金同比增幅明显，分别为 24.5%、26.3%，而三四线城市土拍表现持续较弱，土地出让金同比下降。

从城市集中度来看，今年 1~9 月宅地出让金 TOP20 城市成交金额占全国比重约 61%，较 2024 年全年提升 10 个百分点，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金额均超千亿元，杭州出让金已超去年全年水平。

《报告》指出，企业必须更精准地洞察住房需求趋势，才能以优质产品赢得市场，但头部企业投资策略趋同必然会导致竞争加剧，使得拿地成本提升。

" 长期来看，城市分化趋势或将更趋明显。" 张文静表示，核心城市人口整体保持增长，房地产市场仍有发展空间，2025 年开发投资吸引力 TOP20 城市 GDP 合计占全国 35%，人口占 21%，" 好城市 + 好房子 " 具备结构性机会。

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