前不久，保利西安项目云谷和著因为用假 " 工抵房 " 降价，遭到业主集体投诉，最后被罚了 8 万。

其实，保利也很委屈，公开降价会被前期业主维权，不降价又不好卖。

根据国家统计局公布的 70 城房价数据，西安新房价格已连续 13 个月环比下跌，创下 2019 年以来的最长纪录，且 9 月同比同比降幅扩大到了 5%，为 6 年多来最大跌幅。这一下跌幅度，在 35 个一线城市和省会城市中，只比几乎被人遗忘的呼和浩特好一点点，房价坚挺度排在倒数第二。

基于市场客观情况，保利在西安的主力在售项目均有不同程度的降价促销。

比如，在官方宣传口径中卖得火热的雁塔区保利・天瑞，趁双 11 推出了预约可享 "9 折优惠、赠送价值 8 万元全屋家电（博世 + 汉斯格雅）及 3 年物业费（约 10 万元）" 的优惠套餐。

高新区保利・天珺，之前开盘时的口径是 " 狂卖 25.8 亿 " 的热销王，但现在只要交定金就有 99 折优惠，参加活动还能再减 1 个点，另外再送车位抵扣券、家电礼包。

西安城南大学城曾经买到过 2.6 万一平，现在保利的新项目单价不到 1.4 万 / 平米。

这让 " 先一步买了保利房子 " 的前期业主们很不爽。他们送了保利西安公司一个称号：" 价格背刺王 "。

因为降价节奏太快，保利西安的业主在大面积维权，他们在保利的项目中 " 挑 " 出一堆毛病。

其中，西安航天基地保利星河天汇是一个高端改善项目，前期业主用 2.3 万 / 平米左右的价格买了房子，结果快交付的时候发现项目的外立面、保温层用材还不如同区域内保利另一个售价便宜约 2000 元的保利天珺。项目外立面宣传的铝板缩水了，保温层用的还是成本低的 EPS（聚苯乙烯泡沫板），入户大堂和宣传效果图严重不符等。

保利星河天汇 400 多户业主给保利发了一个集体声明，痛斥保利西安 " 摆烂式施工，正在摧毁保利最后的市场信誉 !"

业主发出的《西安保利星河天汇全体业主致陕西保利公司的严正声明》

这样的事不止发生在西安。在某书上，保利四川的一位业主发帖说：保利交房再一次刷新下限，花几大百验的房，贴的问题的标签，保利全给清理了 ( 藏在柜子里的问题还没清理干净 ) ，但是一点都没整改。

保利成都的一位业主，晒出了项目交付时的一张照片：

图源：小红书

在保利第三大重仓城市北京，首个 " 天字号 " 项目保利天汇交付时，也遭遇了维权。

业主说：小区大门像 " 公厕 "，" 整版石材外立面 " 减配成了小块石材和真石漆，跟宣传效果图相差很远。室内有墙面空鼓、吊顶大批沙眼、柜门门扇错位、墙体磕碰、有漏水痕迹等大量问题。

其实，保利的问题不止是降价、降标，今年以来，在业内经常会听到有人说：保利变了。

一些业主和潜在业主也有同样的感受，前几年还在发力产品升级的保利，今年明显发生了导向改变，开始唯业绩论，加大了促销和降本增效的力度。

在这样的情况下，公司的营销、产品和工程条件都难免有压力之下的变形动作。

因为，保利今年的压力很大。

2023 年，保利发展以 4246 亿的全口径销售额、3863.4 亿元的操盘金额、3057.1 亿元的权益销售金额，全面超越碧桂园，成为新的 " 行业一哥 "。

至今 34 个月，在很多人心目中，保利作为央企，这个 " 老大哥 " 的位置是稳稳的。但实际上，今年下半年以来，保利正在逐渐被反超。

根据克而瑞统计，按照操盘金额计算，1-10 月，绿城距离保利的差距只剩下 38 亿元。10 月单月，绿城（226.1 亿）完成了对保利（193 亿）的反超；

按权益金额计算，1-10 月，中海与保利的差距只剩下 15.2 亿元。10 月单月，中海（171.2 亿）完成了对保利（165.9 亿）的反超。

今年三季度以来，保利的下滑速度非常明显。

今年 1-10 月，百强房企实现销售操盘金额 25766.6 亿元，同比减少 16%；TOP3 房企的平均为 16.5%。

而保利发展同期的操盘金额同比下降了 20.7%，比前三强的平均数高了 4.2 个百分点。

如果没有翘尾行情，今年最后两个月，保利或许就要被中海、绿城全面反超了。这可能是保利不断降价、减配的问题根源。

在销售业绩弱于行业整体之外，保利的财务报表也出现了一点问题。今年第三季度，保利发展的归母净利润由盈转亏，单季度亏损了 7.82 亿元。这是财务状况出现恶化的一个信号。

前几年，保利一直在大力 " 降本 "。对比一下 2025 年前三季度和 2023 年同期的公司财报，会发现，两年中，保利的管理费用下降了 16.7%，研发费用下降 81.1%，财务费用下降了 15.3%。

图源：保利发展 Q3 财报

保利发展控股的物业公司，在降低人员成本方面更是力度空前。

2021 年底到今年上半年，保利物业的在管面积从 4.65 亿平方米，增加到了 8.34 亿平方米，增幅 79.3%。但同期员工数量，从 44415 人，下降到了 30310 人，少了超 1.4 万人。从 1 个正式员工对应 1.05 万平米，变成了 1 个人对应 2.75 万平米。服务人员密度下降，同步带来了很多业主的负面评价。

在其它费用下降的同时，保利的销售费用却逆势增长。

产品研发费用大幅下降，花了更多的钱在营销和渠道上，但保利的销售并没有收获对等效果。

比如，北京朝阳的朝观天珺，作为今年推出的 " 天系 " 产品重点项目，所有的宣传动作都做了一遍，炒作过后，再看实际网签数据，5 月 23 日、8 月 2 日两个批次房源，合计 656 套，至今网签只有 101 套，去化率 15.4%。

今年在北京市场的另一个重点项目，海淀半壁店项目进度低于预期，5 月 20 日拿地至今，已经过去半年时间，仍未进入蓄客期。

据克而瑞统计，今年 1-10 月，保利在北京的权益销售额排名已经下滑到了第 10，比去年同期跌了 6 个名次。

已经把降本、促销做到极致的保利，还是遭遇了业绩、口碑的全面下滑，行业 " 老大 " 地位岌岌可危，不知道公司内部有没有反思过是队伍不行，还是路线出了问题。

本文来自微信公众号" 未来可栖 "，作者：小屋见大屋，36 氪经授权发布。