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2025 年，土地市场在整体缩量与结构分化中收官。根据中指数据，全年 300 城住宅用地成交规划建筑面积为 6.2 亿平方米，同比下降 13.5%，出让金 2.3 万亿元，同比下降 10.6%。

市场分化明显。年末，南京一宗核心地块以超过 4.5 万元 / 平方米的价格成交，刷新了全市维持十年的单价纪录。类似情景在北京、上海、杭州等核心城市也数次出现。可以看到，在市场整体仍在调整背景下，房企的投资正变得高度聚焦，有限的资金集中投向核心城市中公认最安全、最优质的稀缺地块。

趋势来看，在新房销售仍有压力及土地供应 " 缩量提质 " 背景下，房企投资将更加注重地块的去化能力与利润率，重心愈发向具备产业支撑、轨交便利的 " 好地块 " 集中，预计土地市场仍延续 " 点状高热、分化延续 " 的态势。

特点一：大宗地块成交量增多，多城市宅地单价刷新纪录

表：2025 年住宅用地出让金超 80 亿元大宗地块情况

数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

随着核心城市拿地竞争日益激烈，地块高溢价成交也将压缩房企利润空间，同时近几年新房供应普遍高端化、改善化，或加剧此类产品供过于求压力。与此同时，今年高总价大宗地块成交量有所增加，成为资金实力较强的头部央国企避免激烈竞争、直接补仓的重要方式。根据中指数据，2025 年，全国重点城市住宅用地单宗地块成交价超 80 亿地块共有 13 宗，值得注意的是，除传统招拍挂外，协议出让也成为高总价大宗地块重要拿地方式，以上海为例，根据中指数据，上海今年发布的协议出让商品住宅用地总金额约在 951 亿元，其中中心城区开发规模较大，包括徐汇东安、浦东后滩、黄浦余庆里、杨浦东外滩四个协议用地出让项目已涉及金额近 700 亿元，该类用地往往有开发流程复杂、开发资金压力大、规划贯彻及产品设计要求高等难题，而通过城投协议拿地 + 市场化企业合作方式相对更容易处理片区开发的相关难题。由于协议用地不采取 " 价高者得 " 的筛选模式，具备信用、资金和政企合作能力的地方城投或部分央国企，成为了核心区稀缺资源的持有者和分配者。

表：2025年重点城市高单价地块（市本级）

注：统计地块口径为成交价超 3 亿元地块

数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）

2025 年，在房企拿地持续聚焦下，核心城市宅地单价创新高。2025 年一季度，北京、成都两度刷新地价纪录，杭州三次刷新单价纪录，其中北京海淀树村地块成交楼面价 102347 元 /㎡，刷新北京地价单价最高纪录（之前最高纪录为 1 月 2 日建发竞得的海淀朱房地块，成交楼面价 95407 元 /㎡）；成都金融城三期 H10 地块经 213 轮竞价被建发以高溢价率 106% 获取，成交楼面价达 41200 元 /㎡；杭州西湖蒋村文新单元 XH030203-01（3）地块成交楼面价 88029 元 /㎡，溢价率 115.39%。三季度，上海、深圳、苏州宅地单价纪录相继刷新，其中上海徐汇地块成交楼面价达 20.03 万元 /m ²，刷新全国宅地地价最高纪录，但该地块位于核心地段，体量较小，规划建面仅 6117 平方米；深圳前海桂湾 T201-0232 地块吸引 12 家房企参拍，成交楼面价 84180 元 /㎡，溢价率达 86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录。

特点二：供地延续 " 提质缩量 "，一二线城市出让金占比提升

图：历年300 城各类用地和住宅用地推出规划建面及同比

图：历年300 城各类用地和住宅用地成交规划建面及同比

图：历年 300 城各类用地和住宅用地出让金及同比

注：数据统计口径为公开招拍挂市场成交地块。自 2025 年起，中指数据扩大了 300 城土地覆盖范围，目前已涵盖全部地级及以上城市，历史数据为可比口径

近些年各地为了稳定土地市场，土拍供应呈现 " 缩量提质 " 态势：多地推行土地捆绑出让模式，如北京 " 三间房 D 区 1205-0007 和南区 1202-0006、0007 地块 " 打包出让地块、上海闵行区紫竹科学园区的组合地块，这些地块多位于核心区；响应好房子建设，各地加大低容积率优质地块推出力度，根据中指数据，2025 年，300 城推出宅地中容积率在 2.0 以下的占比达 42.3%，较 2024 年全年提升 7.7 个百分点，是近 10 年来最高水平；提升供地精准性，如郑州政府邀请房企参与供地计划编制，根据开发企业反馈意见做出相应调整；另外，成都、苏州对配建公共服务设施的项目给予容积率奖励，无锡、西安等地支持土地出让金分期支付，缓解房企资金压力。但在 " 控制增量 " 政策导向及房企投资审慎下，300 城宅地整体推地、成交规模延续缩量态势，出让金同比下降。

各类用地：根据中指数据，2025 年，300 城各类用地推出规划建筑面积为 28.4 亿平方米，同比下降 13.0%，成交 24.6 亿平方米，同比下降 10.4%。出让金方面，2025 年，300 城各类用地出让金 3.3 万亿元，同比下降 11.4%。

住宅用地：根据中指数据，2025 年，300 城住宅用地推出规划建筑面积为 7.3 亿平方米，同比下降 18.7%，降幅较 2024 年收窄 8.3 个百分点；成交 6.2 亿平方米，同比下降 13.5%，降幅较 2024 年收窄 9.2 个百分点。出让金方面，2025 年，住宅用地出让金 2.3 万亿元，同比下降 10.6%。

表：2025 年各梯队城市住宅用地成交情况

注：面积均指规划建筑面积

数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）

各线来看，各线城市住宅用地推出、成交面积同比均下降，一二线城市土地出让金同比增速较平稳，平均溢价率在 10% 左右。根据中指数据，2025 年，一线城市住宅用地推出、成交面积同比降幅均超两成，但核心区地块土拍热度较高，平均溢价率达 11.5%，土地出让金同比下降。二线城市推出、成交面积相对平稳，主要由于 2025 年杭州、成都、西安等多个核心城市加大优质地块推出力度，土地出让金同比基本持平，但城市分化延续。三四线城市土地市场仍处调整中，房企参拍意愿较弱，平均溢价率维持在低位，仅 2.8%，土地出让金同比下降 19%。

图：2010-2025年 300 城各线城市住宅用地成交出让金占比

不同城市占比来看，根据中指数据，2025 年，一二线城市宅地出让金占比较 2024 年均有提升，合计占比达 57.0%，较 2024 年提升 4.4 个百分点。其中，一线城市住宅用地出让金占 300 城出让金的比例为 15.5%，与 2024 年持平；二线城市占比为 41.5%，较 2024 年提升 4.4 个百分点；三四线城市占比为 43.1%，较 2024 年下降 4.4 个百分点。

特点三：土拍热度 " 前高后低 "，下半年 TOP20 城市出让金占比回落

图：2023 年以来300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势

随着核心城市优质地块供应力度减弱，300 城住宅用地平均溢价率 " 前高后低 " 特征明显。具体来看，2022 年底重点城市取消土地限价后，300 城宅地溢价率基本在 6% 左右，但分化现象持续，核心城市多竞拍出高溢价，其余城市普遍底价成交。2025 年初，受上年末新房市场回暖带动，北上深杭蓉等核心城市率先升温，多宗地块高溢价成交，带动一季度 300 城宅地溢价率升至 13.4%。进入二季度，尤其是 5 月以后，优质地块供应节奏放缓、企业投资回归理性，市场热度回落，平均溢价率降至 7.5%。三季度以来投资谨慎情绪延续，整体溢价率下滑至 5.7%，12 月溢价率进一步降至 2.1%。

图：22 个重点城市 2025 年宅地溢价成交情况

数据来源：

中指数据 CREIS（点击查看）

土拍热度来看，深圳、杭州、上海、成都、广州、北京等地土拍热度相对较高，其中深圳、杭州溢价宗数占比均超 7 成，上海占比近 6 成，广州、北京均超 3 成，其余城市多在 3 成以下，具体来看：

上海：2025 年，上海成交 64 宗宅地，37 宗溢价成交，其中浦东、虹口地块均触发中止价，刷新区域地价纪录；徐汇东安项目是上海单地块一次性征收体量最大旧改项目，共分为 3 个地块，在 2025 年 5 月进行协议出让，受让企业为徐汇城投 + 上海地产联合体，出让金总计达 523.03 亿元，刷新全国地价总价纪录，后续通过上海联合产权交易所正式完成对徐汇东安城市更新项目的股权交易，其中中海地产、招商蛇口、中旅投资组成的联合开发体以 154.78 亿元购得徐汇区 C030301 单元 127b-24、125-31 地块 90% 开发股权及相关债权。宸嘉发展联手中华企业以 29.87 亿元竞得 C030301 单元 127b-23 开发 100% 股权及相关债权。徐汇 XH-02 ( TPL ) 单元 051-11 地块成交楼面价达 20.03 万元 / 平，刷新全国宅地地价最高纪录，但高单价主要是面积过小所致。

杭州：2025 年，杭州成交 92 宗宅地，68 宗溢价成交，其中 33 宗溢价率超 30%，20 宗溢价率超 50%。一季度杭州三次刷新地价纪录，二季度以来优质地块仍能保持一定热度，11 月 27 日，滨江 24.62 亿元包揽两宗萧山宅地，均溢价 10% 以上成交。

北京：2025 年，北京成交 40 宗宅地，14 宗溢价成交，核心区地块房企参拍意愿高。一季度，北京土拍两度刷新地价纪录，但二季度以来出让地块质量一般，多底价成交。

深圳：2025 年，深圳土地供应较少，共成交 12 宗宅地，9 宗溢价成交，其中 7 宗溢价率超 30%，房企进驻意愿强。前海桂湾 T201-0232 地块成交楼面价 84180 元 /㎡，溢价率达 86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录；宝安区新安街道 A002-0108 地块溢价率达 34.8%，成交价约 86.4 亿元，成交楼面价 59586 元 /㎡，刷新宝中地价单价纪录。

成都：2025 年，成都成交 107 宗宅地，42 宗溢价成交，12 宗溢价率在 30% 以上。优质地块房企参拍积极，一季度两次刷新单价最高纪录，二季度以来优质地块供应力度有所放缓，多数地块底价或低溢价成交，市场分化延续。

图：TOP10、TOP20宅地历年年度和 2025 年以来月度出让金占全国的比重

表：2024-2025 年全国住宅用地出让金 TOP20（全市）

从城市集中度来看，根据中指数据，2025 年，全国 TOP20 城市宅地出让金占全国比重为 52%，较 2024 年全年小幅提升 1 个百分点，其中上半年 TOP20 城市出让金占比高达 67%，下半年随着核心城市供地逐渐放缓，占比呈缓慢下行态势。TOP20 城市中，16 个城市为核心一二线城市，北京、杭州、上海土地出让金均超 1400 亿元，杭州前七月出让金已超 2024 年全年；成都超 800 亿元，武汉、苏州均超 600 亿元。

特点四：央国企仍是拿地主力，头部房企重仓上海、北京、深圳、杭州、成都等城市

表：2025 年权益拿地金额 TOP30 企业

图：拿地金额 TOP100 不同企业类型数量

2025 年，各地为稳定土地市场，不断推出利好政策，推地质量也不断提升，增加了房企拿地积极性，但央国企仍然是拿地主力，拿地金额 TOP100 企业中 84 家为央国企及地方国资，其中前十企业中 8 家为央国企；部分民企拿地积极性有所增加，滨江、邦泰、大华等民营房企均跻身拿地金额 TOP30。当前，民企拿地主要集中在热点一二线核心城市，且聚焦优势区域深耕，如滨江集团在杭州拿地、大华集团在上海拿地、懋源地产在北京拿地。

表：2025年重点房企拿地前十城市占比

今年以来土地市场特征主要表现为少部分头部房企聚焦少数核心城市拿地。2025 年，TOP20 企业拿地金额占前 100 企业比例为 62.7%，相比 2024 年底提高 7.8 个百分点。从布局城市来看，共 8 家房企拿地金额超三百亿，其中 5 家房企拿地最多的城市为上海，8-9 月华润、中海、招商均以收并购形式获取大宗土地，带动上海跃升为其拿地最多城市；杭州有 2 家房企拿地最多。

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