本文来源：时代财经 作者：梁争誉

新世界发展的化债进程已进入深水区。

11 月 18 日，新世界发展（00017.HK）披露的交换要约初步结果显示，已有逾 22 亿美元旧债获得债权人提交交换指示，包括约 20.9 亿美元永续债、约 1.37 亿美元票据。

同日深夜，新世界发展宣布全数承约所有提前投标永续证券及票据。其中，附属子公司 PerpCo 预计将发行本金总额 10.72 亿美元新永续证券，附属子公司 BondCo 预计将发行本金总额 1.07 亿美元新票据，以交换提前获承约现有永续证券及票据。

如后续顺利交割，新世界发展预计可减轻约 10.5 亿美元的债务负担。

过去一年，香港多家大型开发商相继遭遇信贷降级、销售疲软、境外债需求降温等压力，新世界发展也不例外。

偿债重压之下，新世界发展持续借助多重渠道改善债务结构—— 6 月底完成 882 亿港元银行再融资；9 月抵押维港文化汇项目获德意志银行 39.5 亿港元贷款；11 月拟发行 19 亿美元新债，并同步推出折价幅度高达 50% 的债务交换方案，试图置换近 70 亿美元存量债务。

随着初步交换结果出炉，新世界发展的债务重组进入关键阶段。不过，减债规模能否进一步扩大、未参与交换的 13 亿美元永续债会否迎来下一轮管理、维港文化汇的现金流能否支撑新工具的利息支付，仍在考验管理层的调度能力和债权人之间的博弈尺度。

11 月 18 日，时代财经就置换旧债对净负债率与现金流的改善幅度、债权人反馈、未来降杠杆计划等问题向新世界发展方面提出采访请求，截至发稿未获回复。

K11 MUSEA，时代财经摄

折价置换和高息补偿，预计减债 10.5 亿美元

短期债务压力逼近，新世界发展正试图通过折价交换和高息新债，与债权人重新分摊风险，并将偿付压力向未来延后。

22 亿美元的旧债交换，是新世界发展 11 月初推出涵盖近 70 亿美元债务的大型化债方案后迈出的阶段性一步。这家老牌港资房企选择以 " 折价置换 + 高息补偿 " 的方式争取喘息空间。

11 月 3 日，新世界发展披露重组要约，向本金 47 亿美元的五笔永续债及未偿本金约 22.67 亿美元的六笔票据持有人提出交换安排，并设定 " 早鸟期 " 刺激债权人尽快参与。

根据公告，早鸟期内，每 1000 美元现有永续证券（包括应计未付股息和本金）可置换为 500 美元面额的新永续证券，并获得 20 美元现金补偿，但所有未付股息将被清零；早鸟期之后，置换比例降至 470 美元；对于现有票据，1000 美元本金可按 715-910 美元不等的水平交换为新票据，期后则降至 675-880 美元。

化债方案整体折价接近五成，与新世界发展现有永续债目前的交易价格——每美元兑 46-48.5 美分大致相符。

有投资人士认为，参考二级市场的交易价格，新世界发展 " 半价回购 " 现有永续债，可视为合理价值。另一方面，本轮新债以香港地标项目维港文化汇的经营现金流作为支持，为债券持有人提供更明确的保障，安全性有所提升。

不过，由于德意志银行对维港文化汇拥有 39.5 亿港元的第一顺位抵押贷款，新债券的清算顺位将排在德意志银行之后。极端情况下，新债券持有人的回收难度将增加。

作为补偿，新世界发展同步发行高息新债，包括 16 亿美元新永续债、3 亿美元 2031 年到期新票据。新永续债利率达 9%，新票据利率 7%，显著高于旧永续债 4.125%-6.25% 和多数旧票据 3.75%-5.875% 的成本，也大幅超过其 2025 财年约 4.8% 的平均融资成本。

由于永续债具备递延机制，美银证券判断新世界发展未来 1 至 2 年可能递延支付至少部分新的永续债股息。这对依赖固定利息收入的永续债持有人而言存在一定风险。

外界对抵押资产的现金流覆盖能力也存有疑虑。美银预计，维港文化汇 2025 财年的可分配收入略低于新债利息与分派义务；尽管 2026 财年零售租金存在回升空间，但其对项目估值约为 340 亿港元，较新世界发展的账面值低近半。

与此同时，瑞银认为本次置换对股东有利。据其测算，假设所有债务工具持有人均参与交换，新世界发展的净债务将从 2025 年 6 月底的 1600 亿港元降至 1470 亿港元，净负债权益比率从 93% 降低至 80%，而额外现金利息支出仅增加约 12 亿港元，对公司现金流影响有限。

不过，在这种假设下，仍有约 13 亿美元永续证券未被置换。瑞银预计，新世界发展未来可能继续推进针对剩余永续债的负债管理措施，并同步推进股权注资计划。

新世界发展表示，若交换要约能在预计的早期付款日（11 月 20 日）如期完成，集团的账面负债将即刻得到纾缓，永续证券及优先票据本金额可分别净减少约 10.2 亿美元、2990 万美元。

根据 11 月 18 日晚间的公告，新世界发展将新永续证券发行额度上限从 16 亿美元调高至 17.9 亿美元，永续证券与票据合并发行上限仍维持 19 亿美元，并增设第二次提前投标截止日期，将早鸟优惠期限延长至 11 月 25 日。

再融资与处置资产，多管齐下 " 拆弹 "

新世界发展正试图通过多重手段修复其脆弱的流动性。

2024 年，新世界发展陷入流动性紧张危机。截至 2024 年 6 月，新世界发展两年内到期债务 738 亿港元，其中一年内到期的短债高达 416 亿港元，而彼时在手现金仅 279.90 亿港元，资金缺口突出。

今年以来，新世界发展开始通过大型再融资、项目抵押贷款与出售资产补充流动性 " 拆弹 "。

6 月 30 日，新世界发展成功获得 882 亿港元大型银团再融资，将原本集中在未来一年内的大量债务推至 2028 年以后到期。

9 月 25 日，新世界发展与德意志银行签订融资协议，以维港文化汇作为抵押，获得一项最高达 59 亿港元的定期贷款融资，初始承诺的 39.5 亿港元已确认获得。维港文化汇位于香港尖沙咀，包括酒店式公寓 K11 ARTUS、写字楼 K11 ATELIER、商场 K11 MUSEA、香港瑰丽酒店及若干停车场。

大规模再融资使新世界发展的短期债务状况出现明显改善。

截至 2025 年 6 月底，新世界发展两年内到期债务从 738 亿港元下降 448 亿港元至 290 亿港元，其中一年内到期的短债从 416 亿港元降至 66 亿港元。不过，从整体规模来看，公司总债务仅从 1516 亿港元微降至 1460 亿港元，净债务降至 1201 亿港元，整体负债水平仍维持在高位。

新世界发展债务结构，图源：企业公告

除再融资外，新世界发展也持续推进资产出售以回笼资金。

2025 财年，新世界发展陆续剥离香港九龙新蒲岗的 ARTISAN HUB 和 ARTISAN LAB、北京新景写字楼、宁波新世界写字楼，以及启德体育园有限公司的部分股权等资产。管理层表示，2026 财年仍将继续推进出售计划。

在新世界发展加快自救的同时，市场关于 " 外部输血 " 与 " 控制权变动 " 的传言不断。

今年 8 月，有媒体报道称，新世界发展及其控股股东郑氏家族正与黑石集团探讨一项高达 25 亿美元的私有化要约。随后，新世界发展发布澄清公告称，尚未有任何人士（包括控股股东及黑石集团）就收购公司股份的要约与公司接触，旗下新世界百货也同步否认私有化要约的报道。

类似的市场猜测在新世界发展即将发布交换要约前再次升温。10 月中旬，市场传闻称新世界发展将发行永续债。公司回应称，并未就其永续及其他债务证券进行任何债务管理项目，也未收到任何股权融资建议。

当新世界发展在传闻里摇摆、管理层在债权人中斡旋时，已淡出权力中心的前任接班人郑志刚显得格外超然。11 月 8 日，他在社交媒体晒出吃面视频，并写道：" 周末的时光，品尝生活百味。"