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摘要：

规模排行：2025 年 11 月，TOP30 企业开业规模榜合计开业房源量增长至 140.9 万间，管理规模榜合计管理房源量增长至 200.7 万间。

政策动向：中央层面强调要为保障性住房建设提供金融支持，如专项债收储、保障性住房再贷款等。地方层面，上海推动保障性住房扩容提质，北京 " 十五五 " 时期将完善 " 市场 + 保障 " 的住房供应体系、租购并举的住房制度。佛山、成都、重庆支持通过存量转化的方式增加保障性住房 / 保租房供给。天津支持 REITs 高质量发展，完善项目储备库。广州、天津出台租赁补贴相关政策，减轻居民租房负担。

市场运行：2025 年 11 月，住房租赁行业进入传统淡季，50 城住宅平均租金为 34.36 元 / 平方米 / 月，环比下跌 0.60%，同比下跌 3.57%。

土地情报：11 月重点 22 城共成交 191 宗涉宅用地，合计规划建筑面积约 1357 万平方米，其中上海成交 5 宗涉租用地，租赁住房规划建筑面积约 6.7 万平方米。

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企业格局

1. 规模排行

从开业规模榜来看，据中指研究院统计，2025 年 11 月，TOP30 集中式长租公寓企业累计开业房源量为 140.9 万间，较 10 月增加 0.2 万间。琴乐寓首次进入榜单，瓴寓国际等企业有新项目开业，开业规模有所增长。

从管理规模榜来看，据中指研究院统计，2025 年 11 月，TOP30 集中式长租公寓企业累计管理房源量为 200.7 万间，较 10 月增加 2 万间。入榜企业无变化，美寓、联投新青年、浦发有家、华润有巢等有新收购或新签约项目，管理房源量增加较多。

2. 企业动态

■建设运营

11 月，多个保障性租赁住房项目入市或启动配租，以地方国企开发的项目为主，如西安安居集团旗下安居 · 乐筑（全运村店）等 8 个项目、义乌建投集团建投 · 璞寓（赤岸店）等。同时有多个人才专项租赁住房、人才公寓、青年公寓开业或启动配租，如拱墅城建资产旗下得家 · 新汇石公寓、两江新区龙盛 xin 智寓等。此外亦有部分服务式公寓、公寓酒店开业，如杭州嘉里城公寓、合肥馨乐庭庐阳公寓酒店。

表：2025年11 月住房租赁企业建设运营动态

资料来源：中指研究院综合整理

■业务拓展

11 月，东南青年汇公寓公司成功中标南京市六合区两个人才公寓项目的现场管理工作，福州新投发展集团旗下新投海瑜公寓首个轻资产项目落地，雅诗阁中国与广州方景投资签约，将雅诗阁 Ascott 引入广州白云堡 · 悦融居项目，金地草莓社区与昌发展成立合资公司共同运营三合庄集体土地租赁住房项目，瓴寓国际中标杭州临平春蚕高新云府人才公寓项目。

表：2025年 11月住房租赁企业业务拓展动态

资料来源：中指研究院综合整理

■品牌建设

11 月，苏州地铁旗下星连公寓首发亮相，西安安居集团推出长租公寓品牌 " 乐漾公寓 "，首发项目同步启幕。

表：2025年 11月住房租赁企业品牌建设动态

资料来源：中指研究院综合整理

■融资动向

11 月，资产证券化方面，广州安居集团成功发行全国首单数字人民币托管 CMBS，乌鲁木齐保障性租赁住房 ABS 项目状态更新为 " 已反馈 "；债券方面，北京保障房中心成功发行 10 亿元公司债。

表：2025 年 11 月住房租赁市场融资情况

资料来源：中指研究院整理

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政策动向

1. 住房租赁市场指导与支持政策

■中央层面：为保障性住房建设提供金融支持

11 月 7 日，财政部发布《2025 年上半年中国财政政策执行情况报告》。其中提到，上半年各地积极扩大专项债券投向领域和用作项目资本金范围，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房用作保障性住房等。下一步，财政部将用好相关政策工具，协助做好融资平台改革转型、中小金融机构改革化险、土地收储和收购存量商品房用作保障性住房等工作。

11 月 11 日，中国人民银行发布《2025 年第三季度中国货币政策执行报告》。其中提到，2025 年三季度稳步实施保障性住房再贷款政策，优化抵押补充贷款管理，支持政策性开发性金融机构为保障性住房建设、城中村改造、" 平急两用 " 公共基础设施建设等提供信贷支持，9 月末抵押补充贷款余额约 1.0 万亿元。下一阶段将着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。

■地方层面：政策聚焦市场培育、保障性住房供给、租住补贴等多个方面

市场培育方面，上海提出要推动保障性住房扩容提质，北京 " 十五五 " 时期将完善 " 市场 + 保障 " 的住房供应体系、租购并举的住房制度。保租房供给以存量盘活为主，佛山探索存量合法商办用房按现状临时转换用于保障性住房，成都允许闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋改建用作保障性租赁住房，重庆有序推进盘活存量商品房转为保障性住房改革。规范管理方面，深圳市福田区保租房管理办法于 12 月 1 日施行，核心内容涵盖保障方式、配租规则、补贴标准及申请流程等多个方面。金融支持方面，天津支持 REITs 高质量发展，完善项目储备库，全面梳理包含租赁住房在内的 12 个支持领域的存量基础设施资产。租住补贴方面，广州调整公租房轮候家庭在轮候期间领取住房租赁补贴时限，天津拟将住房租赁补贴（一类）申请家庭户籍条件，由市内六区户籍家庭扩大到全市城镇户籍家庭。

表：2025 年 11月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院整理

2. 租赁住房供应

赣州：近年来，赣州市坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，不断完善城镇住房保障体系，以公租房、保障性租赁住房、配售型保障性住房和人才住房为主，构建了 " 求职免费一张床、稳定就业一间房、安居租购一套房 " 全链条住房保障体系。截至目前，全市共筹集各类保障性住房 32.89 万套。

北京：1-10 月，北京市建设筹集保租房 51744 套（间），完成全年 5 万套（间）任务的 103%；竣工各类保障房 82948 套（间），完成全年 8 万套（间）任务的 104%。

珠海：" 十四五 " 以来，珠海已筹集保障性住房和人才住房 7.8 万套，完成进度达 97.5%，总投资超 170 亿元，发放租赁补贴 5310 万元。

杭州：2025 年，杭州已推出保障性租赁住房项目 17 个、房源 1.1 万套，提前超额完成年度目标任务。截至目前，" 杭州小哥码 " 上展示蓝领公寓房源超 1 万余套（间），累计为近 3000 名新就业群体提供住房保障。

济南：" 十四五 " 期间，济南累计筹集保障性租赁住房 13.2 万套 ( 间 ) ，保障近 20 万户住房困难家庭。在货币化补贴方面，累计发放高层次人才购房补贴 2.1 万人、24.3 亿元，发放各类租房补贴 21 万户 ( 次 ) 、约 8 亿元。

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1. 整体租金：11 月 50 城住宅平均租金环比下跌 0.60%，同比下跌 3.57%

2025 年 11 月，住房租赁行业进入传统淡季，50 城住宅平均租金环比跌幅继续扩大。根据中指 50 城住宅租赁价格指数，11月，全国 50 个城市住宅平均租金为34.36 元 / 平方米 / 月，环比下跌 0.60%，跌幅较 10 月扩大 0.11 个百分点；同比下跌 3.57%，跌幅较 10 月收窄 0.06 个百分点。

图：2021 年 7 月至 2025 年 11 月 50 城住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据 CREIS租赁版

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

2.重点城市租金：50 城中仅北海住宅平均租金环比有所上涨

2025年11月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为 1 个，较 10 月减少 1 个。具体来看，北海环比上涨 0.86%。

2025年11 月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为 49 个，较 10 月增加 1 个。具体来看，西安、北京、青岛环比跌幅在 1.0% 以上，其中西安跌幅最大，为 1.32%；太原、厦门等 20 个城市跌幅在 0.5%（含）-1.0% 之间；哈尔滨、贵阳等 19 个城市跌幅在 0.3%-0.5% 之间；常州、重庆（主城区）等 6 个城市跌幅在 0.1%（含）-0.3% 之间；嘉兴跌幅在 0.1% 以内。

图：2025年 11月50 个城市住宅平均租金及环比涨跌

2025 年 11 月，重点 22 城共成交191 宗涉宅用地，总体规划建筑面积约 1357万平方米，重庆成交规模依旧居首。具体城市来看，重庆宅地成交规模近 250 万平方米，成都、武汉、福州、合肥成交规模在 100-200 万平方米之间，南京、苏州、无锡、上海、宁波成交规模在 50-100 万平方米之间，其余 10 个城市成交规模在 50 万平方米以内。

11 月重点 22 城中共成交5宗涉租用地，租赁住房规划建面合计 6.7 万平方米。地块均来自上海 2025 年第九批次土拍，其中 4 宗住宅用地需配建 5% 的保租房，1 宗租赁住房用地，受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业。

表：2025年 11月重点 22 城涉宅用地成交信息

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