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在城镇化从 " 增量扩张 " 转向 " 存量提质 " 的关键节点，" 老旧住房自主更新、原拆原建 " 正成为城市更新的重要创新方向。2025 年中央层面政策的明确支持与地方实践的加速落地，推进了老旧住房改造的实施进程，给代建行业带来了历史性发展机遇。

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表：自主更新、原拆原建的中央政策

《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》明确提出了 "支持老旧住房自主更新、原拆原建"，释放了城市更新模式转型的新信号。自主更新强调居民自治和市场参与，通过原拆原建的方式，让居民在原址上重建新房。与此同时，代建也成为不可或缺的一环。

倪虹部长的发言释放了明确的政策信号：鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。同时，将2000年以前建成的老旧小区全部纳入改造范围，大大扩展了城市更新的覆盖面，为代建企业提供了更广阔的市场空间。

1. 多地颁布具体政策，提升项目推进效率

各地关于 " 老旧住房自主更新、原拆原建 " 的政策普遍确立了 " 居民主体、政府引导、多元参与 " 的核心逻辑，聚焦破解集体共识凝聚与资金平衡两大关键难题。部分地区还结合实际细化补贴分级标准与金融支持措施，兼顾政策统一性与落地灵活性。

表：自主更新、原拆原建的地方支持政策

多个地方政策通过明确辖区内老旧小区自主更新、原拆原建的改造范围、推进时序与实施标准，直接释放区域性代建需求。各地方政策结合地域需求明确了绿色建造、适老化、智能社区等技术标准，鼓励代建服务向规划、运营等全链条延伸，推动企业技术与服务模式升级，同时依托民生工程助力企业提升区域品牌认可度，为拓展 " 代建 + 运营 " 的本地生态业务创造条件。

2. 多个原拆原建项目落地，居民普遍受惠

从目前已开展的老旧住房自主更新、原拆原建案例来看，普遍呈现出以居民为核心主体的鲜明特征，项目多针对年久失修、生活功能不全甚至存在安全隐患的老旧建筑推进启动实施，改造后普遍实现居住品质提升与资产价值增值。

表：老旧住房自主更新、原拆原建典型案例

在老旧住房自主更新、原拆原建中，代建企业是资源整合者与专业执行者，其核心价值在于用全流程专业能力，将居民的意愿和政府的政策导向转化为落地项目，既解决了自主更新中的专业盲区、协调难点，又通过模式创新推动行业规范化。例如中铁城建在长沙项目中首创 " 全过程代办代建 " 体系，涵盖 27 项 " 打包服务 "，成为湖南 " 四原重建 " 的标杆样本。随着地方政策持续细化，具备 " 全流程协调能力、技术落地能力、资金统筹能力 " 的代建企业，将成为原拆原建模式推广的核心力量。

1. 存量市场加速释放，市场空间持续增加

在城市发展从 " 增量扩张 " 转向 " 存量提质 " 的关键阶段，老旧住房自主更新、原拆原建作为城市更新的创新路径，正释放出巨大的市场空间。代建企业凭借其专业的项目管理能力，成为衔接政策落地、居民需求与工程实施的核心纽带，迎来转型发展的重要机遇。

以浙江省为例，全省 2000 年以前的房屋达 72.12 万幢，面积 52255.13 万平方米，其中 1990 年以前的城镇房屋有 20.85 万幢，面积 9006.86 万平方米。

2. 代建企业发展策略建议

针对自主更新项目的特点，建立全周期综合服务模式

老旧住房自主更新项目的复杂性远超传统代建，从居民意愿统一到产权梳理，从资金筹措到审批协调，每个环节都需要投入大量的精力。代建企业必须构建 " 咨询 + 融资 + 建设 + 运营 " 的全链条服务模式，从前置介入组织协商，到中端统筹梳理流程，再到后端延伸挖掘价值，必须深入到项目的每一个环节。

图：代建企业针对自主更新项目全周期综合服务模式

前置介入破解 " 协商博弈难 " 痛点。居民达成共识是项目启动的第一道关卡，代建企业可组织协商，一方面协助居民成立自治组织，通过可视化方案（如户型优化模拟、资产增值测算）降低沟通成本；另一方面提供产权梳理服务，针对 " 一房多户 "" 混合产权 " 等历史遗留问题，引入专业机构完成权属归集，从源头规避纠纷，能有效提升项目启动效率。

中端统筹打造 " 一站式审批引擎 "。自主更新项目涉及发改、规划、住建等多个部门，审批流程繁琐是普遍痛点。代建企业需建立 " 政策解码 + 流程代办 " 的审批服务体系，针对地方政策，提前梳理消防、容积率、最小面积等关键指标的弹性空间；组建专职报批团队，打通部门沟通渠道，将多宗地并宗审批等经验标准化，缩短审批周期。

后端延伸挖掘 " 微空间运营价值 "。原拆原建项目的盈利空间除建设利润外，还有运营价值。代建企业可依托政策允许的增容空间，参与配套设施的规划与运营。在居住配套方面，可联合物业企业提供 " 电梯运维 + 智慧安防 " 的长期服务；在商业配套方面，通过代建换经营权的模式，运营新增的社区便利店、养老驿站等设施，为项目创造持续现金流。

联动多方资源，协调破解资金难题

老旧住房自主更新项目普遍面临资金筹措瓶颈，代建企业作为组织方，需协调组织资金整合与联动，通过构建多元融资生态破解难题。代建企业通过撬动政府、居民、社会资本等多方资源，为项目全周期资金需求提供稳定支撑，构建起适配自主更新项目特点的多元融资体系。

图：针对自主更新项目的多元融资生态

精准对接政策资金与补贴。代建企业应建立全国性政策资金数据库，分类梳理不同地区的补贴标准、申请条件与拨付流程，协助居民完成材料申报与验收对接，争取更多政策补贴。同时，充分利用税收优惠政策，为居民与产权单位办理税费减免，降低综合成本。

创新居民融资服务方案。针对部分居民出资能力不足的问题，代建企业可联合金融机构开发专项产品。一方面对接政策性银行，争取低息、长周期的 " 更新贷 "；另一方面探索 " 产权抵押 + 分期还款 " 模式，允许居民以改建后的房屋产权为抵押，分阶段支付建设费用，降低前期资金压力。

引入社会资本参与运营。对于具备运营潜力的项目，代建企业可作为枢纽引入社会资本。通过 " 建设 + 运营 " 打包模式，吸引社会资本参与，将改造后形成的商业设施经营权或未来收益权作为投资回报，以增强造血能力。

重点布局北、上、广、浙等政策高地

在市场布局上，北、上、广、浙等自主更新先行区域，政策体系完善、试点经验丰富且居民需求旺盛，代建企业须将其作为核心攻坚区集中资源投入，以快速抢占市场先机；对湖南、湖北等已启动局部试点、政策框架逐步清晰且存量改造需求逐步释放的潜力拓展区，代建企业应积极探索是否可复制成熟模式；对政策尚在酝酿阶段、但老旧住房存量大且具备潜在需求的机会储备区，代建企业应提前开展调研，为后续市场开拓做好储备。

图：代建企业关于 " 自主更新、原拆原建 " 布局建议

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