其实这几年，香港大火已经常态化了。

2011 年，旺角花园街一场小贩摊位起火，火势顺着密集楼宇外墙迅速蔓延，9 人遇难；

2018 年，荃湾一座旧工业大厦发生四级大火，消防员花了整整两天才扑灭，周边居民被迫疏散；

2023 年，深水埗一栋唐楼深夜起火，浓烟滚滚，邻居窗户被烤变形，整条窄巷像一条 " 火龙 "。

这些火灾有个共同点：一栋楼着火，一烧就 " 串门 "。原因很简单——楼与楼之间几乎 " 脸贴脸 "，有的间距不到一米，窗户对窗户，晾衣杆都能碰上。这种密度，一旦起火，热辐射、飞火、烟囱效应齐上阵，灭火都难，更别说逃生。

下图就是这次出事的楼，明显贴一起了：

那么问题来了：香港看着山多、地广，为什么不大力开发新地，把楼建得宽松点？

很多人看地图觉得香港 " 地方挺大 "，但现实很骨感：全港 75% 是山地、树林或水域，真正平坦、适合盖楼的土地集中在港岛北岸、九龙和新界西北角。

现在政府手里的空地确实不多了。

坊间常有人说：" 都是环保团体不让开发！" 其实这是个误会。环保组织确实会反对破坏郊野公园或大规模填海，但他们没有决策权。

真正决定土地怎么用的，是港府和背后的政策逻辑。更关键的是：港府手里其实有大量空地没用好。为什么？因为动这些地，会触动复杂的利益关系：乡绅势力、私人地主、物流业者 …… 谁都不愿让步，政府又不太想强逼他们让步。

说到底，香港住房问题的核心，不是 " 有没有地 "，而是 " 怎么分配地 "。过去几十年，香港政府长期依赖 " 卖地收入 " 作为财政支柱。限量供应住宅用地，维持高地价，既能充实库房，又能巩固与地产商的关系。

结果就是：新推土地多数用于建豪宅，而非公屋；即使有地，也优先卖给开发商，而不是用来解决基层住屋需求。这不是能力问题，而是选择问题。正如前财政司司长陈茂波曾坦言：" 香港不是没有土地，而是土地分配极度不公。"

更关键的是，回归前港英长期奉行 " 积极不干预主义 " ——政府不主动规划民生住房，只提供最低限度公共服务，把住房问题交给市场解决。

这种思维被完整继承下来，即使回归后，特区政府仍习惯性地把房地产当作 " 经济引擎 "，而非 " 基本人权 "，房子是用来卖钱的，不是给人住的。

结果就是：公屋轮候时间长达 6 年；私楼供应永远追不上需求；城市规划以 " 容积率最大化 " 为导向，而非 " 宜居性 "。这不是能力不足，而是制度路径依赖太深——改变意味着否定过去几十年的成功叙事。

而在这套制度背后，是一个横跨政商媒学界的超级利益网络。香港的地产行业早已不只是 " 盖楼卖房 "，四大地产家族不仅掌控大量土地储备，还通过旗下公司涉足电力、港口、零售、媒体甚至教育；许多高官退休后进入地产相关机构任职；区议会、乡事委员会等基层组织，也常与地产利益深度绑定。

在这种结构下，任何试图大规模释放土地、压低房价的政策，都会遭遇无形但强大的阻力。不是公开反对，而是 " 技术性拖延 "" 程序复杂化 "" 舆论引导 " ——让你觉得 " 这事很难办 "" 时机不成熟 "。举个例子：2013 年政府曾研究征收 " 空置税 " 逼开发商推盘，结果十年过去，税率、定义、执行方式还在 " 咨询中 "。

更深层的问题在于城市哲学的错位。香港的城市发展逻辑，本质上是一种极端功利主义的空间观：土地是用来 " 产生 GDP" 的；住宅是 " 资产 "，不是 " 家园 "；公共空间能省则省，因为 " 不赚钱 "。

这种思维导致城市设计完全忽视 " 人的体验 "：街道窄到救护车都难进；老人住在没有电梯的唐楼七楼；孩子从小在 " 纳米楼 " 长大，没见过自家阳台外的天空。

其实咱们内地很多城市——同样地少人多，但政府强制保留绿地、规定楼间距、大量建设便宜的社区，背后是一种不同的价值观：城市是为人服务的，不是为资本增值服务的。而香港至今没有完成这个认知转型。

有意思的是，过去几年，香港人口增长放缓，甚至出现净流出（2022 – 2024 年累计减少约 15 万人）。理论上，这应缓解住房压力，但现实却是：楼价虽有回调，但租金依然高企；新建项目仍以高端住宅为主；公屋申请人数不减反增（因经济下行）。

为什么？

因为住房问题早已从 " 供需问题 " 异化为 " 财富分配问题 "。房子不仅是住的地方，更是储蓄、身份、安全感的载体。只要这个属性不变，哪怕人口减少，结构性矛盾也不会自动消失。

那么，还能改变吗？短期很难，但并非无路可走。政府已开始试点在元朗、洪水桥等地重整棕地建公营房屋，但进度太慢，需要更大决心；新界 " 丁权 " 制度占用大量潜在住宅用地，若能合理调整，可释放空间；老旧唐楼密集区（如深水埗、土瓜湾）亟需更新，但需简化业主同意门槛（现为 80%），否则永远卡住；长远看，政府必须寻找替代财源，才能真正放下对地产的执念。

但真正的出路，或许不在于 " 更多地 "，而在于 " 更好的制度 "。比如逐步降低对卖地收入的依赖，开征累进式房产税；设立独立的城市规划机构，引入公众参与；将 " 适足住房 " 视为基本公共服务，像医疗、教育一样对待；甚至推动社区主导的重建模式，让居民而非开发商决定旧区的命运。

香港的楼贴得那么近，不是偶然，而是一系列历史、政策和利益选择的结果。它既是经济奇迹的副产品，也是普通市民日复一日的生存困境。下次你走在旺角或深水埗的小巷里，抬头看见两栋楼之间只剩一道 " 一线天 "，或许就能理解：这里缺的从来不是土地，而是让更多人住得有尊严的决心。

火可以扑灭，但如果不从根源上改变土地逻辑，下一次大火，可能还会烧得一样快，一样没法解决。

而香港的困境，其实是一个全球性问题的极端样本：城市不是给人住的，而是用来赚钱的。可能接下来很长时间也没啥好的解决方案。说到底，那地方缺乏一次深刻的社会主义改造，让他们理解下什么叫 " 执政为民 "。

全文完，感谢阅读。如果喜欢就点个赞吧。