在地产行业深度调整的 2025 年，多数企业仍在收缩中观望，而贝壳却交出一份兼具稳健与韧性的答卷。

11 月 10 日，贝壳发布 2025 年第三季度业绩公告，总交易额（GTV）达 7367 亿元，净收入同比增长 2.1% 至 231 亿元，净利润 7.47 亿元，经调整净利润 12.86 亿元。

净收入、经调整净利润均优于彭博一致预期，分别超出约 1.4 亿元和 6100 万元。此外，花旗研报认为，贝壳第三季度业绩优于市场预期。

虽然仅增长 2.1%，身处行业逆风期，贝壳为何仍实现收入正增长与持续盈利？

透过三季报，贝壳的抗跌性可拆解为三重护城河：

第一重，稳固的基本盘，品质服务齐飞；

第二重，多元业务发力，构建增长飞轮；

第三重，稳健的财务底色，筑牢安全垫；

这三重优势相互嵌套，形成贝壳穿越周期的底气。而且这种护城河不仅是对短期市场波动的应对，更揭示了贝壳构建长期价值的底层逻辑。

01

2025 年前三季度，全国新建商品房销售额定格在 6.3 万亿元，同比下降 7.9%。身处行业承压背景下，贝壳的业绩难免波及，但也展现了调整周期里跑赢市场的能力。

在房产交易领域，贝壳第三季度存量房业务 GTV 达到 5056 亿元，同比提升 5.8%。

这一增长主要得益于，过往 20 多年，贝壳及链家形成的优异作业能力；且伴随平台生态的持续优化，协同效应不断增强，贝联经纪人贡献的 GTV 占比进一步扩大。

截至 2025 年 9 月底，活跃门店数量为 59,012 家；同期活跃经纪人数量为 471,501 名。给行业优质的服务者预留出位置，此举实属难得。

此外，贝壳还尝试去重新构建房客两端能力，在上海试点 " 房客分离 " 机制。这个机制简单来说，就是通过资源分配和绩效牵引，一方面让房源经纪人充分维护优质房源，一方面让客源经纪人有效匹配优质房源。

上海试点该机制后，经纪人的房源维护、营销能力提升，房源去化率由 2.6% 提升至 3% 以上。

为了让存量房交易更加省心与安心，贝壳于第三季度发布了 " 真保障 " 全流程服务保障体系。该体系涵盖 35 项服务承诺，包括 " 真实房源，假一赔百元 "" 交易不成，佣金无理由退 "" 物业欠费，损失先行垫付 " 等 6 项平台级承诺，贯穿房产交易的真实房源、房款安全、佣金可退等关键环节。

不仅存量房业务表现惊艳，贝壳新房业务也跑赢行业整体水平，第三季度 GTV 达到 1963 亿元。

这一表现优于行业整体水平，归功于贝壳对市场结构性机会的把握。在中央 " 十五五 " 规划建议中 " 因城施策 " 的政策导向下，贝壳面对不同城市市场的差异化需求，创新推出轻运营模式 "B+" 产品。

该产品旨在以更低的运营成本覆盖更多低线级城市，目前已进入 4 个城市试点，计划年底拓展至超过 30 城。

02

贝壳基本盘稳固的背后，一个标志性的转折点已经出现了。

经过三年的持续努力，今年三季度贝壳 " 非房产交易业务 " 迅速起量，净收入占比提升至 45%，创历史最高比例。

这一数字，有两层含义。

表面上，它彰显了贝壳业务的多元化，具备独立的成长性，且具有复制能力。

更深层次，则意味着贝壳通过多元业务布局实现战略转型已初见雏形。它跳出对传统房产交易佣金的单一依赖，更不挂钩地产周期，具有抵御风险、穿越周期的能力。

更加不易的是，家装家居业务与房屋租赁业务均连续两个季度实现城市层面分摊总部费用前的盈利，正在成长为贝壳重要的增长和利润引擎。

这两大业务的盈利逻辑，并不单单追求快速收割利润、粗放拓张规模，而是重视长期能力建设，在重点城市跑通优异模型，树立标杆，再推广成功经验。

眼下，家装家居业务与房屋租赁业务经过沉下心打磨，已到了开花结果时期。

其中， 三季度家装家居业务净收入 43 亿元，贡献利润率提升至 32%，同比增长 0.8 个百分点。

众所周知，家装行业市场规模大，增速高，但市场集中度低，企业格局分散，贝壳的入局，有望整合家装行业。

例如，" 装修资金存管 " 服务，已落地深圳等 30 余个城市，服务超 2 万家庭，通过建立 " 专款专户、节点解冻 " 机制，将 " 资金控制权 " 交给客户，有效解决了传统装修预付式消费的痛点，同时推动了装修企业提高自身服务质量。

以 " 产品化样板间 " 为展示模式的整装精品馆在北京落地以来，到店客户转化率较传统门店明显提升。此外，家装集采品类由 4 种扩展至 13 种，实现部分产品采购单价下降。

此外，贝壳租赁业务表现尤为强劲，第三季度收入达 57 亿元，同比增长 45.3%；贡献超过 1 亿元的利润，贡献利润率为 8.7%，同比提升 4.3 个百分点。

租赁收入的迅猛增加，得益于贝壳省心租模式下的租赁房源数目增加。截至三季度末，贝壳在管房源规模超过 66 万套。

为了缓解青年群体租房压力，贝壳租赁业务在北京、济南等城市，开通 " 公积金直付房租 " 功能。截至三季度末，参与超 4000 人。

03

截至三季度末，贝壳剔除客户备付金的广义现金余额维持在约 700 亿元人民币。

充裕的现金储备，给了贝壳回报股东的底气。三季度，贝壳回购金额达 2.8 亿美元，创近两年单季新高。2025 年至今，贝壳累计回购约 6.8 亿美元，同期提升 15.7%。

再将时间线拉长，贝壳自 2022 年 9 月启动回购计划以来，已累计回购约 23 亿美元。这种回购策略，通过直接减少总股本增厚每股收益，有效提升了股东价值。

手中现金 " 余粮 " 充足的同时，贝壳还在不断精进自身的运营效率。

第三季度，该公司运营费用为 43 亿元，同比降 1.8%，环比降 6.7%。其中，销售和市场费用由 2024 年同期的 19 亿元，减少 10.7% 至 2025 年第三季度的 17 亿元。

更难能可贵的是，保持成本控制的同时，贝壳对于研发的投入却不降反升。

前三季度，贝壳累计投入研发费用 18.65 亿元；其中第三季度研发费用 6.48 亿元，同比增长 13.2%，已连续八个季度实现研发费用同比增加。这种投入力度不是一般企业能做到的，凸显了贝壳 " 科技驱动 " 的战略定位。

今年以来，贝壳将 AI 这把利剑融入业务中，成为行业驱动提效的范本。

在房产交易领域，截至三季度末，经纪人 AI 助手 " 来客 " 已覆盖 41.4 万经纪人，其 AI 选房、智能总结与聊天助理功能，有效提升了客户委托及维护转化率。AI 智能助手 " 好客 " 识别高质量商机，识别比例虽仅占平台总商机的个位数，却贡献了超 50% 的成交量。

租赁业务已实现业务全流程智能运营，如在收房端，AI 实现人店盘的网格化高效匹配，并主导定价、洽谈、审核等流程，收房人效提升 13%，AI 节点审核时长降低 96%；在出房端，实现 AI 智能托管和精准营销去化，年节省成本过亿。第三季度，资管经理月人均在管房源超过 130 套，去年同期为超 90 套。

贝好家将 AI 与大数据应用于住宅开发前端，分析和挖掘出客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位的重要参考，并进一步指导产品设计，以 C2M 模式提升需求匹配度。截至 2025 年 10 月底，贝好家已在北京、上海等地累计落地 17 个项目。

在业内人士看来，随着 AI 的深入应用，贝壳在行业周期波动中找到了新的着力点：从过去依赖规模扩张，转向以科技重构作业模式、以效率驱动增长为路径的发展模式，给资本市场提供了新的增长故事。

展望未来，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示，" 我们将加速 AI 能力在核心业务场景的深度渗透，推进服务者和消费者体验的双重提升。"

相关公司：贝壳 hk02423